Как самоуправляемые автомобили изменят рынок недвижимости

Google уже тестирует автономные машины в Калифорнии, а Uber — в Питсбурге. Производители (например, Ford, Toyota и Volkswagen), обещают вывести беспилотные автомобили на рынок к 2020 году.

Когда такая машина станет основным средством передвижения: к 2023 (по прогнозам Morgan Stanley), 2025 (основателя Lyft Джона Циммера) или 2040 году (консервативных McKinsey)? Управляющий директор Menlo Ventures Венки Гейнсан уверен: рынок недвижимости адаптируется к самоуправляемым машинам уже через 8–9 лет.

По нашему мнению, случится следующее:

• стоимость жилья в новостройках уменьшится;
• дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными;
• снизится спрос на краткосрочную аренду и отели;
• спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет;
• склады будут строить ещё дальше от центра;
• парковки в деловых кварталах переместятся на периферию.

Стоимость жилья в новостройках уменьшится

Специалисты KPMG подсчитали: стоимость владения автомобилем за 21 тыс. долл. за пять лет вырастает до 40 тыс. долл. (при среднем пробеге в чуть больше 24 тыс. км) — и это для машины, которая не используется примерно 22 из 24 часов.

Появление беспилотных автомобилей подтолкнёт людей скорее к краткосрочной аренде, а не владению транспортом: это дешевле, удобнее и эффективнее. Как следствие, потребность в личных гаражах снизится.

С одной стороны, это приведёт к увеличению жилой площади недвижимости на 15–20%: по подсчётам CNBC, если средняя площадь дома в США — 280 м², то размер гаража — 45 м².

С другой, строительство домов без гаражей будет обходиться дешевле. По данным CBRE, парковочные места в Вашингтоне увеличивают стоимость жилых объектов в среднем на 25%. Поэтому с отказом от парковок цена покупки или аренды недвижимости снизится.

Дома на окраинах с неразвитой инфраструктурой станут менее ликвидными

Отдельный вид автономного транспорта — самоуправляемые дома на колёсах, жильцы которых смогут по пути на работу принимать душ, читать или заниматься чем-то ещё.

Исследования доказывают: самоуправляемые автомобили будут пользоваться бо́льшим спросом в отдалённых районах, нежели в центре города, где, чтобы добраться до пункта Б, достаточно пройти несколько минут пешком или проехать на велосипеде. Можно предположить, что такие машины снизят ликвидность недвижимости в отдалённых, неблагополучных районах: там дома на колёсах смогут заменить традиционное жильё и позволят парковаться ближе к месту работы или проводить время в пути с пользой.

Квартиры в центральных локациях останутся востребованными, поскольку расположены в пешей доступности от офисов, торговых центров и ресторанов. Та же ситуация — с недвижимостью на окраинах с развитой инфраструктурой и отлаженным транспортным сообщением.

Снизится спрос на краткосрочную аренду и отели

Согласно исследованию учёных из Мичиганского университета Майкла Сивака и Брэндона Шоттла, молодые люди будут путешествовать чаще: во-первых, такую возможность получат те, у кого нет водительских прав (число которых, кстати, значительно выросло за последние 30 лет), во-вторых, стоимость путешествий снизится благодаря возможности работать в пути.

Старший специалист по вопросам стратегии Audi Свен Шувирт предсказал, что к 2035 году беспилотные автомобили «подорвут» гостиничную индустрию: путешественники перестанут останавливаться в отелях и будут спать прямо в дороге.

Писатель и блогер Эндрю М. Райан подсчитал: для того, чтобы посетить 48 американских штатов, придётся оплатить 30 номеров в отелях и 60 счетов в ресторанах. Таким образом, путешествие на обычном автомобиле обойдётся примерно в 6 212 долл., в самоуправляемом мобильном доме — 2 312 долл., то есть в 2,5 раза меньше.

Самоуправляемые дома на колёсах действительно могут стать выгодной альтернативой отелям и квартирам, которые снимают на несколько дней. Но такой вариант не подойдёт для путешествия на другой материк, поэтому гостиницы и краткосрочная аренда останутся востребованными в крупных туристических центрах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж.

Спрос на торговую недвижимость уменьшится, на склады — вырастет

Стоимость любого продукта на 20–30% состоит из расходов на перевозки, менеджмент, зарплаты продавцов и аренду торговой недвижимости. Поэтому стоимость товаров в онлайн-магазинах чаще ниже, чем в торговых центрах. Когда самоуправляемые грузовики и дроны начнут перевозить товары самостоятельно (и, кажется, ждать осталось совсем недолго), срок доставки сократится. Беспилотные грузовики изменят правила игры на рынке.

Это станет серьёзным вызовом для торговой недвижимости через 10–15 лет. Супермаркеты и стрит-ретейл будут вытесняться онлайн-магазинами, а число складов и распределительных центров, наоборот, увеличится.

Склады будут строить ещё дальше от центра

В США водителям запрещено находиться за рулём дольше 11 часов подряд и проезжать больше 640–800 км в день, поэтому склады расположены в относительной близости от жилых районов.

Грузовики без водителей смогут ездить круглосуточно. Это позволит не только доставлять больше грузов, но и сократит затраты: ретейлеры и производители смогут выбирать помещения на окраинах с более дешёвой арендой.

Парковки в деловых кварталах переместятся на периферию

По расчётам Old Urbanist, 65% площади делового центра Хьюстона занимают дороги и автомобильная инфраструктура, а 30% площадей в зданиях Вашингтона используются для парковки машин.

С появлением беспилотных автомобилей потребность в стоянках рядом с офисами отпадёт. Исследование Джейсона Хендерсона и Джейсона Спенсера из Корнеллского университета показало: площадь парковок в американских городах уменьшится на 42% или 570 км². После сокращения парковочных мест и сужения автомобильных дорог (а об этом утверждают не только Хендерсон и Спенсер, но и Эндрю Мондшайн из университета Вирджинии) застройка в городах может стать более плотной.

Существующие многоэтажные парковки будут перестраиваться в офисные или торговые помещения. Энди Коэн, совладелец Gensler, рассказал CNBC: компания уже начала строить парковки с ровными, а не покатыми полами, чтобы здания в случае необходимости можно было переоборудовать в офисы.

В результате, наиболее ликвидными станут парковки на окраинах или близкие к крупным транспортным развязкам.

•

Новые технологии делают уязвимыми многие классы недвижимости. Мы рекомендуем инвестировать в склады на периферии и жилую недвижимость в центральных районах: такие объекты получат преимущество перед парковками и стрит-ретейлом уже через 10–20 лет.

Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio

Материал подготовлен для VС.ru