Цены на недвижимость в Испании будут расти еще минимум 2–3 года

С 2007 года цены на недвижимость в Испании упали более чем на 40%. Теперь рынок вступает в новую фазу развития. Жилье будет дорожать в течение минимум 2–3 лет, спрос продолжит расти, и строительный сектор будет оживляться. Многие эксперты сходятся во мнении, что именно сейчас лучшее время для приобретения недвижимости в Испании, так как объекты продаются по самым выгодным для покупателей ценам.

Цены: впервые за семь лет наметился рост

В 2007 году цены на испанскую недвижимость достигли пика (2 862 евро/м²). После они начали понижаться, и к 2014 году совокупное падение составило 44% (средняя цена — 1 594 евро/м²). Однако в 2014 году темпы падения замедлились, а в конце года наметилась тенденция на повышение. В апреле 2015 года цены на жилье в Испании выросли на 0,2% по отношению к уровню конца 2014 года.

В начале 2015 года в отдельных регионах Испании цены показывали разную динамику, хотя в целом колебания были незначительными (+0,1% в среднем по стране). Больше всего подорожало жилье в Мадриде — на 1,6%. В Андалусии цены повысились на 0,9%, на Балеарских островах и в Барселоне — на 0,8%, на Канарских островах — на 0,5%.

Несмотря на то, что с 2007 года цены упали более чем на 40%, рынок недвижимости всё еще переоценен. Согласно данным рейтингового агентства Fitch, опубликованным в начале года, уровень цен на 10% выше адекватного. Несмотря на это, они продолжат расти. По прогнозам Bankinter, в 2015 году цены на недвижимость в Испании повысятся на 1,5%, в 2016 — на 5%. Достигнут ли они уровня 2007 года, и когда это произойдет, сказать сложно. Но, вероятнее всего, в ближайшие годы цены продолжат повышаться.

Период роста может продолжаться минимум 2–3 года, возможно, дольше, так как примерный срок прохождения рыночного цикла — 6–9 лет. На протяжении десятилетий испанский рынок пережил несколько взлетов и падений. С 1985 по 1991 годы цены выросли почти в три раза по отношению к предыдущему периоду, с 1992 по 1996 они оставались стабильными, с 1996 по 2007 они снова выросли более чем на 150%, а с 2008 по 2014 недвижимость подешевела на 40%. Если следовать этой логике, в следующие несколько лет рынок ожидает рост.

Есть вероятность, что недвижимость будет дорожать быстрее, так как рост испанского рынка превышает все ожидания. Так, в прошлом году аналитики прогнозировали, что цены начнут повышаться в 2016 году, однако это произошло уже в 2015-м.

В перспективе цены продолжат рост в силу двух основных факторов:

— Укрепляющийся внутренний спрос. С одной стороны, цены на недвижимость падали в последние годы, с другой — экономика страны и, соответственно, доходы населения росли, поэтому жилье стало более доступным для местного населения. Так, если в 2007 году средней семье требовалось около 12 лет для того, чтобы купить дом, то в последнее время этот показатель составил 7,8 лет. Однако есть риск: беспрецедентно низкие ставки по ипотеке могут спровоцировать перекредитование, а после повышения ставок часть заемщиков не сможет расплатиться по долгам.

— Высокий спрос со стороны иностранных игроков — как частных, так и институциональных инвесторов.

Дальнейшая динамика цен будет также зависеть от состояния экономики и занятости населения. По информации Bloomberg, в I квартале 2015 года экономика Испании росла самыми быстрыми темпами за последние семь лет. Повышение ВВП составило 0,9% по отношению к IV кварталу 2014 и 2,6% к I кварталу 2014. По прогнозам, за весь 2015 год рост экономики составит 2,9%, а в 2017 и 2018 ускорится до 3%. Согласно прогнозам Гарвардского университета, к 2023 году Испания станет страной с самой быстрорастущей экономикой в ЕС: ВВП будет ежегодно расти в среднем на 3,7%. Уровень безработицы будет сокращаться с каждым годом. В 2015 году он понизится до 21,1%, в 2018 — до 15,6%. Эти условия создадут подходящие условия для роста доверия инвесторов. Как следствие, будет расти и рынок недвижимости Испании.

Спрос: количество сделок растет

Как и цены, спрос на недвижимость в Испании снижался с 2007 года. Совокупное падение составило 43%. Однако в 2015 году активность покупателей снова начала расти: количество сделок с недвижимостью повысилось на 11% по сравнению со средним уровнем 2014 года.

Судя по объему продаж, сейчас рынок находится чуть ниже уровня 2009 года и всё еще далек от уровня 2007-го.

С декабря 2014 по февраль 2015 в среднем по Испании спрос увеличился на 14%. Регионы-лидеры по росту числа сделок с недвижимостью — Барселона (26%), Андалусия (+25%), Каталония и Мадрид (+19%).

Владельцы недвижимости в Испании стали реже продавать свое имущество. По данным Службы регистрации (Registradores de España), средний период владения вырос на 55% — с 7 лет 4 месяцев в 2007 году до 11 лет и 4 месяцев в 2014 году. В 2007 году собственники, которые продавали недвижимость более чем пять лет спустя после покупки, составляли 44%. В 2014 их доля повысилась до 76%. Семь лет назад на рынке было больше спекулятивных инвесторов, зарабатывавших деньги на перепродаже, поскольку тогда цены интенсивно росли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Испании тоже повышаются. По данным Savills, в 2014 году в этот сектор было вложено свыше 7 млрд евро, что в три раза больше, чем в 2013-м. Объем инвестиций достиг уровня 2008 года. Пик пришелся на 2007 год.

Спрос иностранцев

Прогнозы насчет того, что дно пройдено, и цены вскоре начнут расти, повысили спрос со стороны фондов и частных иностранных инвесторов.

Рассказывает Георгий Качмазов, руководитель «Транио»: «В начале 2014 года крупные инвестиционные фонды из США и других стран увидели, что рынок Испании находился на минимальном уровне и начали инвестировать в расчете на то, что рано или поздно он вырастет. Это остановило падение и спровоцировало рост спроса и цен, которые начали повышаться весной 2014 года. Тем временем, за счет дешевой ипотеки активизировались местные покупатели. Теперь мы прогнозируем 2–3 года непрерывного роста. Это удачное время для инвестиций в испанскую недвижимость».

По данным Службы регистрации, доля иностранных покупателей на испанском рынке в 2014 году достигла исторического пика — 13,01%. В 2009 году она составляла 8,97% и с каждым годом снижалась вплоть до 2010, когда снова начался рост.

В 2014 году доля иностранных покупателей была наиболее значительной на Балеарских островах (32,63%), на Канарских островах (27,42%), в Валенсии (27,16%), Мурсии (15,88%), Андалусии (15,24%) и Каталонии (13,23%). Среди провинций лидирует Аликанте (43,88%).

В I квартале 2015 доля иностранцев сократилась до 12,22%, так как значительно вырос внутренний спрос. Однако количество сделок с участием зарубежных покупателей выросло — в среднем с 3,5 тыс. в месяц в 2014 до 3,7 тыс. в 2015 году.

Внутренний спрос

Компания Aliseda Inmobiliaria, принадлежащая Banco Popular, провела опрос, в ходе которого выяснилось, что 80% из 8 500 резидентов Испании считают, что сейчас выгодно покупать недвижимость в этой стране. При этом 83% респондентов отдают предпочтение именно покупке, а не аренде, и 94% отмечают, что им необходим ипотечный кредит.

На рост спроса со стороны местных покупателей в 2015 году повлияли низкие ставки по ипотеке. В течение последних пяти лет количество ипотечных кредитов быстро снижалось. Объем выданных ссуд с 2007 года сократился на 35%. Однако в 2015 году тренд сменился на противоположный благодаря тому, что повысилась доступность ипотеки. Ставка Euribor, от которой зависят ставки ипотечного кредитования, достигла минимальных за последние годы значений — 0,18% в апреле 2015. Для сравнения, в 2008 году она достигала 5,4%. Согласно данным сайта Spanish Property Insight, подавляющее большинство испанцев (94%) предпочитает брать кредиты именно с плавающей ставкой, поэтому понижение Euribor спровоцировало рост спроса на ипотеку и, соответственно, на покупку недвижимости. Похожая ситуация наблюдалась в 2009 году.

В среднем по стране рост количества выданных ипотечных кредитов с конца 2014 года составил 32%. Среди популярных регионов лидерами роста стали Страна Басков (+52%), Андалусия (+50%) и Барселона (+48%).

По данным ЕЦБ, в 2015 году инфляция будет нулевой, в 2016 — вырастет на 1,5%, в 2017 — на 1,8%. Поскольку не будет сильного повышения индекса потребительских цен, оказывающих давление на Euribor, ставки останутся низкими. Поэтому спрос на кредиты в ближайшее время будет расти, а с ним будут увеличиваться цены и общий спрос на недвижимость. Однако в долгосрочной перспективе Euribor будет повышаться, поэтому тот, кто сегодня берет кредит по минимальной плавающей ставке, скорее всего, через несколько лет будет платить гораздо больше, поскольку вместе с растущей ставкой будут увеличиваться ежемесячные платежи. Гораздо безопаснее брать кредиты по фиксированной ставке. По сообщению Spanish Property Insight, в начале 2015 года банк Kutxabank запустил программу, в ходе которой можно получить ипотеку под 2,5% годовых (фиксированная ставка).

Согласно прогнозам Bankinter, объем продаж недвижимости в 2015 году вырастет на 15%. В этом году количество сделок может достигнуть 400 тыс., в 2016 году — 450 тыс.

Предложение: рынок строительства оживляется

Предложение недвижимости также снижалось с 2007 года. В 2014 году количество разрешений на строительство жилья было на 92% ниже уровня 2007 года. Однако в 2015 году предложение начало расти. Это указывает на оживление рынка, но, тем не менее, ограничивает рост цен.

В 2015 году количество разрешений на строительство выросло по отношению к среднему уровню 2014 года на 53%.

По мнению аналитиков Bankinter, большое количество нераспроданных объектов не будет препятствием для роста цен и продаж, так как примерно 100 тыс. из 500 тыс. домов и квартир всё равно, скорее всего, не найдут покупателей из-за плохого расположения и инфраструктуры. Испанское министерство строительства оценивает избыток объектов в количестве 563 908 единиц жилья по состоянию на конец 2013 года, BBVA Research — в 450 тыс., из которых 30% не подлежат продаже. По мнению экспертов, проблема избыточного предложения продолжит быть актуальной и в 2016 году, после чего пустующие объекты начнут постепенно «рассасываться».

В лучших локациях, наоборот, наблюдается недостаток предложения, поэтому там актуально новое строительство и реновация уже существующих зданий.

Также остается большое количество недвижимости, находящейся в собственности банков — около 150 тыс. нераспроданных объектов, среди которых не только жилые дома и квартиры, но и гаражи, офисы, склады и земельные участки. Скидки на такие объекты достигают 50%.

•

«Если вы решили инвестировать средства в недвижимость в Испании, то мы в первую очередь рекомендуем покупать качественные объекты в хороших локациях, которые востребованы при любой конъюнктуре рынка. При этом речь не идет о наиболее дорогих объектах, а именно о средней по цене, но качественной недвижимости в хороших районах, новых комплексах с современной инженерией и удобным расположением. Не забывайте про три главных правила недвижимости: локация, локация, локация»,— говорит Георгий Качмазов.

Юлия Кожевникова, «Транио»