Как рынок недвижимости Испании отреагировал на каталонский кризис?

706 просмотров · Обновлено

В октябре 2017 года Испанию потрясло каталонское голосование за независимость. Этот горький и противоречивый референдум, как и английский Brexit, вылился в затянувшуюся почти на два года политическую неопределенность.

Голосование о независимости Каталонии не могло не сказаться на состоянии рынка недвижимости *ivi7g / Depositphotos*

Сегодня и инвесторы, и эксперты осторожно оценивают перспективу отделения Каталонии и возможные последствия этого процесса. Вместе с тем, суматоха вокруг референдума успела внести коррективы в планы крупного бизнеса в регионе. На пике противостояния официального Мадрида и Барселоны многие корпорации поспешили заявить о переносе своих штаб-квартир из Каталонии, а активность на рынке недвижимости ожидаемо спала.

Купить недвижимость в Испании 8 369 объявлений на Tranio

540 000 €

Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания

Общая площадь 171 м² 4 спальни

1 796 000 €

Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 175 м² 4 спальни

320 000 €

Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания

Общая площадь 58 м² 2 спальни

800 000 €

Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 90 м² 3 спальни

480 000 €

Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания

Общая площадь 102 м² 3 спальни

397 000 €

Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания

Общая площадь 45 м² 1 спальня

575 000 €

Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания

Общая площадь 103 м² 2 спальни

595 000 €

Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания

Общая площадь 87 м² 2 спальни

Тем не менее, официальная статистика вселяет оптимизм: 2018 год стал одним из лучших для рынка недвижимости Испании. При этом “мятежная” Каталония по-прежнему остается локомотивом испанской экономики, а Барселона, по мнению Financial Times FDi Magazine, является самым привлекательным регионом в Южной Европе с точки зрения иностранных инвестиций на 2018-2019 годы. Кроме того, как показывает рейтинг Savills 2019, Барселона удерживает звание одного из самых удобных мест в мире для развития технологических компаний.

Рынок жилой недвижимости

Минувший год стал рекордным для рынка жилой недвижимости Испании. По данным Национального института статистики (INE), продажи жилых объектов в 2018 году выросли на 10,1% по сравнению с предыдущим годом, а число зарегистрированных сделок перевалило за 500 тыс., что стало самым высоким результатом с 2010 года.

Продажи домов росли в 2018 году почти во всех автономиях. Исключение составили лишь Балеарские острова (минус 2,9%).

Каталония и Мадрид продемонстрировали рост ниже среднерыночого – 4% и 7,7% соответственно. Однако в абсолютных величинах Каталония по-прежнему опережает своего «оппонента» по числу сделок купли-продажи с жильем и по данному показателю входит в тройку регионов-лидеров.

Вклад иностранных инвесторов на рынке жилой недвижимости по итогам прошлого года составил чуть более 12% (65 500 заключенных сделок). Крупнейшими зарубежными покупателями в Испании остались британцы (16,6%). За ними следовали немцы (7,7%), французы (7,4%), бельгийцы (5,8%), итальянцы (5,1%) и шведы (5%).

Приобретая жилье в Испании как для личных нужд, так и для инвестиций (например, последующей сдачи в аренду), зарубежный покупатель может воспользоваться программой «золотых виз», реализуемой в стране с 2013 года. По её условиям, любой инвестор, вкладывающий более 500 000 евро в покупку недвижимости, получает вид на жительство в Испании (проживать в государстве при этом не обязательно). В дальнейшем такой ВНЖ позволяет ходатайствовать о приобретении гражданства.

С точки зрения доходности, недвижимость в Испании по-прежнему выглядит привлекательным активом. На фоне продолжающегося роста цен (на 8,2% по оценке idealista) рентабельность жилой недвижимости, например, в Барселоне и Мадриде варьирует от 4,9 до 5,4%.

Рынок офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости Испании на протяжении 2018 года также оставался устойчивым. Одним из ключевых событий стала покупка группой Blackstone расположенного в Барселоне комплекса Diagonal de Barcelona за 250 млн евро. По оценке Savills, важность сделки состояла не только в том, что она продемонстрировала доверие инвесторов столице Каталонии, но и в том, что она оказалась крупнейшей операцией, совершенной с одним активом, в том числе в рамках Испании.

В целом эксперты Savills отмечают, что крупные игроки рынка по-прежнему склонны видеть в Барселоне один из лучших городов Европы в сфере стартапов, инноваций и технологий. Всего же на сегодняшний день в Каталонии обосновались более 8,5 тыс. международных компаний. В ходе последнего опроса PwC «Emerging Trends in Real Estate» (2019 г.) респонденты (ведущие европейские инвесторы) признали, что офисный рынок Барселоны смог удивить своей стабильностью на фоне политического кризиса. По данным PwC, доходность здесь составляет 5,5-6%.

Некоторые из участников опроса признали, что в свете «каталонского кризиса» стали присматриваться к другим регионам Испании или соседней Португалии и ее столице Лиссабону. Лиссабон предлагает бóльшую доходность, однако предложение в этой локации ограниченно. Инвесторы фактически вынуждены бороться за пространство.

Рынок гостиничной недвижимости

По данным Министерства туризма Испании, в прошлом году страну посетили более 81 млн иностранных туристов. Самым популярным направлением стала Каталония: на этот регион пришлось более 23% всего туристического потока (19 млн гостей). Второе и третье место заняли Балеарские (16,7%) и Канарские (16,6%) острова.

В 2018 году международные и местные инвесторы вложили в существующую гостиничную инфраструктуру, новые объекты и участки под застройку 4,8 млрд евро.

По данным Colliers International, рост инвестиций составил 23%, основную долю (71%, 3,4 млрд евро) средств внесли представители международного бизнеса. Лидерами среди зарубежных инвесторов на этом рынке стали представители Северной Америки. За ними следуют европейские и азиатские инвесторы.

В «схватке» двух давних соперников – Мадрида и Барселоны – в прошлом году «выиграла» испанская столица. Общий приток инвестиций в гостиничный сектор Мадрида составил 632 млн евро. Результат Барселоны – 232 млн.

По словам директора гостиничного направления Colliers International в Испании Мигеля Васкеса, инвестиционная активность в Барселоне стихла в том числе из-за продолжающегося политического кризиса и ограничений для новых отелей, введенных городскими властями. В сложившейся ситуации многие инвесторы заняли выжидательную позицию.

«Покупка небольшой гостиницы в центре города, который всегда будет переполнен, представляется хорошей инвестиционной идеей, а вот приобретение крупного конференц-отеля - совсем другая история, - рассказал Васкес в интервью изданию Hotel News Now. - Текущую инвестиционную среду в Испании можно охарактеризовать как исключительную, однако рынок так или иначе выправится и останется привлекательным. Всё вернется на круги своя»!

Недвижимость в Барселоне — *masterlu / Depositphotos*

Ожидания инвесторов

Глобальные инвесторы пока расходятся в своих оценках текущей ситуации в Испании. Политическая суматоха вокруг каталонского референдума смогла насторожить некоторых из игроков рынка, в то время как другие решили не откладывать инвестиции и открыли для себя новые возможности. Как следует из ответов участников опроса PwC, драматизировать ситуацию в Испании бизнес не склонен, и инвесторы отчасти смирились с положением дел в этой стране.

«Мы не знаем, какое влияние окажет политическая ситуация. В настоящее время всё складывается таким образом, что решение вряд ли будет быстрым. Это новая реальность, с которой нам придется жить», - так описал происходящее глава испанского подразделения инвестфонда AEW Europe Картсен Чарнецки в беседе с Reuters.

Делая прогнозы в отношении развития рынка недвижимости, эксперты предупреждают о том, что бум в этом секторе не продлится вечно. По оценке партнера PwC Рафаэля Боу, агрессивный рост рынка завершится во втором полугодии 2019 года, главным образом благодаря изменению политики ЕЦБ. Однако, несмотря на смену тренда, эксперт не ожидает ни рецессии, ни кризиса. Инвестиционный процесс замедлится, но станет более сбалансированным.

Автор: Надежда Гурина

Недвижимость в Барселоне 325 объявлений на Tranio