Новые вызовы и возможности для инвесторов на рынке недвижимости Лондона

Лондонский рынок недвижимости переживает не лучшие времена: на фоне подготовки к выходу из ЕС замедлился рост экономики страны, упал курс фунта стерлингов, сократилось число сделок с жильем, и начали снижаться цены. Однако и из такой ситуации иностранные инвесторы могут извлечь выгоду.

По данным исследования Tranio, россияне продолжали интересоваться лондонской недвижимостью и в 2014–2015 годах, когда падал рубль, и во второй половине 2016-го, после того как Великобритания проголосовала за выход из ЕС. По сравнению с первыми девятью месяцами 2014 года количество заявок на недвижимость в стране в период с января по сентябрь 2016-го почти не изменилось, однако медианный бюджет сократился почти в два раза (с 1 млн евро до 577 тыс. евро). Это объясняется снижением курса рубля по отношению к мировым валютам.

Колебания валют значительно влияют на спрос со стороны российских инвесторов. Так, сразу после референдума 23 июня 2016 года, по итогам которого Великобритания решила выйти из ЕС, финансовый рынок страны охватила паника: основной индекс Британской фондовой биржи (FTSE 100) упал на 8%, акции крупнейших финансовых конгломератов страны подешевели на 30%, и курс фунта стерлингов достиг исторического минимума за 30 лет. Сейчас ситуация уже стабилизировалась, однако фунт стоит на 20% дешевле двухлетнего максимума, зафиксированного в июле 2015.

Благодаря снижению курса фунта стерлингов сложились выгодные условия входа на рынок для иностранных покупателей. Например, недвижимость стоимостью 1 млн фунтов стерлингов для россиян в мае 2016-го стоила 97 млн рублей, в октябре 2016-го — уже 76 млн. Китайские инвесторы за объект той же стоимости в июне 2016 года отдавали почти 10 млн юаней, в октябре — лишь 8 млн. По этой причине Tranio прогнозирует небольшое увеличение российского интереса к недвижимости в Великобритании, в частности в Лондоне.

Тем не менее в последние месяцы рынок пока оставался вялым. Решение о выходе из ЕС также вызвало спад активности на рынке недвижимости: инвесторы откладывали сделки, пребывая в состоянии неопределенности, и это вызвало снижение цен на жилье.

По данным компании Savills, с 2011 по 2015 год на рынке новостроек Лондона число сделок превышало количество построенных объектов примерно в два раза. По состоянию на осень 2016-го распродано 60% единиц жилья в строящихся проектах, и число сделок примерно совпадает с количеством вводимых в эксплуатацию объектов. По этой причине девелоперам приходится идти на уступки и снижать цены. Недвижимость в Лондоне предлагается примерно на 15–25% дешевле, чем до референдума. При этом тот, кто хочет продать быстрее, или работает со сложными для продажи объектами, или сотрудничает с «оптовыми» покупателями, вынужден делать еще бóльшие скидки — до 30%.

Покупатели могут обернуть эту ситуацию в свою пользу, воспользовавшись кратковременным снижением цен для входа на рынок и в дальнейшем зарабатывая на росте. Сегодняшнее падение цен — не совсем падение в обычном понимании, а скорее коррекция, так как цены понизились до уровня конца 2014 года. Это может оказаться полезным для рынка, поскольку, по данным компании Nationwide, за 15 лет (с 2000 по 2015 год) средние цены на новостройки в Лондоне выросли в 2,5 раза и рынок был перегрет. Сегодняшний спад на лондонском рынке — временное явление. По нашим прогнозам, в 2016 году цены в центральных районах могут упасть на 5–15%, в 2017–2018 годах стабилизируются и в последующие годы снова начнут расти.

Инвесторы, вложившие или планирующие вложить деньги в британскую недвижимость, опасаются не только последствий «Брекзита» и снижающихся цен на объекты, но и возрастающей налоговой нагрузки. Так, максимальная ставка гербового сбора, уплачиваемого при покупке жилья, в декабре 2014 была повышена с 7 до 12%. А в апреле 2016 для был введён дополнительный гербовый сбор в размере 3% для домов и квартир, не использующихся для основного места жительства. Однако инвесторам паниковать не стоит: при покупке коммерческой недвижимости, например офисов или магазинов, гербовый сбор по-прежнему составляет 0–5%. Такие же ставки применяются, если приобретаются шесть и более жилых объектов в ходе одной сделки.

Несмотря на ослабление экономики и валюты, повышение налогов и падение цен на недвижимость, Лондон продолжит привлекать иностранных инвесторов. На это есть несколько причин.

Во-первых, даже после выхода из ЕС британская столица останется центром притяжения капитала и не потеряет значительного количества рабочих мест в банковском секторе. В январе 2018 года вступят в силу европейские нормативные акты, которые должны защитить статус Лондона как финансового центра. К тому же ни один из европейских городов не обладает финансовой инфраструктурой, сравнимой с лондонской.

Во-вторых, Лондон остается одним из крупнейших городов мира. Его население, численность которого уже почти достигла 15 млн, за последние 10 лет росло быстрее, чем в Нью-Йорке и Токио. Даже после выхода из ЕС и уменьшения потока иммигрантов спрос на жилье будет значительно превышать предложение.

Наконец, третья причина — низкие ставки. В августе 2016-го Банк Англии понизил базовую ставку в два раза — с 0,5 до 0,25% и не планирует ее повышать. Это благоприятно отразится на рынке, так как доступное кредитование всегда стимулирует спрос. Для инвесторов, сдающих объекты в аренду, удешевление стоимости заемных средств означает увеличение прибыли. А те, кто хранил деньги на депозитах, сейчас поспешно закрывает счета, так как те не приносят дохода, и обращает внимание на альтернативные инструменты вложений, в частности на инвестиционную недвижимость, которая приносит 3–5% годовых.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для Forbes