Три ошибки начинающих инвесторов

В чём главные ошибки начинающих инвесторов, желающих вложить средства в зарубежную недвижимость? Я поделюсь своим ви́дением, основанным на тысячах запросов, которые приходят к нам от инвесторов со всего мира.

Почти все запросы поначалу сводятся к одному: «Покажите нам объекты». Инвесторов можно понять: каждый хочет поскорее увидеть конкретное предложение, в которое он влюбится и захочет купить. Однако начинать сразу с объектов — не самый конструктивный подход.

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Собственно, первую ошибку инвесторы делают, когда хотят всего и сразу: не только иметь доход от недвижимости, но и получить с её помощью «золотую визу», а также, возможно, самостоятельно пользоваться недвижимостью, приезжая на отдых.

Весь наш опыт показывает, что даже любые две из этих мотиваций почти нереально совместить в одном объекте, а все три — и вообще невозможно. Я советую не гоняться за «золотой рыбкой», которая выполнит все ваши желания, а остановиться на чём-то одном. Если вы хотите недвижимость для себя — покупайте то, что вам по душе, и не углубляйтесь в инвестиционную привлекательность. Если вас интересует недвижимость для оформления ВНЖ или паспорта — посоветуйтесь с юристами и налоговыми консультантами и выберите оптимальное решение безотносительно личных или инвестиционных предпочтений. Наконец, если вы рассчитываете на доход от инвестиций — отвлекитесь от перспектив собственного проживания или «золотой визы».

В 2022 году выбор стран для инвесторов из России сузился: появились сложности с тем, чтобы покупать недвижимость в европейских странах. Однако нынешние законы не запрещают любые инвестиции в страны ЕС, США или Великобританию. Согласно правилам, покупка недвижимости в этих локациях возможна, если продавец является гражданином России или дружественного государства. На протяжении 2022 года мы продавали россиянам квартиры в Афинах, которые принадлежат нашему греческому юрлицу, зарегистрированному на гражданина России — меня. Такие сделки являются полностью легальными.

Клиенты, которые преследуют именно инвестиционную цель, часто делают вторую ошибку: не могут определиться, чего они добиваются — сохранить капитал или приумножить его. На рынке действует общий принцип: чем выше доходность — тем больше риск потери капитала. Если вы планируете надёжно «припарковать» свои средства, то ваш выбор — простой арендный бизнес в хороших локациях со стабильной экономикой: например, квартира у востребованного курорта в Турции или Тайланде, отель в Дубае или другом развитом городе или студенческие апартаменты недалеко от хорошего университета. На развитых рынках такие проекты сегодня приносят от 2 до 5% годовых чистой доходности и практически не влекут рисков потери капитала.

Если же вы рассчитываете зарабатывать больше — добро пожаловать в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент). Инвестируя в строительство коливинга в Дубае или реновацию квартир в Афинах, наши клиенты получают от 7 до 18% годовых (в зависимости от проекта). Доходность инвестора в нашем проекте реконструкции «Пантелеймонас» в Афинах составила 13,8% годовых. Но имейте в виду: в проектах добавленной стоимости с высокой доходностью есть риск потери капитала. 

Если вы всё-таки надеетесь убить двух зайцев сразу — и сохранить, и приумножить капитал,— я могу посоветовать рассмотреть сценарий покупки уже готового арендного бизнеса с перспективой реновации и/или увеличения арендного дохода. Альтернативный сбалансированный вариант — это диверсифицировать инвестиционный портфель: вложите 75% средств в простой арендный бизнес, а 25% — в проекты добавленной стоимости.

Более того, как сказал один мой знакомый: сейчас недостаточно просто заработать деньги, надо ещё иметь возможность свободно ими распоряжаться. Поэтому в последнее время большое количество покупок связано именно с тем, чтобы забрать деньги с российских счетов, где есть ограничение на вывод валюты, перепродать недвижимость и выйти в кэш. 

В целом, в нынешних условиях стоит озаботиться тем, чтобы диверсифицировать свои риски и высвободить капитал. Для этого наши клиенты получают ВНЖ или второй паспорт — для российских граждан сейчас доступны опции ПМЖ на Кипре, «Золотой визы» в Португалии и ОАЭ, инвестиционный паспорт Турции и другие варианты в зависимости от вводных данных каждого клиента. 

Европейский ВНЖ особенно важен для клиентов со счетами в европейских банках, многие из которых сейчас требуют, чтобы клиент физически находился не в России. А второе гражданство, например, турецкое востребовано у клиентов, которые собираются приобрести на него «Золотую визу» Греции или ВНЖ других стран, которые закрыли свои программы для россиян. 

Ну и, наконец, даже если вы определились с целью инвестиций, на этом этапе всё ещё рано изучать конкретные объекты. Это третья ошибка, из-за которой неопытные инвесторы могут необоснованно разочароваться в зарубежной недвижимости.

Сперва определитесь со стратегией и структурой проекта. Ответьте на ключевые вопросы:

• В какой валюте вы хотите получать доход?
• В какой локации и какой тип объекта вы хотите приобрести?
• Собираетесь ли вы привлекать банковское финансирование или покупать объект полностью за свои деньги?
• Как вы планируете структурировать сделку с точки зрения налогов на доход и на наследство?
• Насколько активно вы готовы участвовать в управлении своей инвестицией? С учётом того, сколько стоит ваше время, что вам выгоднее — самому заниматься оперативным управлением или нанять управляющего?
• До какой степени вы хотите контролировать проект? Предпочтёте ли вы полный контроль (и сопутствующие хлопоты), или, может быть, вам вовсе удобнее инвестировать через краудфандинг?
• Каковы ваши планы на будущее — например, перепродать объект через несколько лет или оставить себе и в перспективе передать по наследству?

Ответы на большинство вопросов можно проработать совместно с независимыми консультантами и сформировать решение, подходящее вам персонально. Когда у вас сложится более-менее отчётливая картина рынка, имеет смысл переходить к следующему этапу… и это всё ещё не выбор объекта.

На самом деле, теперь вам стóит сформировать команду, которая позволит реализовать покупку и управление инвестицией, в частности:

• открыть счёт в банке,
• найти юриста, который будет сопровождать сделку,
• найти того, кто будет работать на вас в качестве брокера,
• подобрать эссе-менеджера проекта (кто будет присылать вам «письма счастья» о том, что сломалось).

Вот на этой стадии, когда у вас есть чёткая цель, стратегия, структура и команда,— приступайте к просмотру объектов, потому что теперь вы готовы к покупке с точки зрения инфраструктуры и осознания того, что вам действительно нужно. Перебирая объекты на более ранних этапах, вы, скорее всего, зря потратите время, потому что даже если «золотая рыбка» приплывёт к вам в руки, вы не узнáете её и не сможете поймать.

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для realty.rbc.ru