Процедура покупки и оформления недвижимости в Швейцарии

В Швейцарии оформление недвижимости при покупке занимает в среднем 3–4 месяца. Покупка недвижимости осуществляется в несколько этапов.

1. Выбор объекта. Нерезиденты – физические лица могут приобретать недвижимость не во всех городах и кантонах Швейцарии. Например, в Женеве, Лозанне и Цюрихе им покупать запрещено, а в Вале и Во — разрешено. Кроме того, иностранец не может стать владельцем жилья площадью больше 200 м².

2. Резервирование объекта. Покупатель выплачивает определенный процент от стоимости недвижимости (5–30 %) или вносит фиксированную сумму (5–200 тыс. швейцарских франков), перечисляемую на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве резервационного взноса. Эта процедура не имеет юридической силы.

3. Подписание договора о намерениях. Этот договор (la promesse de vente) письменно закрепляет условия предстоящей сделки, содержит сроки и штрафные санкции, а также включает положение о задатке в размере 5–10 %, который переводится на доверительный счет нотариуса, агентства недвижимости или продавца.

4. Проверка юридической чистоты сделки. Нотариус проверяет информацию о приобретаемом объекте, включая основания владения и наличие обременений, запрашивает выписку из земельного реестра (le Registre foncier).

5. Получение квоты. Нотариус отправляет в земельную комиссию (la commission foncière) кантона заявление на предоставление покупателю квоты (разрешения на покупку). Процесс получения квоты может затягиваться на месяцы. Однако некоторые объекты уже продаются с разрешениями на покупку. В таком случае новую квоту получать не нужно. Также разрешение не требуется, если покупатель — резидент Швейцарии. Об ограничениях на покупку жилья в стране читайте в статье «Закон „Лекс Коллер“: ограничения для иностранных покупателей недвижимости в Швейцарии».

6. Подписание договора купли-продажи. Для подготовки договора купли-продажи (le contrat de vente) обычно требуется от 3–4 дней до 2–3 недель. Продавец и покупатель (или его доверенное лицо) подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Кроме информации о недвижимости, в договоре должны содержаться сведения о сторонах сделки. Если недвижимость приобретается иностранным физическим лицом, то понадобится даже дата его рождения, место проживания, а также фамилии, имена, отчества и даты рождения его родителей. При покупке вторичной недвижимости покупатель оплачивает полную сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта он переводит 30 % средств, а остальную сумму вносит после сдачи жилья в эксплуатацию. При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом «Лекс Коллер», а нотариус — заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (нерезиденты могут владеть только одним объектом на семью). Нотариус также предупреждает покупателя, что тот не имеет права перепродавать объект в течение следующих пяти лет.

7. Регистрация договора в земельном реестре. После получения квоты, или если квота не требуется, нотариус пересылает клиенту счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный реестр, а также счет за нотариальные услуги. После оплаты всех этих сборов регистрируется договор купли-продажи, в реестр вносятся изменения, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником. Нотариус передает покупателю оригинал договора с отметкой о регистрации в земельном реестре. Покупатель может самостоятельно обратиться в земельный реестр, чтобы получить выписку о владении недвижимостью. Такой документ может понадобиться для оформления визы или регистрации автомобиля.

Налоги и сборы

Ставка налога на передачу прав собственности (les droits de mutation) варьируется от 0 до 4 % в зависимости от кантона. Например, в кантонах Аргау, Цуг и Цюрих этот налог не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5 %, в кантонах Берн и Вале — 1,8 % от стоимости недвижимости.

Нотариальные расходы (les honoraires du notaire) — в среднем 1 % от суммы сделки.

Комиссия агентства недвижимости — 3–5 %.

Регистрация права собственности в земельном реестре (les frais du Registre foncier) стоит около 0,5 % от стоимости объекта.