На рынках недвижимости Еврозоны наметилось восстановление

Аналитики Европейского центрального банка отметили устойчивый рост цен на недвижимость в среднем по Европе. При этом в одних странах цены показали существенный рост, а в других продолжили падение.

Согласно опубликованному в сентябре отчёту ЕЦБ, в марте этого года средняя стоимость жилой недвижимости в регионе увеличилась на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Больше всего цены выросли в Ирландии — на 16,8%. В Германии и Австрии, рынки которых были относительно стабильны в последние годы, цены также повысились на 5,0 и 3,6% соответственно. На рынке недвижимости Испании рост составил 4%, причём темпы роста за отчётный период (с марта 2014 по март 2015) оказались самыми высокими за последние семь лет, то есть с начала кризиса 2008 года.

Впрочем, в отдельных странах Евросоюза цены наоборот упали — так, в аутсайдерах оказались Франция (–1,6% в марте 2015 года по отношению к аналогичному периоду 2014), Греция (–5,5%) и Италия (–3,3%). Тем не менее продолжающееся там снижение цен, как отмечают в ЕЦБ, не повлияет на общую тенденцию к росту.

У нынешнего восстановления цен есть две причины:

• низкие ипотечные ставки и смягчение условий кредитования: со времени начала кризиса в среднем по Еврозоне они сократились с 5,5 до 2,3%;
• улучшение ситуации с количеством рабочих мест и ростом потребительской уверенности: с начала 2014 года уровень безработицы в Еврозоне упал с 11,9% до 10,9% в июле 2015.

Если сравнивать нынешний процесс с восстановлением цен, имевшим место в 2009–2010 годах после кризиса 2008, когда удорожание недвижимости в крупных городах сильно повлияло на динамику цен в целом, то сейчас рост цен более сбалансирован.

К тому же, кризис на рынке недвижимости ликвидировал диспропорциональность, когда цены на недвижимость сильно превышали доходы населения. Особенно это было заметно в таких странах, как Испания и Португалия, где теперь благодаря смягчению политики банков в отношении недорогих кредитов соотношение цен на жилье и доходов домохозяйств выровнялось, и рынок постепенно восстанавливается.

Мнения разделились

Не все эксперты разделяют оптимизм ЕЦБ. Кристиан Хилбер (Christian Hilber), профессор Лондонской школы экономики (London School of Economics), заявил: «Я скептически отношусь ко всем попыткам посчитать усреднённую цену на недвижимость в Европе, потому что не существует никакого единого европейского рынка недвижимости». Эксперт также отметил, что рынки недвижимости даже отдельных стран неоднородны и находятся под влиянием самых разных факторов.

«Динамика цен может разниться даже в пределах одной страны, — соглашается Марина Филичикина, руководитель отдела продаж «Транио». — Так, если на севере Испании, в районе Барселоны и Коста-Бравы, стоимость недвижимости растёт, то на юге, в районе Коста-Бланки, напротив, жилье дешевеет. В целом же, цены в таких стабильных странах, как Германия, Австрия и Великобритания, растут быстрее, чем снижается стоимость объектов в Греции и Италии. Таким образом, средний показатель по Евросоюзу остаётся положительным».

Стоит ли ожидать появления «пузырей» на европейском рынке?

Авторы доклада ЕЦБ считают, что в Германии и Австрии цены растут слишком быстро. Это заставляет экспертов опасаться появления «пузыря» на рынке недвижимости. В период с 2007 по 2013 годы жилая недвижимость в Германии подорожала на 36%, а в Австрии — на 13%. «В этих странах цены действительно могут превзойти реальную стоимость недвижимости», — отмечают в ЕЦБ. Так, по данным Deutsche Bank и Австрийского национального банка (Österreichische Nationalbank), стоимость недвижимости в крупнейших городах Германии уже переоценена на 10%, а в Вене — на 19%.

ЕЦБ не опровергает тот факт, что политика низкой процентной ставки, которая проводится в США и поддерживается Евросоюзом, может привести к завышению цен на недвижимость, однако европейский регулятор считает, что признаков, которые могут привести к дисбалансу цен и опережающему росту ипотечного кредита, всё ещё недостаточно, чтобы опасаться образования нового «пузыря» общеевропейского масштаба.

Правительства ряда европейских стран, однако, предпринимают упреждающие меры против возникновения «пузырей» на своих национальных рынках. Так, правительства Нидерландов и Эстонии установили максимальное значение отношения суммы кредита к стоимости залога для ипотечных заёмщиков. В Эстонии этот лимит равен 85% от суммы кредита, в Нидерландах — 103%. Власти других стран, к примеру, Бельгии, обязали банки увеличить объем обязательных резервов и тем самым побудили их воздержаться от рискованного кредитования.

Иван Чепижко, «Транио»