Инвестиции в складскую недвижимость Европы

Промышленно-складские объекты (логистические центры) — популярные объекты инвестирования в Европе. Ежегодно в этот тип недвижимости вкладываются десятки миллиардов евро.

Плюсы и минусы инвестиций

Среди преимуществ вложений в складскую недвижимость:

• низкий порог входа на рынок (от 25 тыс. евро);
• высокая ставка доходности по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости (6–8%); для сравнения, офисы приносят 4–5%, магазины — 5–6%;
• надежность: недвижимость сдается в аренду на продолжительные сроки (чаще всего 5–10 лет) качественным арендаторам (однако договоры аренды обычно короче, чем при сдаче в аренду торговых объектов);
• удобство управления.

Основные риски:

• зависимость от общеэкономической ситуации, стоимости кредитования, внутренних потребительских расходов и экспорта: прибыль может понижаться при неблагоприятных экономических показателях;
• дешевизна (конкуренты могут легко вторгнуться на рынок, установить заниженные цены и тем самым существенно снизить доходы инвестора);
• при покупке старой постройки: через несколько лет помещения могут устареть, не вписываясь в стандарты энергоэффективности, и перестать пользоваться спросом среди арендаторов; в таком случае потребуются значительные затраты на модернизацию.

Виды объектов

Под промышленно-складской недвижимостью подразумеваются разные виды объектов:

• логистические центры (склады, распределительные пункты, логистические парки, центры кросс-докинга);
• self storage — склады самообслуживания для хранения малогабаритных вещей частных домохозяйств и мелких коммерческих фирм;
• бизнес-парки (объекты с долей офисов менее 50% от общей площади);
• промышленные объекты — складские комплексы для хранения, упаковки, маркировки и реализации различной продукции; нередко сочетают складскую, офисную и производственную недвижимость;
• крупные агроскладские комплексы, ориентированные как на хранение, так и на переработку и сортировку сельскохозяйственной продукции.

По данным исследования «Logistic Property — Market and Locations», проведенного в 2013 году компанией Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS, фонд логистических площадей в Германии составляет около 330 млн м², из которых лишь 15% удовлетворяют основным критериям, таким как минимальная площадь 8 тыс. м², минимальная высота потолков 6,5 м и дата строительства до 1985 года. Помимо этого, идеальный логистический центр должен быть одноэтажным зданием высотой 10–12 м, минимальной грузоподъемностью 5 тонн/м², двусторонним подъездом транспорта, газовым отоплением, просторной парковкой для грузовых и легковых автомобилей. Значительным плюсом будет наличие сертификатов энергоэффективности (DGNB, LEED, BREEAM).

Для логистических центров особенно важны транспортная инфраструктура (железные дороги, подъездные пути, автомобильные развязки), востребованность у арендаторов и грамотно отлаженный механизм управления.

Объем рынка

По данным Savills, объем инвестиций в логистические центры Европы вырос на 29% в годовом исчислении до 30 млрд евро, почти достигнув рекордных показателей 2007 года. Средний объем инвестиций — 22,2 млрд евро в год.

Крупнейшие рынки логистической недвижимости в Европе — Великобритания и Германия. В 2014 году на них пришлось 59% инвестиций в регионе.

Основные рынки (core markets) — Берлин, Гамбург, Лондон, Мадрид, Марсель, Мюнхен, Париж, Франкфурт, Штутгарт. Здесь наименьшие риски, связанные с инвестициями. Сформировавшиеся рынки (established markets) — Будапешт, Варшава, Вена, Краков, Москва, Санкт-Петербург, Хельсинки. Зарождающиеся рынки (emerging markets) — Бухарест, Киев, София, Стамбул. На зарождающихся рынках наиболее высокая ставка арендной доходности и наиболее высокие риски.

Особенно выгодны инвестиции в логистические центры Германии. Экономика этой страны ориентирована на экспорт, сектор логистики постоянно растет, спрос на этот тип недвижимости — самый высокий в Европе, и сектор хорошо развит (в нем заняты 2,89 млн человек). Дополнительные плюсы — географическое положение в центре Европы и развитая транспортная система. Согласно данным Федерального статистического офиса, объем грузоперевозок в 2014 году в Германии вырос на 2,9%, достигнув рекордного уровня 4,5 млрд тонн. Самые популярные рынки Германии — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен, Франкфурт. Также важны Рурская область, Лейпциг и Штутгарт.

По данным JLL, инвестиции в промышленно-складские объекты Германии росли на протяжении как минимум последних шести лет, достигнув 3,6 млрд евро в 2014 году, что на 38% больше предыдущего рекорда, достигнутого в 2007 году (2,6 млрд евро), и на 60% больше, чем в 2013 году (2,23 млрд евро).

За последнее десятилетие объем рынка логистических комплексов значительно вырос благодаря развитию онлайн-торговли. И у этого типа недвижимости большой потенциал. По прогнозам Forrester, к 2018 году объем онлайн-торговли в Европе вырастет с 112 млрд евро до 233,9 млрд евро. К 2020 году рынку потребуются дополнительные логистические комплексы общей площадью 94 млн м².

Доходность

Средняя доходность промышленно-складских помещений — около 7%. В последние годы она оставалась относительно стабильной.

Согласно информации Knight Frank, среди крупных городов Европы дороже всего премиальные логистические центры сдаются в Лондоне (район аэропорта Хитроу) и Цюрихе — более 150 евро/м² в год. В пятерку входят также Стокгольм, Хельсинки и Москва. Более низкие арендные ставки — в Антверпене, Брюсселе, Бухаресте, Лионе и Братиславе.

Стоимость покупки

Цены на склады варьируются от 25 тыс. евро до нескольких десятков миллионов евро. Наименее рискованные инвестиции — это качественные объекты А-класса, цены на которые начинаются примерно от 3 млн евро, а площадь превышает 30 тыс. м².

По данным JLL, цены на склады в Германии варьируются от 20 евро/м² (Эрфурт) до 350 евро/м² (в районе Мюнхенского аэропорта). В большинстве городов цены в течение 2014 года оставались стабильными.

Юлия Кожевникова, «Транио»