Заморозка арендных ставок в Берлине не приведёт к массовой распродаже жилья

Берлинский сенат одобрил спорный закон, определяющий верхний предел арендной платы для германской столицы. Tranio разобрался, как новые правила скажутся на инвестиционной привлекательности недвижимости в столице Германии.

Совет депутатов Берлина решительно настроен бороться с растущими ценами на жильё: правящие партии утвердили максимальный предел арендной платы для столицы на пять лет. В течение этого срока арендодатель не может повысить цену, а при определённых условиях она может быть даже снижена, например, если превышает верхний предел в размере 9,8 евро за 1 м² более чем на 20%. 

Если берлинский парламент одобрит законопроект, то правило снижения арендной платы вступит в силу в 2020 году. Закон о верхнем пределе арендных ставок будет применяться ретроактивно с середины июня 2019 года. Арендодателей, не соблюдающих требования, обещают штрафовать на сумму до 500 тыс. евро.

Новые правила затронут более 1,5 млн объектов недвижимости, построенных до 2014 года, и не коснутся социального жилья и новостроек.

Согласно законопроекту, с 2022 года арендодатели смогут ежегодно увеличивать арендную плату на 1,3% для компенсации инфляции, а если помещение модернизировано и имеет минимум три из следующих характеристик: оборудованная кухня, высококачественные сантехника или полы, лифт либо низкий показатель энергопотребления, — то на 1 евро за 1 м².

По официальным данным, за последнее десятилетие арендная плата в Берлине увеличилась на 39%: в 2019 году, согласно индексу арендной платы Mietspiegel, она составляет в среднем 6,72 евро за 1 м², тогда как в 2009 показатель был равен 4,83 евро. Однако по данным местных сайтов объявлений, средняя цена колеблется между 10,5 и 12,1 евро за 1 м².

Стоит отметить, что на замораживании арендной платы, правда, на шестилетний срок, настаивают и жители Мюнхена. Однако другие города Германии пока не последовали примеру Берлина, опасаясь, это может осложнить строительство новых домов.

Несомненно, попытка искусственно регулировать берлинский рынок аренды не вызовет энтузиазма у инвесторов. Однако едва ли заморозка ставок приведёт к тому, что инвесторы начнут массово продавать свои квартиры, так как в данный момент у них нет лучшей альтернативы для размещения капитала.

Для инвестора, который хочет приобрести недвижимость с доходностью в евро, Берлин останется одним из лучших вариантов. Помимо новостроек, которые закон не затронет, в городе есть много коммерческих объектов для инвестиций. Мы наблюдаем активный спрос на столицу Германии от инвесторов со всего мира. Тем не менее, такие меры не добавят оптимизма и новые инвестиции будут делаться намного более осторожно.

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

София Буланова, менеджер по продажам в Германии Tranio, добавляет, что заморозка арендных ставок может привести к росту спроса на новостройки, апартаменты и меблированные квартиры, которые не подлежат регулированию в среднесрочной перспективе.

Автор: Дарья Родионова

Материал подготовлен для РБК