Обслуживаемые апартаменты: плюсы инвестиций и особенности управления

Согласно исследованию британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 годы количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло в два раза до 827 тыс. единиц. Жильё этого типа чаще всего встречается в Северной и Южной Америке (более 450 тыс. единиц).

Всё большую популярность такой формат жилья набирает в Европе, где насчитывается 114 тыс. обслуживаемых апартаментов — в 2,5 раза больше, чем в 2008 году. Европа — самый посещаемый регион мира: в 2015 году здесь было зафиксировано рекордное число международных туристских прибытий (593 млн).

Среди самых активных европейских рынков обслуживаемых апартаментов — Германия и Великобритания. По информации The Apartment Service, в ФРГ насчитывается 23 тыс. готовых апартаментов и около 450 проектов строительства, если считать только здания с числом юнитов более 15. К 2020 году в Германии будут построены ещё 5,5 тыс. новых апартаментов. В Великобритании, по данным Savills, насчитывается 19 тыс. апартаментов. В одном только Лондоне к концу 2017 года будут сданы 1 200 единиц жилья этого типа.

Основной драйвер рынка обслуживаемых апартаментов — урбанизация. В 1950 году менее трети населения планеты жили в городах, а к 2008 году доля городского населения выросла до 50% и к 2030-му численность городских жителей увеличится ещё на 1,2 млрд человек. Развитию рынка обслуживаемых апартаментов также способствуют рост глобальной экономики, повышение мобильности населения и рост числа путешественников, причём как туристов, так и людей, отправляющихся в командировки.

Что такое обслуживаемые апартаменты

Обслуживаемые апартаменты — это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых в среднем на 15–30% больше гостиничных номеров. В отличие от номеров в отелях, в апартаментах есть не только спальня, но и кухня с гостиной. Апартаменты с обслуживанием обычно находятся в центре городов первого или второго эшелона, в деловых и жилых районах, рядом с основными транспортными артериями. По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен, не всегда организовано питание. При этом есть удобное и быстрое бронирование по принципу гостиничного букинга.

Формат обслуживаемых апартаментов появился в США в 1980-х годах. Обслуживаемые апартаменты популярны у туристов, арендующих жильё на короткие сроки, бизнесменов, снимающих жильё в среднесрочную аренду, и долгосрочных арендаторов, снимающих апартаменты вместо традиционных квартир.

Часто под термином «обслуживаемые апартаменты» понимается и корпоративное жильё, и отели длительного пребывания, и собственно обслуживаемые апартаменты.

Преимущества обслуживаемых апартаментов для арендаторов:

• Домашняя обстановка. Путешественники, прибывающие в город на срок более пяти дней, всё чаще арендуют апартаменты, а не останавливаются в гостиничном номере, так как предпочитают более просторное жильё. В отличие от гостиничных номеров, обслуживаемые апартаменты удобнее для путешественников, поскольку позволяют чувствовать себя «как дома вдали от дома».
• Наличие собственной кухни. В отличие от гостиничных номеров, в обслуживаемых апартаментах есть кухни, оборудованные всем необходимым — микроволновками, кофемашинами и т. д.
• Персонализированный сервис. Арендаторы могут выбирать нужные им услуги (прачечная и прочее).
• Доступные цены. При сроке проживания более недели обслуживаемые апартаменты могут быть дешевле гостиничных номеров, поскольку модель обслуживаемых апартаментов не предусматривает наценки за пользование ресторанами и кафе. Согласно данным The Apartment Service, апартаменты стоят в среднем на 6 евро/ночь дешевле, чем гостиничные номера.

Стоимость апартаментов в Европе значительно варьируется в зависимости от города. Например, студия в Москве при бронировании на неделю сдаётся в среднем за 83 евро/ночь. В Амстердаме аналогичный вариант обойдётся в 145 евро, в Париже — в 190 евро, в Лондоне — в 245 евро.

Управление обслуживаемыми апартаментами

Одни из основных игроков рынка обслуживаемых апартаментов — операторы и агенты. Операторы могут выполнять роль поставщиков услуг (заселение, поддержание чистоты и порядка), а могут выступать одновременно в качестве оператора, управляя объектами, и в роли агента в тех локациях, где у компании нет собственного предложения. В последнем случае речь идёт о так называемых гибридных операторах. Существуют также агенты по бронированию, которые не занимаются менеджментом, а лишь играют роль посредников между арендаторами и операторами и зарабатывают на комиссии.

К крупнейшим операторам рынка обслуживаемых апартаментов в Европе относятся Pierre & Vacances, в управлении у которого — более 20 тыс. апартаментов, и Adagio (11 тыс. апартаментов).

Операторы могут быть брендовыми или независимыми. Операционные расходы у них примерно одинаковые, но на содержание больше тратятся брендовые операторы. Владелец здания платит годовой взнос за содержание, включающий плату оператору за управление (management fee), расходы на мебель и оборудование, коммунальные услуги и уборку.

Жильё под управлением бренда можно сдавать дороже. По данным Colliers, премия за бренд при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20% для брендов премиум-класса и превышать 40% для всемирно известных ультралюксовых брендов. Арендный бизнес под управлением бренда получает всё большее распространение. Например, пять лет назад во Франкфурте-на-Майне была лишь одна небольшая брендовая сеть (Derag), а в 2016 году на рынке присутствуют уже несколько таких игроков (Citadines, Frasers, Element, Adagio и др.).

После строительства или редевелопмента здания с апартаментами они могут быть проданы отдельным инвесторам, или владелец может оставить их в собственности и организовать свой арендный бизнес.

При продаже отдельных апартаментов:

• владелец апартаментов может жить в них сам или самостоятельно сдавать их в аренду. Участие оператора в управлении не требуется;
• оператор может сдавать апартаменты владельца и брать за это процент от прибыли;
• владелец апартаментов может отдать их в управление оператору, который занимается менеджментом пула юнитов. Прибыль делится между оператором и владельцами апартаментов.

При этом собственник может продать как полностью все апартаменты, так и часть из них. Если апартаменты не продаются, то оператор управляет всей совокупностью юнитов и полностью вовлечён в менеджмент. Основную прибыль собственник и оператор получают от аренды. По данным Colliers, 90–96% дохода составляет доход от сдачи апартаментов, 4–8% — продажа еды и напитков и 2–4% — прочие услуги (прачечная и т. д.).

Основной поток клиентов-арендаторов приобретается с помощью онлайн-каналов бронирования. По данным The Apartment Service, доля обслуживаемых апартаментов, которые могут быть забронированы онлайн, выросла с 64% в 2015 году до 72% в 2016 году.

При сдаче апартаментов в аренду операторы предпочитают использовать как можно больше каналов бронирования, в то время как арендаторы стремятся к тому, чтобы контактировать с как можно бóльшим количеством операторов через какой-то один канал. Бронирование осуществляется с помощью сайта оператора, туристических онлайн-агентств, компаний по управлению поездками и глобальных систем бронирования.

Вызовы бизнеса

Мобильность населения и туристический рынок растут, и обслуживаемые апартаменты как альтернатива гостиничным номерам становятся всё популярнее. Рост предложения здесь означает бóльшую конкуренцию между операторами. Согласно опросу компании The Apartment Service, 42% таких компаний считают это главным вызовом сектора.

Сделать бизнес по аренде обслуживаемых апартаментов более конкурентоспособным можно следующими способами:

• Сделать сроки аренды более гибкими. Комбинация краткосрочной и долгосрочной аренды может сделать апартаменты более конкурентоспособными по отношению к отелям, и это может стать основным отличием между ними.
• Усовершенствовать формат. За счёт добавления двухуровневых апартаментов и апартаментов с комнатами для прислуги, а также увеличения площади можно сделать такое жильё более привлекательным для семей. Повысить интерес к апартаментам у деловых людей, приезжающих в командировки, можно за счёт расширения инфраструктуры и услуг, например, открыв в здании небольшой продуктовый магазин или организовав уроки тайчи. Такой феномен получил название bleisure (business + leisure) — бизнес-туризма, совмещённого с индустрией отдыха и развлечений.
• Отслеживать отзывы в Интернете. По информации The Apartment Service, 79% пользователей доверяют отзывам в Интернете. Большое влияние оказывают такие сервисы как TripAdvisor и Yelp. По данным SocialMediaToday.com, пользователи читают в среднем 6–12 отзывов на TripAdvisor перед тем как забронировать отель или апартаменты, поэтому существует корреляция между рейтингом объекта на этом сайте и RevPAR (revenue per available room — доходность в расчёте на номер, один из главных показателей в гостиничной индустрии). Согласно исследованию 2012 года, проведённому Корнельским университетом (Cornell University), увеличение рейтинга GRI (Global Review Index) на один пункт ведёт к росту RevPAR на 1,4%.
• Идти в ногу со временем. По мере распространения новых технологий меняется и рынок обслуживаемых апартаментов. Многие операторы вводят бесключевой доступ в апартаменты с помощью смартфона и услугу «мобильный консьерж» (получение информации с помощью мобильных приложений). Следующей ступенью может стать внедрение систем «умный дом» (перепрограммирование систем центрального отопления, доставка еды и вызов такси с помощью мобильных приложений и т. д.).

Юлия Кожевникова, Tranio