Рассказ клиента Tranio о покупке квартиры в Анталье от первого лица
Должен предупредить: моя сделка проходила в период быстрых перемен не только внешнеполитических и экономических, но и моих личных. За последние полгода я успел: решить не покупать квартиру в Турции, передумать и всё же купить под влиянием внешних обстоятельств, изменить планы на эту квартиру, устроиться на работу в другую страну (не Турцию). Несмотря на перемены, на каждом шаге я старался действовать взвешенно, поэтому инвестиция, на мой взгляд, удалась. Но обо всём по порядку.
Эпизод 1. Когда в декабре 2021 я не решился покупать квартиру в Турции
10 лет я работаю разработчиком программного обеспечения и несколько лет откладывал деньги. Сбережения размещал на валютных депозитах или инвестировал через фондовый рынок в акции компаний.
В декабре на фоне внешнеполитического и глобального экономического напряжения котировки акций многих компаний поползли вниз и на фондовом рынке начала нарастать неопределённость. К тому же усиливались темпы инфляции доллара и евро. Тогда я стал рассматривать более консервативные активы — недвижимость. В Москве у меня уже есть квартира, покупать ещё одну с точки зрения инвестиции не считал уместным: фондовый рынок меня научил диверсифицировать риски, в том числе страновые. Держать весь свой капитал в одной стране и в одной валюте я не хотел, а понимания по зарубежной недвижимости у меня не было: в одних только налогах на недвижимость в чужой стране разобраться — целое дело. Меня заинтересовала Турция.
Я узнал, что там с одной стороны недвижимость находится на подъёме: усиливается спрос и растут цены. С другой стороны курс лиры стремительно падал по отношению к доллару США и теоретически была возможность выиграть на этой курсовой нестабильности и купить недвижимость выгодно.
От $199 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 148 квартир
От $257 000
Срок сдачи: 2024.IV Всего 781 квартира
От $406 000
Построено в 2023 Всего 1441 квартира
От $243 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 686 квартир
От $182 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 689 квартир
От $302 000
Срок сдачи: 2024.II Всего 167 квартир
От $343 000
Построено в 2023 Всего 2750 квартир
В конце 2021 года темпы роста цен на недвижимость в Турции стали ускоряться: со стабильных 3–5% до 6–9% в месяц. С начала 2022 года темпы ускорились ещё сильнее — до 9–14% в месяц (по данным ЦБ Турции). При этом темпы роста цен на недвижимость опережают темпы инфляции и обесценивания лиры: по данным марта 2022 года цены выросли в реальном выражении с учётом инфляции на 29% за год (к марту 2021 года).
Спрос иностранцев на недвижимость в Турции действительно вырос в среднем на 50% за последний кв. 2021 и первый кв. 2022 года, но доля сделок иностранцев с турецкой недвижимостью относительно общего количества сделок остаётся стабильной на уровне 4–5%. Это означает, что основной вклад в усиление спроса вносят местные жители. В условиях высокой инфляции национальной валюты недвижимость становится для них основным активом и способом сбережения капитала.
Я стал самостоятельно искать доступные объекты на средиземноморском побережье вблизи района Махмутлар рядом с Аланьей. Это место мне посоветовали друзья. Выяснилось, что в прибрежных районах цены на новую недвижимость номинированы в евро, реже в долларах, но не в лирах: на курсовой разнице выиграть не получится. И я отложил турецкую недвижимость в долгий ящик, посчитав, что риски на фондовом рынке не столь высоки, чтобы затевать перестановку.
Эпизод 2. Когда в марте 2022 я спасал капитал от рисков
В конце февраля стало ясно, что у меня есть несколько дней, чтобы распорядиться капиталом ещё по старым правилам рынка, а что будет дальше — никто не понимал. Начали вводить санкции и ограничения пачками и менять правила по валютным операциям. Именно из–за этой неопределённости выросли риски, нужно было действовать быстро и я вернулся к наиболее продуманному сценарию — к турецкой недвижимости. Тем более, что кроме Дубая и Турции вариантов уже не оставалось. С моим бюджетом около 85 тысяч долларов Дубай мне не подходил, выбор стал очевиден.
Сначала думал поехать в Турцию и искать самому, но быстро понял, что в незнакомой стране на незнакомом рынке покупать опасно. Ведь мне предстоит переводить десятки тысяч долларов, не имея времени удостовериться, что я всё делаю правильно. Надёжнее обратиться в российскую компанию с опытом на зарубежных рынках. Посоветоваться было не с кем, я начал гуглить и нашёл много разных непонятных компаний. Чтобы не ошибиться с выбором, стал искать упоминания этих компаний в отраслевых статьях авторитетных деловых изданий, таких как Коммерсант и Ведомости.
Упоминания Tranio попадались часто, при чём даже в старых статьях от 2014–2016 годов. По моей логике, если эти издания интересуются мнением Tranio о том, что происходит на рынках зарубежной недвижимости, то и я могу рассчитывать на надёжные рекомендации. Так и вышло: менеджер по продажам Мария организовала мне встречу с двумя проверенными партнёрами Tranio в Аланье: офисом продаж одного из застройщиков и агентством недвижимости.
5 марта я улетел в Аланью и ездил смотреть подходящие под мой запрос объекты с представителем застройщика Гульнарой. Мы смотрели не только проекты этого застройщика, но и их партнёров. Я выбрал объект с перспективой развития: трёхкомнатную квартиру в достраивающемся жилом комплексе в посёлке Демирташ, что между Аланьей и аэропортом Газипаша. Дело в том, что этот посёлок сейчас активно застраивается. Гульнара рассказала, что в посёлке выделили 40 крупных участков под многоэтажную жилую застройку, через 5 лет это место станет оживлённым и есть большой потенциал роста цен.
Сейчас здесь тихо, для меня это было плюсом, поскольку я собирался периодически здесь жить, работать удалённо, а чтобы квартира подолгу не простаивала, приглашать друзей и родственников за небольшое вознаграждение, чтобы отбить расходы на содержание. В жилом комплексе в двух километрах от моря всё почти как в отеле: огороженная территория, открытый и закрытый бассейны, сауна и прочие прелести для жизни и отдыха, разве что завтраки не приносят. 3 из 5 корпусов комплекса были заселены ещё 3 года назад, в двух других сейчас заканчивается отделка. Я убедился, что в ЖК живут люди и вся инфраструктура нормально работает.
От $352 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 202 квартиры
От $333 000
Построено в 2021 Всего 200 квартир
От $177 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 616 квартир
От $236 000
Срок сдачи: 2024.II Всего 656 квартир
От $130 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 769 квартир
От $289 000
Срок сдачи: 2024.III Всего 171 квартира
Ожидания Алексея по инвестиционной перспективности покупки и развитию района оправданы. Провинция Анталья застраивается рекордными темпами. Это видно из статистики разрешений на строительство: за 1 кв. 2022 года в Анталье выдано 1 278 разрешений на строительство, что лишь в 2,2 раза меньше, чем в провинции Стамбул, хотя по численности населения Стамбул превосходит Анталью в 6 раз.
Цены на недвижимость в Анталье растут значительно быстрее, чем в среднем по стране, а ставки аренды растут быстрее, чем в где-либо в Турции: 278% при среднем 120% в год (в турецкой лире по данным ENDEKSA за апрель 2022).
В управляющей компании комплекса мне сказали, что содержание моей квартиры обойдётся не дороже 2 000 лир в месяц, примерно 800–1 000 евро в год, включая счета за коммуналку и айдат (оплату управляющей компании за содержание всего общедомового имущества и сервисов).
Позже я узнал, что на побережье были объекты, предназначенные исключительно для краткосрочной аренды через управляющую компанию с предложением получать доходность до 7% годовых в евро.
Хотя с точки зрения инвестиции это интересно, я бы всё равно не стал брать такой объект: во-первых, мне хотелось приезжать в свою квартиру самому и приглашать друзей и родственников, во-вторых, не было времени разбираться с гарантиями доходности.
Сделка прошла быстро: с момента первого обращения до внесения задатка прошло всего 2 недели.
Эпизод 3. Когда в марте не все банки соглашались провести оплату
В свой первый приезд в начале марта я оплатил бронь и заключил договор, мне выставили счёт и я вернулся в Москву готовить деньги на оплату всей стоимости квартиры — 74 500 евро. В то время однозначного понимания, как оплачивать, не было ни у кого, в том числе и у банков, хотя формально ограничений на переводы в Турцию с целью оплаты недвижимости не было. Я до последнего опасался, что эту возможность закроют.
Приходилось действовать на ощупь. Помогала Мария — делилась опытом других своих клиентов, которые покупали в Турции одновременно со мной, так мы познакомились с Сергеем. Мы с ним сообща искали способы оплаты. Сергей оформил доверенность на юриста через консульство и не побоялся оформить сделку полностью удалённо, возможно потому что по профессии он налоговый юрист.
Хотя по закону ограничений банковских переводов на оплату недвижимости в Турции не было, на практике по каждой сделке приходилось действовать опытным путём: какие-то банки отказывались делать переводы по каким-то своим внутренним соображениям, другие были просто отключены от SWIFT.
Поэтому момент оплаты был одним из самых сложных для клиентов. Мы пытались объединять опыт клиентов, чтобы определить оптимальные варианты.
У некоторых банков были ограничения на максимальный перевод, как раз в тех, где у меня были брокерские счета. Другие банки, в основном европейские, опасались делать переводы из-за жёсткого внутреннего комплаенса и неустоявшихся новых правил валютного контроля. Я две недели занимался перекидыванием денег из банка в банк. Наконец, Тинькофф Банк в конце марта принял в обработку платёж через SWIFT, а через 4 дня дополнительно запросил договор-купли продажи. Через 3 часа после того, как я прислал им договор, платёж, наконец, прошёл.
Деньги я переводил в долларах, принимающая сторона конвертировала их сначала в лиру, поскольку в турецком законодательстве есть такое правило для сделок иностранцев с турецкой недвижимостью, а затем в евро, поскольку стоимость квартиры номинирована в евро. На этой конвертации я потерял около 500 евро.
Эпизод 4. В котором я стал собственником и получил ВНЖ
К моему повторному приезду в середине апреля мой агент и юристы застройщика подготовили пакет документов для оформления квартиры в собственность в кадастровом управлении. Через несколько дней я уже получил TAPU и стал полноправным собственником. Пока в моей квартире заканчивается ремонт и обустройство, я остановился в туристическом районе Аланьи и вот уже второй месяц живу здесь, пока не истёк 60-дневный безвизовый срок пребывания.
Имея на руках TAPU, я подал документы на вид на жительство Турции и спустя 3 недели получил карточку ikamet. Этот документ является моим удостоверением личности в Турции на весь срок ВНЖ. Теперь я могу находиться в Турции без ограничений. Весь сервис, связанный с выбором, покупкой, оформлением документов и даже помощь в оформлении ВНЖ, входил в стоимость моей покупки. Дополнительно я ничего не оплачивал, разве что перевод документов и услуги нотариуса. Сейчас агентство помогает мне открыть счета в ресурсоснабжающих организациях для оплаты коммунальных услуг.
По законам Турции сделки с недвижимостью должны проходить с участием лицензированных агентств. Их деятельность и ставки регулируются Кадастровым управлением.
Брокерскую комиссию в Турции оплачивает продавец, а не покупатель, в отличие от большинства европейских стран.
Если бы я сдавал квартиру в аренду, мне бы понадобился счёт в Турецком банке. Счета для россиян без ВНЖ открывали не все банки. Из того, что я успел выяснить, в апреле такое было возможно в Deniz Bank. Для этого был нужен турецкий налоговый номер (оформляется онлайн по номеру загранпаспорта), депозит в размере 10 000 лир, который нельзя потратить в течение месяца, комиссия 700–800 лир и копия страницы прописки из российского внутреннего паспорта.
Привязать интернет-банк можно к российскому номеру телефона. С турецким ВНЖ можно открыть счёт в любом банке Турции.
Сейчас никакие турецкие банки не открывают счета для россиян без ВНЖ.
В Аланье пользуюсь картой МИР российского банка. В магазинах и на заправках с терминалами популярных здесь банков Ziraat, Turkye Bankasi и Isbank можно рассчитываться этой картой. Но без наличных не обойтись, не все банки работают с системой МИР. Снимать деньги через банкоматы этих банков можно без проблем. Рублёвый курс сейчас очень укрепился в Турции. В мае лира стоит около 3,7 рублей, снять можно по курсу около 4. Хотя ещё в середине марта банкоматы выдавали лиру за 10–13 рублей. Всё зависит от курса доллара. Лира за это время просела, а рубль, наоборот, укрепился.
Эпизод 5. В котором я оцениваю свою покупку постфактум
Ирония в том, что за это время у меня резко изменились планы: скоро я перееду на постоянное место работы в Болгарию. Выходит, что турецкий ВНЖ мне теперь не очень нужен и в новой квартире я не смогу часто бывать. Но запасной аэродром в виде турецкого ВНЖ, по которому можно жить почти на равных правах с гражданами и даже открывать бизнес — это всё равно приятно. Если бы я выбирал недвижимость с учётом новых обстоятельств, я бы всё равно выбрал Турцию, но искал бы объекты под краткосрочную аренду с гарантированной доходностью.
Тем не менее, своей инвестицией я доволен: такой неопределённости больше нет и я стал спокойнее. Во внешнеполитическом контексте считаю Турцию стабильным государством из-за зависимости от международного туризма. На туризм здесь работают миллионы граждан. Для Турции выгодно балансировать во внешней политике и сохранять хорошие отношения с другими странами. Балансу способствует и удачное географическое расположение Турции, как связующего звена между Европой и Азией с обширной торговлей и международной морской и сухопутной логистикой. И мне кажется маловероятным, что отношения между Турцией и Россией испортятся.
По данным на апрель 2022 года Министерства культуры и туризма Турции, поток туристов вырос на 173% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.
Россия входит в пятёрку стран, на долю которых приходится наибольшее число туристов в Турции наряду с Германией, Болгарией, Ираном и Великобританией. К концу года Турция планирует принять более 50 млн туристов.
В то же время я понимаю, что рынки развиваются по циклическим законам. Сейчас недвижимость в Турции дорожает, спрос на неё повышенный, в частности среди россиян. Гульнара рассказывала, что за месяц только она одна продала 6 квартир россиянам в Аланье и окрестностях, а у них ведь там много агентов.
По данным Статистического управления Турции (TUIK) в апреле 2022 года россияне купили 1 152 объекта недвижимости, это вдвое больше, чем в марте. Россияне теперь занимают первое место среди иностранных покупателей турецкой недвижимости с долей почти 20% от общего объема сделок.
Мне кажется, что через 1,5–2 года ситуация может пойти в обратную сторону, будет или стагнация или спад и тогда придётся ждать ещё лет 10 до следующего подъема, чтобы можно было выгодно продать. Я пока не знаю, когда продам, буду ориентироваться на состояние рынка, торопиться некуда.
Все зависящее от меня я сделал: выбрал перспективный объект в перспективном районе. Возможно сдам квартиру в долгосрочную аренду местным жителям через управляющую компанию жилого комплекса.
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году