Лондон, Нью-Йорк и Гонконг — самые мощные рынки офисной недвижимости мира

Индекс GFCI (Global Financial Centres Index) показал, что тремя ведущими финансовыми центрами мира являются Лондон, Нью-Йорк и Гонконг. 70% торговли акциями на мировом рынке приходится именно на эти города. Это также центры оказания банковских и страховых услуг, здесь находятся важнейшие валютно-фондовые биржи.

Тенденции офисного рынка

Глобальный финансовый кризис и наступившая впоследствии рецессия негативно повлияли на все мировые рынки. Высокочувствительные банковские сектора Лондона и Нью-Йорка поставили на линию огня офисные сегменты. На гонконгском рынке кризис в секторе банковских услуг почти не сказался, зато на него значительное влияние оказал спад в промышленном производстве.

После коллапса банка Lehman Brothers в начале 2009 года спрос на аренду офисов снизился во всех трех городах. Но к 2010 году ситуация нормализовалась на фоне растущей экономики и снижения уровня безработицы.

Несмотря на наличие общих тенденций, в развитии офисного рынка Лондона, Нью-Йорка и Гонконга наблюдаются существенные различия, касающиеся как периода рецессии, так и роста.

Офисный рынок Манхэттена начал восстанавливаться во второй половине 2009 года, рост составил 85%. В 2010 году были сняты офисы общей площадью почти 170 000 м². Спрос на аренду оставался высоким в течение 2010 года и в I квартале 2011. Интерес к офисам проявляли, в основном, нефинансовые организации сферы услуг, развлечений и СМИ, на долю которых в общей сложности пришлось 30% снятых помещений. Среди самых крупных событий 2010 года на рынке офисной недвижимости Нью-Йорка — аренда банком Société Générale помещений на Парк-авеню и переезд компании Proskauer Rose в недавно построенное здание на Таймс-сквер.

В центральном Лондоне в 2010 году спрос на аренду вырос на 60%: были сняты офисы общей площадью почти 1,4 млн м². Рынок оживили несколько крупных сделок, среди которых — приобретение банком JP Morgan бывшего здания Lehman Brothers в Кэнери-Уорф и аренда помещений компаниями UBS и Bloomberg в Сити. 40% сделок пришлись на долю финансовых и страховых компаний. С началом 2011 года активность на рынке аренды в центральном Лондоне снизилась, что связано с общим состоянием экономики.

В Гонконге экономика быстро воспрянула сразу после кризиса на фоне общей устойчивости континентального Китая. Спрос оставался высоким в течение всего 2010 года под влиянием роста ВВП, который составил 7%. Наибольший интерес к офисам проявили компании из сфер финансов и юридических услуг.

Строительство офисных зданий

Отличительной чертой всех трех рынков в начале 2011 года стало малое количество объектов, строительство которых запланировано на ближайшие два года.

В Гонконге общая площадь помещений, которые появятся на рынке в 2011–2012 годах, составляет немногим более 200 000 м², что соответствует 3,8% от существующего фонда офисной недвижимости. На рыночную активность отрицательно влияет, запрет на возведение объектов на побережье залива Виктория в центральном районе города. Кроме того, остров Гонконг и полуостров Коулун так плотно застроены, что не остается иного выхода, как переоборудовать под офисы уже существующие здания. Однако оформление необходимых документов обычно отнимает много времени, потому что многие объекты находятся в собственности сразу у нескольких компаний.

В центральном Лондоне доля офисных зданий, которые будут возведены в 2011–2012 годах, достигнет 2% от совокупного фонда. Ожидается, что здесь больше объектов будет построено к 2014 году.

На Манхэттене вообще не ожидается крупных проектов, кроме строительства нового Всемирного торгового центра, завершение которого запланировано на 2013 год. Однако будут возобновлены некоторые проекты, замороженные с приходом кризиса. Многие из них будут построены не ранее начала 2015 года.

Рынок инвестиций

С началом финансового кризиса объем инвестиций на офисных рынках мира значительно сократился, по сравнению с предшествующим периодом.

Центральный Лондон быстро восстановился после спада, поскольку здесь немало пользующихся повышенным спросом объектов премиум-класса. К тому же, инвесторы проявляли интерес к лондонской недвижимости из-за слабого фунта стерлингов. В 2009–2010 годах иностранными вкладчиками, в основном, гражданами стран Северной Америки, Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона, было вложено около 30 млрд долларов в европейский рынок недвижимости. 54% этой суммы пришлись на долю Лондона.

Интерес к коммерческой недвижимости Гонконга проявляли, прежде всего, местные инвесторы и инвесторы из других азиатских стран. Оживление рынка происходило ударными темпами: объем продаж объектов стоимостью от 10 млн долларов вырос до 1,3 млрд долларов за год вплоть до конца I квартала 2009 года, в следующие 12 месяцев — до 3,2 млрд, а с I квартала 2010 по I квартал 2011 достиг 4,7 млрд долларов, превысив пиковый уровень 2007 года.

Рынок офисной недвижимости Манхэттена оставался вялым на протяжении всего 2009 года. В 2010 году началось оживление: объем продаж объектов стоимостью от 30 млн долларов вырос до 8 млрд против 1,5 млрд долларов в 2009 году. Ожидается, что в 2011 году спрос будет еще выше. В 2010 году лишь 12% от общего числа инвесторов составляли иностранцы, однако зарубежные покупатели часто приобретают офисы на Манхэттене в доле.