Управление зарубежной недвижимостью

Эксперты рекомендуют не сдавать недвижимость самостоятельно, а доверить это специализированной фирме. Чтобы обезопасить себя, главное — заключить договор и прописать в нем штрафные санкции.

Многие владельцы зарубежной недвижимости отдыхают в своих вторых домах только во время отпусков, а в остальное сдают жильё в аренду. Удалённо сдавать недвижимость почти нереально: нужно искать арендаторов, передавать ключи, обмениваться документами, принимать квартиру после проживания. Для всего этого требуется компетентный представитель.

«Обращение в управляющую компанию — это хороший выход для тех, кто хочет сэкономить время и не иметь проблем с арендаторами. Это особенно актуально для тех, кто, живя в одной стране, сдаёт недвижимость за рубежом»,— считает Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Кто управляет недвижимостью за рубежом

Если собственник не планирует сдавать жилье в аренду, то управляющие не требуются: достаточно просто регулярно зачислять средства для оплаты коммунальных платежей и налогов — с этим большинство владельцев справляются без помощи профессионалов. Однако если собственник собирается сдавать зарубежную недвижимость, проводя при этом бóльшую часть времени на родине, ему стоит задуматься о поиске управляющего. Если у владельца нет родственников или знакомых за рубежом, заботу о собственности можно доверить агентству недвижимости или застройщику.

Агентства недвижимости предлагают услуги управления клиентам, купившим у них недвижимость. Например, такая практика распространена в Германии: иностранные инвесторы покупают квартиры в доходных домах у риелторской фирмы и сразу же заключают с ней договор управления. Дальше всеми вопросами, связанными с арендой и содержанием жилья, занимаются представители этой фирмы. В этом случае агентства недвижимости удобны тем, что они предоставляют все необходимые виды услуг в одном месте, и покупателям не приходится искать две разные компании для оформления сделки и последующего обслуживания жилья.

Застройщики (точнее, отделы строительных компаний, специализирующиеся на менеджменте недвижимости) часто занимаются управлением возведёнными объектами — как правило, апартаментами в курортных комплексах. Договор управления заключается с собственниками одновременно при подписании договора купли-продажи. Такая практика особенно распространена в Болгарии, Испании, Черногории и некоторых других курортных странах и касается тех собственников, которые пользуются жильём один или два раза в год, а всё остальное время сдают недвижимость в аренду.

Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, она может быть объектом управления ТСЖ или специализированной управляющей компании.

Управляющие компании — это организации, специализирующиеся исключительно на управлении, то есть на обслуживании жилья и консалтинговых услугах. Они заключают договоры с поставщиками услуг, нанимают обслуживающий персонал и следят за тем, чтобы собственникам жилья оказывался качественный сервис. Агентства недвижимости, застройщики и ТСЖ, не занимающиеся управлением непосредственно, могут нанять управляющую компанию для обслуживания своих объектов. Арендой жилья управляющее компании, как правило, не занимаются.

В управление недвижимостью вовлечены специалисты самых разных отраслей. Помимо менеджеров, это юристы, налоговые консультанты, бухгалтеры, страховые агенты, работники сферы информационных технологий, специалисты по рекламе и маркетингу и другие.

Чем занимаются управляющие

Компании, вовлечённые в управление, оказывают разнообразный сервис. Самые распространённые услуги при сдаче недвижимости в аренду:

Сколько стоят услуги

При сдаче жилья услуги управляющих компаний стоят около 10–20% от месячной арендной платы.

Например, при сдаче квартиры в Германии пакет основных услуг (открытие трастового счета, оплата текущих расходов, выплата дохода владельцу) стоит 50 евро в месяц, стоимость вместе с дополнительными услугами (подключение коммунальных услуг, заключение договоров с арендаторами, страхование, организация ремонта) может достигать 100 евро в месяц. Отдельно услуги управляющей компании по поиску арендаторов стоят два месяца холодной аренды (без учёта коммунальных услуг), а организация ремонтных работ обходится в 50 евро в час.

В Болгарии, Испании и Черногории плата за услуги управляющей компании при сдаче апартаментов в курортных комплексах составляет от 5 до 20 евро за м² в сезон. Так, в Болгарии апартаменты площадью 60 м² в жилом комплексе можно сдавать за 1 500–1 800 евро в течение лета. Из них примерно 300 евро уйдут на услуги управляющей компании.

Слово экспертам

При выборе управляющей компании эксперты рекомендуют обращать внимание на её репутацию и опыт. Главное, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя,— заключить договор и прописать в нем штрафные санкции.

Чтобы максимально обезопасить себя, необходимо заключить договор с управляющей фирмой, внимательно ознакомиться с ним и, если необходимо, добавить свои комментарии, например попросить высылать вам все квитанции по оплате счетов, предоставлять график сдачи квартиры в аренду. Читайте договор внимательно, и если по какой-либо причине управляющая фирма настаивает на определённом пункте, который вас смущает или не устраивает,— обратитесь к юристу. Пропишите в договоре штрафные санкции — в случае мошенничества со стороны управляющей компании у вас будет надёжная защита. Также вы можете заверить такой договор нотариально.

София Буланова Старший консультант по инвестициям

Перед тем как заключать договор с управляющей компанией, наведите о ней справки. Конечно, продать недвижимость без ведома владельца невозможно, но есть риск недобросовестного управления: например, компания будет сдавать квартиру или дом весь сезон, а потом скажет, что сезон был слабый и из трёх месяцев недвижимость удалось сдавать в течение только одного. Такие моменты сложно контролировать, поэтому лучше предупредить возможность появления проблем на первом же этапе.

София Буланова Старший консультант по инвестициям

Юлия Кожевникова, «Транио»