Горячие рынки коммерческой недвижимости премиум-класса

За последние два года рынки коммерческой недвижимости по всему миру демонстрировали рост, поскольку многие инвесторы воспользовались снижением цен во время кризиса 2008-2009 годов.

Объемы капиталовложений продолжат расти

По данным компании Real Capital Analytics, в 2009 году в мировую коммерческую недвижимость были вложены 41,6 млрд долларов, в 2010 — 57,4 млрд, в 2011 — 70,6 млрд. Это говорит о значительном повышении спроса, особенно с учетом того, что другие классы активов в 2011 году получили меньше инвестиций по мере того, как глобальная экономика становилась всё более нестабильной.

По прогнозам Knight Frank, в 2012 инвесторы вложат в коммерческую недвижимость 74,1 млрд долларов, что на 5% больше, чем в предыдущем году.

«Мы ожидаем, что приток инвестиций на ключевые рынки Великобритании и континентальной Европы будет увеличиваться до тех пор, пока они будут оставаться надежной гаванью, и пока обменный курс будет оставаться выгодным. Инвесторы понимают, что, несмотря на трудные времена в экономике, рано или поздно перемены наступят. Недвижимость, приобретенная по сегодняшним ценам, к 2013 году станет выгодным вложением средств»,— говорит Питер МакКолл, глава компании Global Capital Markets.

Лондон — магнит для инвесторов

В последние годы крупные инвесторы сосредоточили внимание на Лондоне. Их привлекает надежность рынка и слабый фунт стерлингов.

Тем, кто является новичками на лондонском рынке, эксперты советуют приобретать самые лучшие объекты, то есть вкладывать средства в активы, расположенные в ключевых районах. По мнению специалистов, начинающим не стоит выбирать активы, связанные с рисками. Лучше инвестировать в надежные, не приносящие высокие доходы, объекты. Например, недвижимость в районах Мэйфэр и Сент-Джеймс, где доходность достигает 3,5-4%, или в Сити, где можно получать до 5,25%  годовых.

То, что спрос на коммерческую недвижимость Лондона высок, лучше всего доказывают цифры. В 2011 году было вложено 9,1 млрд фунтов стерлингов, что хоть и меньше, чем в 2010 (10,3 млрд фунтов стерлингов), зато гораздо больше, чем в 2009 (6 млрд) и 2008 (6,7 млрд) годах.

Самой популярной улицей для покупки торговой недвижимости является Бонд-стрит. Доходность здесь невелика — всего 3,5%, но для инвесторов главное не это, а то, что их капитал будет храниться в надежном месте. Хотя для некоторых покупателей из стран Азии такая доходность кажется неплохой. Для сравнения, лучшие торговые объекты в Гонконге приносят 3%, а офисы — 3,2%.

Желающие инвестировать в лондонские офисы чаще всего выбирают Мэйфэр и Сент-Джеймс — самые престижные деловые районы столицы, включающие Беркли-сквер и Пикадилли.

Недавно инвестор из Среднего Востока приобрел за 10 млн фунтов стерлингов офисное здание на Страттон-стрит в Мэйфэре. Оно будет приносить новому владельцу 3,6% годовых. Покупатель приобрел здание в полную собственность (фригольд), а между тем, в этом районе это большая редкость, поскольку почти вся коммерческая недвижимость находится в руках организаций или частных лиц, которые редко выставляют имущество на продажу.

Предложение в Вест-Энде ограничено, поэтому многие инвесторы вкладывают средства в недвижимость Сити. Обычно объекты, которые выставляются здесь на продажу, имеют большую площадь, а потому покупателям потребуется больше средств, чем в других районах. По мнению экспертов, Сити подходит тем, у кого уже есть опыт инвестирования в недвижимость.

Натан Кирш, инвестор из ЮАР, недавно приобрел офисное здание, которое в краткосрочной перспективе будет приносить владельцу 7% годовых, в долгосрочной — еще больше, если будет сделан ремонт на верхних этажах. В целом, в Сити верхние этажи высотных зданий сдаются на 5-15% дороже, чем офисы в малоэтажных зданиях.

Париж, Франкфурт, Нью-Йорк и другие горячие рынки

Париж тоже популярен среди инвесторов. Стоимость аренды офисов в лучших районах выросла примерно на 17%, после того, как достигла дна в 2009 году, и сейчас равна 830 евро/м². Аренда торговых площадей подорожала на 14%. Магазины на Елисейских полях сдаются в среднем за 8 000 евро/м².

Одним из самых горячих рынков Германии является Франкфурт. Здешние офисы приносят в среднем 5% годовых. Для сравнения, доходность от государственных ценных бумаг составляет менее 2%.

Мадрид притягивает не иностранных, а скорее местных инвесторов, которые стремятся сохранить капитал на фоне ухудшающейся экономической ситуации в Испании. Не так давно предприниматель Амансьо Ортега приобрел здание Picasso Tower за 400 млн евро. Однако, как считают эксперты Knight Frank, для иностранцев инвестирование в проблемные рынки может стать рискованным вложением.

На рынке коммерческой недвижимости Нью-Йорка тоже преобладают местные инвесторы. Две последние крупные сделки связаны с реструктурированием портфеля инвестиций. Семья Рудин приобрела 50% активов One Battery ParkvPlaza у семьи Роуз, которые теперь сосредоточили внимание на жилой недвижимости. А частный инвестор Джаред Кушнер создал совместное предприятие с компанией Vornando Realty Trust, продав ей долю во владении зданием 666 на 5-й авеню.

Иностранных инвесторов притягивает сильная экономика Австралии. Компания Memocorp, принадлежащая сингапурскому миллиардеру Тай Ти Пенгу, приобрела здание на Джордж-стрит в Сиднее за 395 млн австралийских долларов. Инвестор из ЮАР Натан Кирш стал владельцем двух зданий стоимостью 153 млн австралийских долларов. Большая надежда возлагается и на инвесторов из Китая.

«Если экономика Китая продолжит расти, и спрос на потребительские товары останется сильным, будет развиваться и австралийский рынок. Мы с оптимизмом смотрим в будущее таких городов, как Перт и Брисбен, которые тесно связаны с горнодобывающей промышленностью»,— говорит Стивен Эллис, исполняющий директор австралийского подразделения Knight Frank.

В целом, капитал перемещается с востока на запад, но аналитики считают, что как только цены на недвижимость в азиатском регионе станут более умеренными, инвесторы снова вернутся на восток.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Knight Frank