Укрепление доллара и низкие ставки стимулируют инвестиции в недвижимость Азии

По данным информационного центра Real Capital Analytics, в первой половине 2015 года продажи коммерческой недвижимости в Азии упали в долларовом выражении на 41% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Сокращение инвестиций во многом связано с тем, что за последнее время в Китае уменьшилось количество земельных участков, выставленных на продажу. Если не учитывать этот фактор, то объём инвестиций снизился лишь на 13%, при этом уменьшение количества продаж отчасти стало следствием того, что азиатские валюты ослабли по отношению к доллару.

Согласно информации консалтинговой компании PwC, крупнейшими рынками Азии по объёму инвестиций в недвижимость в 2015 году стали Токио (15,7 млрд долл.), Гонконг (4,1 млрд долл.) и Шанхай (2,7 млрд долл.).

Основные драйверы инвестиций — ослабление национальных валют по отношению к доллару и снижение ставок по ипотеке в некоторых странах:

• Удешевление ипотеки. В некоторых странах с 2014 года понизились процентные ставки и сократился минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Так, в начале февраля 2016 Центральный банк Китая сообщил о сокращении первоначального взноса на покупку первого жилья с 25 до 20%, на покупку второго объекта — с 40 до 30%. Помимо этого, процентная ставка снижалась шесть раз с конца 2014 года. В Японии в январе 2016 крупнейшие банки страны опустили переменную ставку по ипотеке до рекордно низкого уровня — 0,625%. При этом банком финансируется до 85–90% от стоимости объекта. Смягчение условий по ипотеке укрепляет внутренний спрос на недвижимость и в перспективе приводит к росту цен на рынке.
• Ослабление азиатских валют по отношению к доллару. Например, валюты Индонезии, Таиланда и Малайзии в 2015 году упали по отношению к доллару на 10–20%. Это заметно повлияло на активность местных покупателей недвижимости, которые стали приобретать меньше объектов, но повысило спрос со стороны зарубежных инвесторов, особенно тех, что получают доход в валюте.

Несмотря на удешевление ипотеки и падение курсов валют азиатский рынок выглядит менее привлекательным по сравнению с европейским и американским из-за низкой доходности недвижимости. Например, офисы и жильё в центральных районах Гонконга, Тайбэя и Токио приносят всего 2–3% годовых. Низкая доходность на самых востребованных рынках Азии объясняется тем, что на малый фонд недвижимости приходится слишком много капитала.

Офисы

По данным Knight Frank, в III квартале 2015 индекс арендных ставок в Азии вырос лишь на 1,4%, а средняя доля пустующих площадей — на 0,1 процентных пункта. Отдельные рынки находятся в разных фазах цикла: в Пекине замедляется снижение арендных ставок, в Гонконге и Мумбаи, напротив, ускоряется рост, в Нью-Дели и Тайбэе рост замедляется, а в Джакарте и Сингапуре ускоряется падение.

Как правило, рынки с небольшим количеством несданных в аренду офисов отличаются низкой доходностью. Например, в Гонконге пустуют лишь 6,5% площадей, и доходность от аренды этого типа недвижимости составляет 2,8%, а в Нью-Дели простаивает почти треть офисов, и доходность превышает 8% за счёт премии за риск.

Среди городов Азии аренда офисов дороже всего стоит в центре Гонконга — в среднем 180 долл./м² в месяц для помещений класса А.

В 2016 году из-за нестабильной экономической ситуации в мире корпоративные арендаторы будут более тщательно планировать расходы, а инвесторы — склоняться к наименее рискованным вложениям. Укрепившиеся доллар и евро будут привлекать на офисный рынок Азии инвесторов из-за рубежа. Несмотря на замедление китайской экономики, международные компании продолжат расширяться на рынке КНР, поэтому по-прежнему будут пользоваться спросом офисы в крупнейших городах этой страны, особенно в Шанхае и Пекине.

Торговая недвижимость

Согласно данным CBRE, рост стоимости торговых объектов в Азии замедляется: в 2014 году он составил 6,6%, по прогнозу за 2015 — 1,5%. По информации Cushman & Wakefiled, с июня 2014 по июнь 2015 арендные ставки росли в Пекине и Шанхае, при этом в Гонконге они значительно снизились (−13,9%) из-за осторожного поведения ретейлеров.

Несмотря на удешевление аренды, гонконгская Козуэй-Бэй остаётся самой дорогой торговой улицей Азии и второй по дороговизне в мире после Пятой авеню в Нью-Йорке. Магазины на Козуэй-Бэй сдаются по цене более 25 тыс. долл./м² в год. Дешевле всего (среди рынков, исследованных Cushman & Wakefield) сдаются помещения формата стрит-ритейл на Сателлайт-роуд в индийском Ахмадабаде — примерно за 300 долл./м² в год.

Одним из основных драйверов продаж в азиатских мегаполисах, особенно в Токио, Сеуле и Тайбэе, является рост числа туристов из континентального Китая. Соответственно, при замедлении экономики КНР магазины на центральных улицах в этих городах могут столкнуться с падением продаж.

По мнению экспертов Cushman & Wakefield, к 2018 году Китай может стать крупнейшим рынком торговой недвижимости в мире. Несмотря на замедление экономики и снижение экспорта, в стране растут средний класс и внутреннее потребление. Китайский рынок отличается большой гибкостью: многие компании меняют формат торговли, приспосабливаясь к веяниям времени, например, модные бренды класса люкс открывают кафе и рестораны, а владельцы помещений внедряют в работу своих заведений мобильные приложения и раздают бесплатный wi-fi.

Отели

Спрос на гостиничные номера в 2014–2015 годах на отдельных азиатских рынках оказался под влиянием терактов и понижения курсов валют. Например, в Бангкоке спрос со стороны иностранцев сократился после теракта, произошедшего в августе 2015. К тому же, из-за падения рубля количество российских туристов в Азии снизилось на 49% с июля 2014 по июль 2015. На Мальдивах за тот же период число отдыхающих из России сократилось на 40%, причём наиболее заметный спад наблюдался с ноября 2014 по март 2015 в традиционно горячий для россиян сезон.

Среди азиатских мегаполисов и популярных курортов наибольший поток иностранных туристов зафиксирован в Гонконге (34,3 млн человек с июля 2014 по июль 2015). Также этот город — популярное направление для бизнес-туризма: посещения конференций, выставок и т.д.

Несмотря на влияние негативных факторов, эксперты JLL дают позитивный прогноз для гостиничных рынков Азии. Спрос на отдых в отелях будет расти в основном за счёт внедрения различных государственных инициатив. Так, рынок отелей Пекина будут стимулировать Зимние Олимпийские игры 2022 года, открытие тематического парка Universal Studios в 2019 и строительство второго аэропорта (также в 2019), рынок Шанхая — открытие тематического парка Shanghai Disney Resort в 2016. В Дели спрос туристов будет расти благодаря запуску электронной системы выдачи виз гражданам 113 стран, в Джакарте — благодаря отмене виз для граждан более 45 стран.

Жилая недвижимость

По сообщению WSJ, из-за падения курсов индонезийской рупии, тайского бата и малайзийского ринггита недвижимость в соответствующих странах стала дешевле для иностранных покупателей, получающих доход в долларах. Согласно данным агентства Exotiq Properties, средняя цена продажи объекта на Бали снизилась с 750 тыс. долл. в 2014 году до 500 тыс. в 2015-м, а элитное жильё подешевело на 15–25%.

По данным Engel & Völkers Phuket, с января 2015 по январь 2016 дома и квартиры в Таиланде стали для иностранцев на 10–15% дешевле. Выгодный курс привлекает зарубежный инвесторов. Так, по информации портала PropGoLuxury, количество запросов на элитную недвижимость в Куала-Лумпуре (Малайзия) в начале 2016 года выросло на 45%.

Рынок Гонконга страдает от замедления экономического роста в континентальном Китае и избыточного предложения недвижимости. По данным агентства Centaline Property, в январе 2016 продажи упали до самого низкого уровня с 1991 года. По прогнозам экспертов, в 2016 году недвижимость здесь может подешеветь в совокупности на 20%.

Один из основных рисков для азиатских рынков жилья в 2016 году — возможное повышение базовой процентной ставки США: вслед за ФРС повысить ставки могут и локальные азиатские банки.

Куда инвестировать

По данным JLL, наиболее прозрачные (а, следовательно, и наименее рискованные) азиатские рынки на текущий момент — это Гонконг, Сингапур, Малайзия и Япония, «полупрозрачные» — Китай, Филиппины, Индонезия, Таиланд, Южная Корея и Индия. Среди стран с низкой прозрачностью эксперты выделяют Вьетнам.

На фоне глобального замедления экономического роста инвесторы стремятся выбирать надёжные, низкорискованные рынки. По данным PwC, в 2016 году среди городов Азии будут особенно востребованы Токио и Осака. Также инвесторы оптимистично настроены по отношению к рынку Шанхая. Аналитики PwC считают, что это единственный китайский город, в котором недвижимость, в том числе премиум-класса, всегда будет пользоваться высоким спросом.

Что касается инвестиций в периферийные города Китая, то они являются рискованными (за исключением городов Нанкин, Сямынь и Ухань): предложение здесь превышает спрос, и рынкам могут потребоваться годы на поглощение избыточных строительных проектов.

Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и жильё стоит покупать в Джакарте, Токио и Хошимине, а в городах континентального Китая (за исключением Шанхая) самое время недвижимость продавать.

Cushman & Wakefield даёт для рынков Азии позитивный прогноз на 2016 год: низкая инфляция будет смягчать последствия от замедлившегося экономического роста Китая, законодательные инициативы помогут оживить экономику Японии и Юго-Восточной Азии, а реформы премьер-министра Нарендры Моди приведут к росту экономики Индии. При благоприятном экономическом прогнозе можно ожидать роста инвестиций в рынки недвижимости Азии. По оценкам Cushman & Wakefield, в 2016 году капиталовложения здесь вырастут в среднем на 0–3%, при этом наибольший рост ожидается в Китае и Сингапуре. Согласно опросу PwC, более 80% респондентов считают, что перспектива увеличения прибыли компаний, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости в Азии, в 2016 будет средней или хорошей, а 11% — отличной.

Юлия Кожевникова,