Тренды рынка недвижимости Германии в первом полугодии 2023 года

В конце 2022 года впервые после длительного устойчивого роста рынок жилой недвижимости Германии продемонстрировал снижение. Крупные инвесторы заняли выжидательную позицию, а потенциальные покупатели стали осторожнее относиться к сделкам.

Причины снижения рынка жилья Германии в 2023

Среди фундаментальных причин снижения показателей рынка выделяют уменьшение спроса из-за более высоких затрат на финансирование, вызванные ростом процентной ставки, инфляцию, рост арендной платы, вызванный, в частности, острой нехваткой предложения параллельно с ростом миграции.

Цены снижаются, но показатели неоднородны по стране. Текущая ситуация открывает возможности для покупки недвижимости в Германии с дисконтом. В условиях покупки жилья по сниженной цене в сочетании с ростом ставок на рынке аренды можно рассчитывать на рост доходности активов. Решающее значение при инвестировании будет играть понимание ситуации на рынке.

Недвижимость в Германии 486 объявлений на Tranio

От 411 000 €

Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

От 330 000 €

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.IV Всего 35 квартир

От 363 000 €

Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III Всего 219 квартир

От 316 000 €

Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2025.II Всего 60 квартир

От 990 000 €

Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Построено в 2023 Всего 12 квартир

От 675 000 €

Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.III Всего 71 квартира

От 292 000 €

Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

От 856 000 €

Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

Недвижимость в Германии в 1 половине 2023

По данным Федерального статистического управления Германии, в первом квартале 2023 года цены на жилую недвижимость в стране упали на 6,8% в сравнении с первым кварталом прошлого года.

Сильнее всего снижение цен ощущается в городах. Здесь наблюдается корректировка цен и на рынке вторичного жилья, и в сегменте новостроек как в разрезе многоквартирных домов, так и в односемейных домах.

Наибольшее снижение цен по сравнению с тем же кварталом прошлого года наблюдалось в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе. Здесь цены на многоквартирные дома упали на 10,4%, а на односемейные дома — на 6,4%.

Данные неоднородны по стране и зависят от локации, качества недвижимости, сегмента жилья.

Максимальное снижение цены в этом сегменте зафиксировано на уровне 5%, в то время как в среднем сегменте цены снизились на 10-15%. В маловостребованных районах недвижимость продаётся со значительной скидкой.

Заметное снижение цен зафиксировано на недвижимость, нуждающуюся в энергетической реконструкции. Цены на здания, нуждающиеся в повышении класса энергоэффективности, снизились до 40%.

Частичная компенсация снижения цен происходит благодаря росту численности населения на фоне дефицита ввода нового жилья. Deutsche Bank прогнозирует рост населения Германии до 86 млн человек к 2030 году (сейчас 84,4 млн). Приток населения ожидается за счёт миграции и смягчения требований к выдаче гражданства. Дефицит предложения, вероятно, сохранится в течение ближайших лет.

Снижение количества сделок, по разным источникам, составило от 55 до 75%. Рынок откатился до объёмов 2012 года. Средняя доходность жилой недвижимости в Германии варьируется от 2 до 3,5%.

Инвестиции в недвижимость Германии

Многоквартирные дома

Во втором квартале 2023 также наблюдается спад инвестиций в недвижимость. В условиях неопределённости крупные инвесторы находятся в режиме ожидания. Объём инвестиций в высококачественные жилые комплексы и портфели недвижимости сократился на 73% в годовом выражении. Объём сделок во втором квартале составил 7,1 млрд евро и сократился на 9% в сравнении с первым кварталом этого года.

Квартиры в Германии 371 объявление на Tranio

От 411 000 €

Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

От 330 000 €

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.IV Всего 35 квартир

От 363 000 €

Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III Всего 219 квартир

От 316 000 €

Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2025.II Всего 60 квартир

От 990 000 €

Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Построено в 2023 Всего 12 квартир

От 675 000 €

Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.III Всего 71 квартира

От 292 000 €

Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

От 856 000 €

Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

По данным опроса, проведённого CBRE в начале этого года, около трети опрошенных инвесторов в Германии выбирают инвестиционную стратегию добавленной стоимости (Value Add): инвестор покупает объект, увеличивает его капитализацию и перепродаёт.

Первое направление

Предоставление финансирования девелоперам на раннем этапе для покупки участка либо для строительства проекта, что позволяет получить значительную скидку при покупке жилой недвижимости.

Второе направление

Поиск и покупка готового объекта у фондов с определённым дисконтом с целью реновации площадки/здания и последующей перепродажи по более выгодной цене.

Германия не закрыта для инвестиций из России. В 2023 году клиенты Tranio инвестируют в недвижимость Германии и других странах Евросоюза. Получите подробную консультацию с самыми актуальными предложениями зарубежной недвижимости от нашего менеджера.

Оставить заявку

Односемейные дома

Снижение цен на односемейные дома (Einfamilienhäuser) составило в среднем 12%. В значительной степени корректировка обусловлена снижением цен на дома с низкой энергоэффективностью (на 25–30%), в то время как снижение цен в новостройках составило 2–7%.

Относительно плавная корректировка цен в этом сегменте поддерживается наличием спроса на односемейные дома. Спрос, в свою очередь, подогревается ростом арендных ставок. Как результат, часть арендаторов принимает решение о покупке собственного жилья, поскольку это становится выгоднее аренды.

Дома в Германии 112 объявлений на Tranio

10 900 000 €

Элитная вилла с двумя террасами в престижном районе, Нимфенбург, Мюнхен, Германия

Общая площадь 730 м² Площадь земли: 1 093 м²

335 000 €

Комфортабельный дом с садом и прудом в Хербрехтингене

Общая площадь 154 м² Площадь земли: 1 446 м²

219 000 €

Двухуровневая квартира в старинном доме в центральном районе Штуттгарта

3 спальни 1 ванная комната

590 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия, 232,8 м²

Общая площадь 232 м² Площадь земли: 702 м²

550 000 €

Двухквартирный дом с садом в Буххольц-ин-дер-Нордхайде, Нижней Саксонии, Германия

Общая площадь 120 м² Площадь земли: 718 м²

23 000 000 €

Элитная вилла с бассейном и спа-центром, Грюнвальд, Германия

Общая площадь 850 м² 22 спальни

4 195 000 €

Историческая вилла с большим участком в районе Грюневальд, Берлин, Германия

Общая площадь 240 м² Площадь земли: 1 400 м²

2 535 000 €

Семейная вилла с садом и гаражом в районе Рамерсдорф-Перлах, Мюнхен, Бавария

Общая площадь 225 м² Площадь земли: 321 м²

Рынок жилья Германии всё ещё остаётся рынком аренды. С этой точки зрения наиболее привлекательными остаются пригороды: наибольший рост арендных ставок зафиксирован в пригородах мегаполисов.

Снижение арендных ставок в ближайшей перспективе маловероятно. Напротив, давление со стороны миграции, снижение ввода нового жилья, рост стоимости домовладения могут ещё больше укрепить и повысить ставки на аренду.

Запланированная государством программа дополнительной защиты арендаторов усилит этот спрос. Уже сейчас доходность в этом сегменте на вторичном рынке в семи крупнейших городах Германии выросла в среднем до 3,04%, при этом диапазон доходности варьируется от 2,9% в Мюнхене до 3,15% в Гамбурге.

Коммерческая недвижимость

Наибольший спад сделок зафиксирован в офисной недвижимости: 3,23 млрд евро, что на 75% меньше в годовом исчислении. Основная причина коррекции — неопредёленность экономического развития и замедление в принятии решений об аренде офисных помещений.

Больше всего в этих условиях проигрывают офисы среднего класса. На фоне текущих условий ожидается сокращение объёмов завершённых проектов коммерческой офисной недвижимости: фокус направлен на реновацию текущих помещений.

Сегмент складов остаётся стабильным и демонстрирует доходность в 7% и выше. Также сохраняется спрос на отели, приносящие доходность от 6,5%. В торговых объектах доходность варьируется от 5,5% до 7–8%, в зависимости от конкретных условий.

Коммерческая недвижимость в Германии 724 объявления на Tranio

1 593 000 €

Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 245 м² Доходность 3,9%

4 850 000 €

Сетевой супермаркет в Нюрнберге, Бавария, Германия

Доходность 4,3% Арендная ставка (м²/месяц): 12 €

546 000 €

Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 84 м² Доходность 3,9%

987 000 €

Супермаркет с надежным сетевым арендатором, Бавария, Германия

Доходность 6,9% Арендная ставка (м²/месяц): 6 €

542 000 €

Пакет апартаментов под аренду с доходностью 3% в Мюнхене, Бавария, Германия

Общая площадь 49 м² Доходность 3,0 %

7 500 000 €

Медицинский центр в Баварии, Германия

Общая площадь 4 200 м² Доходность 5,2 %

3 900 000 €

Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 600 м² Доходность 3,9%

462 000 €

Коммерческое помещение в новом жилом комплексе, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III

Перспективы развития рынка недвижимости Германии

Рынок находится на этапе спада. Как долго продлится цикл, однозначно сказать нельзя. Подъёму рынка с 2008 по 2021 год предшествовал спад с 1995 по 2008 год, который длился более 13 лет. В этом году оживления рынка эксперты не ожидают.

Согласно расчётам Handelsblatt, доступность недвижимости находится на уровне 2008 года, процентные ставки по историческим меркам относительно низкие (при сопоставлении текущего уровня цен и среднего дохода).

Уже сейчас на рынке недвижимости зафиксированы дефолты и кейсы неплатёжеспособности крупных застройщиков и банков: реструктуризация крупнейшей компании Centrum, отсутствие ликвидности для погашения 158 млн евро у управляющих мезонинным фондом банков Hauck & Aufhäuser и VERIUS, и т.д.

Фонды, владеющие коммерческой недвижимостью, также сталкиваются с рисками финансовой нестабильности из-за дисбаланса. Низкая ликвидность недвижимости наряду с невозможностью вывода денег инвесторами в кратчайшие сроки создаёт эти риски. Сегодня фонды владеют 40% коммерческой недвижимости в Еврозоне, а общая стоимость активов фондов с 2013 года выросла в 3 раза и превысила один триллион евро.

Новостройки в Германии 131 объявление на Tranio

5 950 000 €

Новый пентхаус рядом с озером, Грюневальд, Берлин, Германия

Общая площадь 310 м² Площадь земли: 1 390 м²

1 020 000 €

Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Общая площадь 101 м² 2 спальни

780 000 €

Четырехкомнатная квартира в новом доме с парковкой в районе Панков, Берлин, Германия

Общая площадь 83 м²

5 750 000 €

Особняк премиум класса с садом около 1000 м² в Шарлоттенбурге, Берлин, Германия

Общая площадь 516 м² Площадь земли: 977 м²

990 000 €

Апартаменты с террасой, в резиденции с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 146 м² 3 спальни

983 000 €

Современные апартаменты с террасой, в жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 145 м² 3 спальни

988 000 €

Апартаменты с террасой, в современном жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 146 м² 3 спальни

942 000 €

Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 126 м² 3 спальни

Прогнозы и мнения экспертов

Дитер Бекен, управляющий партнёр Becken Holding с 45-летним опытом работы в отрасли, прогнозирует, что рынок реконструкции будет считаться одним из крупнейших в ближайшие 20 лет. Жильё требует модернизации и соответствия требованиям энергоэффективности: более половины объектов недвижимости Германии построены до 1977 года.

Colliers, международная консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости, прогнозирует нехватку заёмного капитала на рынке коммерции в 19 млрд евро к 2026 году и 28 миллиардов евро к 2030 году.

Несмотря на отсутствие общерыночной угрозы для инвестиционного рынка, это станет сдерживающим фактором для количества транзакций, объём сделок может снизиться дополнительно на 5–15%. В то же время высокий уровень долговой нагрузки может негативно сказаться на управлении активами: капитал, предназначенный для капитальных вложений, придётся использовать для рефинансирования. При этом возможности для инвесторов с базой собственного капитала остаются.

Автор: Редакция Tranio