LOI

LOI (letter of intent) — это письмо о намерениях, в котором покупатель пишет о своем желании приобрести недвижимость. Этот документ предшествует предварительному договору и окончательному договору купли-продажи. LOI чаще всего используется при продаже и аренде коммерческой недвижимости.

В частности, LOI применяется при заключении сделок с недвижимостью США, особенно когда дело касается объектов, не размещенных в системе множественных объявлений (MLS, multiple listing service), и нет другого пути объявить продавцу о своей заинтересованности, кроме как написать письмо о намерениях.

Письмо о намерениях используется во многих других странах, например, в Испании, Словении, Чехии и других. При покупке коммерческой недвижимости в Великобритании составляется аналог LOI, называемый «heads of terms» (HoTs).

LOI нужно для того, чтобы у обеих сторон было время обсудить детали сделки и составить более подробный договор. Для покупателя LOI выгодно тем, что он может составить несколько таких писем для разных продавцов, и ему не нужно каждый раз подтверждать наличие средств для приобретения — до тех пор, пока он окончательно не выберет объект.

«LOI — это всегда первый шаг на пути переговоров. Одна из характеристик этого документа — универсальность. Например, в Германии LOI очень часто используется на рынке коммерческой недвижимости для получения дополнительной информации об объекте от продавца, например, при раскрытии финансовой картины. Письменная демонстрация своего интереса к объекту с раскрытием данных покупателя показывает серьезность намерений для продающей стороны»,— говорит Анна Курьянович, консультант по инвестициям Tranio.com.

У письма о намерениях есть один недостаток — это дополнительная ступень в процессе заключения сделки. Составление такого письма может потребовать лишних затрат, если этим занимается специально нанятый юрист.

В письме о намерениях обычно указывается адрес объекта, цена на недвижимость, временные рамки заключения сделки (в том числе срок одобрения кредита, если покупка будет осуществляться с помощью заемных средств), размер задатка и срок его внесения, а также расходы на заключение сделки. В этом LOI похож на договор купли-продажи, однако в отличие от него, письмо о намерениях короче и содержит меньше юридической лексики. Кроме того, при подписании LOI покупателю не нужно вносить задаток.

LOI чаще всего не связывает покупателя: подписав этот документ, он имеет право отказаться от покупки без ущерба для себя. Бывают, однако, случаи, когда письмо подписывается обеими сторонами, объект снимается с продажи, и тогда LOI имеет юридическую силу и связывает стороны обязательствами. «LOI является обязывающим предложением (binding offer) только в случае, когда это прямо прописано в LOI»,— говорит Денис Борисенко, руководитель проектов M&A бизнес-группы «Ренова».

Юлия Кожевникова, Tranio.com