Инвестиции в коммунальные метры: коворкинги, коливинги, стихийные магазины и складовки

С середины 2000-х в мире распространяется экономическая модель совместного потребления. Её основная идея в том, что удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть этим продуктом. В транспортном секторе такой образ мышления привёл к появлению каршеринга — сервисов краткосрочной аренды автомобилей, в торговле — интернет-площадок, агрегирующих предложения от разных продавцов.

В стороне от этого движения не остался и рынок недвижимости. В офисном секторе появились коворкинги (общественные офисы), на рынке жилья — коливинги (микроапартаменты с общественными пространствами), в секторе торговой недвижимости — стихийные магазины и совместная аренда торговых точек, на рынке складов — боксы для индивидуального хранения вещей.

В этой статье мы расскажем об особенностях объектов такого типа и объясним, почему в них выгодно инвестировать.

Коворкинги

В офисном секторе с 2000-х годов распространяются общественные офисы — коворкинги (coworking spaces). Это помещения, в которых удалённые работники арендуют посуточно или по месяцам места за общим столом, отдельные столы или целые офисы. В крупных городах, таких как Нью-Йорк и Лондон, места для работы сдаются за 300–400 долл. в месяц, столы — за 600–700 долл., отдельные офисы — за 2 тыс. – 3 тыс. долл.

Помимо рабочих зон, коворкинги включают переговорные, помещения для проведения семинаров, спортивные залы и кафе. Общественные офисы обычно открываются в центральных или развивающихся районах рядом с городским центром, в пешей доступности от популярных баров.

Такие объекты становятся всё популярнее: по данным журнала Deskmag, с 2011 по 2016 годы количество коворкингов на глобальном рынке выросло в 10 раз — с 1 130 до 11 300.

Коливинги

Коливинги (coliving spaces) — это здания, где в посуточно и по месяцам сдаются студии или спальни в обслуживаемых апартаментах. В среднем комнаты в коливингах сдаются за 1 тыс. – 2 тыс. долл., студии — за 2 тыс. – 3 тыс. долл. в месяц.

Помимо спален, коливинги включают зоны общего пользования: гостиные, столовые, библиотеки, спортзалы, парковки для велосипедов, террасы. в таких объектах есть всё необходимое, включая мебель, постельное бельё, полотенца, кухонную утварь, холодильник с прохладительными напитками, книги, туалетные принадлежности и HDTV.

Резиденты встречаются во время ужина, вместе смотрят фильмы, отдыхают в саду, ходят на вечеринки, кулинарные курсы и сеансы йоги. Жильцам предлагаются услуги гостиничного типа, среди которых круглосуточный консьерж-сервис, уборка, приготовление чая и кофе.

Формат коливингов появился в Сан-Франциско в 2013 году, и теперь они открываются по всему миру. Среди известных проектов — Gap House в Сеуле (Республика Корея), Old Oak в Лондоне (Великобритания), P10 Share House LT Josai в Нагое (Япония), Roam Co-living Housing Complex на Бали (Индонезия), Salva46 Apartment в Барселоне (Испания) и WeLive в Нью-Йорке (США).

Похожие форматы в других секторах

Явление, подобное коворкингам и коливингам, существует и в других секторах. Например, на рынке ретейла распространяется формат совместного торгового пространства (shared retail space). Эта идея часто проявляется в виде субаренды, когда крупные ретейлеры с разрешения собственника здания сдают часть арендованных помещений другим магазинам. Например, по сообщению издания Entrepreneur, в США сети Wal-Mart и Target сдают в субаренду часть площадей магазинам Apple, сеть Sears — магазинам одежды Forever 21.

Также рынок торговой недвижимости завоёвывают стихийные или временные магазины (pop-up retail), где бренды могут впервые заявить о своём продукте, поучаствовать в мероприятии, протестировать идею или новую локацию. Такие магазины обычно открываются на срок от одного дня до трёх месяцев в мегаполисах Европы и США — на центральных улицах с высоким пешеходным трафиком и в крупных торговых центрах. По данным Storefront, оператора таких помещений, аренда стихийных торговых точек в Лондоне стоит в среднем 1 тыс. долл., в Нью-Йорке — 1,6 тыс. долл. в сутки.

Встречаются и другие типы недвижимости, подобные временным магазинам, например, стихийные рестораны (pop-up restaurants), которые открываются во время мероприятий.

Наконец, на рынке складов модель совместного потребления нашла выражение в складовках (self-storage spaces). Это небольшие склады, боксы или ячейки внутри большого склада, сдающиеся в аренду по месяцам для хранения личных вещей. В США такие объекты обычно представляют собой склады гаражного типа, в Германии — пяти- или шестиэтажные здания площадью 5 тыс. – 6 тыс. м². Они обычно строятся на центральных улицах рядом с жилыми районами. По данным компании Life Storage, складовки размером 5 × 5 футов в штатах Нью-Йорк и Нью-Джерси сдаются в среднем за 50–150 долл. в месяц.

Перспективы

Коворкинги станут более востребованными благодаря росту количества удалённых сотрудников, поскольку для них важна мобильность и гибкость в плане аренды места для работы. Так, по оценке сайта PeoplePerHour, в Великобритании и США к 2020 году каждый второй будет фрилансером.

Коливинги и складовки будут набирать популярность в развитых странах благодаря тому, что там сокращается количество браков и увеличивается число домохозяйств на одну семью. Людям в среднем будет требоваться меньшая жилая площадь, а для хранения вещей будут арендоваться боксы на складах.

Востребованными останутся и стихийные магазины. Торговые помещения перестают быть просто недвижимостью и становятся для покупателей способом получить новые впечатления — как раз этой цели и отвечают временные магазины.

Плюсы коллективных метров

«Коммунальные» помещения удобны арендаторам и выгодны инвесторам.

Съёмщиков такие объекты привлекают в первую очередь дешевизной. По данным WeWork, затраты на аренду коворкинга в Нью-Йорке в 2016 году составляли в среднем 7 800 долл. в год, обычного офиса — 10 350 долл. Согласно информации Zillow, снять студию в Финансовом квартале на Манхэттене можно в среднем за 48 тыс. долл. а студии в коливинге WeLive на Уолл-стрит сдаются по цене от 36 тыс. долл. в год.

Собственнику удаётся добиться низкой цены на аренду за счёт того, что на каждого съёмщика приходится малое количество квадратных метров. При этом арендодатель получает высокую выручку в расчёте на «квадрат».

Помимо этого, съёмщикам коворкингов и коливингов не нужно вносить большой депозит и подписывать долгосрочный договор. Поэтому они могут в любой момент съехать. Например, маленький стартап снимает пару столов в коворкинге. Если он разрастается до нескольких десятков сотрудников за пару месяцев, то может быстро увеличить площадь арендуемого помещения. И, наоборот, если бизнес не преуспеет, стартап сможет быстро сократить количество снимаемых рабочих мест.

Для собственника гибкие условия аренды означают, что можно часто повышать аренду и легко выселять неплательщиков.

Как инвестировать

Инвесторы могут участвовать в бизнесе, связанном с коворкингами, коливингами, стихийными магазинами и складовками несколькими способами:

• вложить средства в стартап и получать прибыль по мере роста компании;
• арендовать или построить здание и открыть собственный бизнес;
• инвестировать в строительство здания, в котором другая компания откроет коворкинг или коливинг;
• вложить средства в фонд, специализирующийся на инвестициях в такие объекты.
• Наиболее простой и эффективный способ инвестировать в «коллективные» метры для международного покупателя — вложить средства в коливинги и микроапартаменты в перспективной локации. Порог для входа на рынок низкий — 100 тыс. евро за один юнит. Менеджмент объекта и работу с арендаторами берёт на себя управляющая компания. Мы рекомендуем вкладывать в объекты, расположенные в районах с развивающейся инфраструктурой, которые на горизонте 10 лет будут востребованы у арендаторов.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru