Выгодно ли досрочно погашать зарубежную ипотеку

Досрочное погашение кредита — добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного договором.

Чаще всего люди досрочно погашают ипотеку в таких случаях: когда внезапно выросли доходы, при получении наследства и продаже другого недвижимого или движимого имущества. Вносить средства можно частями (каждый месяц, раз в год) или единовременно полной суммой. У досрочного погашения есть плюсы и минусы.

Плюс: меньше переплата по процентам

У досрочного погашения кредита есть всего один плюс, но он перекрывает все многочисленные минусы. Этот путь хорош тем, что позволяет сэкономить на выплате процентов, которые начисляются в течение всего срока займа.

Тот, кто взял ипотеку на 30 лет, по окончании срока платежей переплатит более чем в два раза по отношению к основному долгу. Очевидно, что разница идет на оплату процентов, то есть в «карман» банка, а не на счет заемщика. Поэтому досрочно выплачивать кредит выгодно, особенно в первые годы. Это значит, что должник быстрее заплатит за недвижимость и меньше потратит средств на оплату процентов.

Например, заемщик берет 200 тыс. долл. под 7% на 30 лет. Выплачивая каждый месяц дополнительно по 50 долл., он экономит 36 427 долл. за весь срок кредитования.

Чем раньше вы начнете вкладывать дополнительные средства, тем меньше процентов будет начислено на протяжении оставшегося срока кредитования и тем больше вы сэкономите.

Минусы

«Дорогие» деньги

Инфляция благоприятствует заемщику, и досрочное погашение означает оплату кредита более «дорогими» деньгами. Однако считается, что если темпы роста ставок по ипотечным кредитам обгоняют темпы роста инфляции, то досрочно погашать кредит выгодно.

Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, полагает, что такое утверждение верно только для наемных работников, но не для бизнесменов и инвесторов: «Если инфляция составляет 3%, ставка по ипотечному кредиту — 5%, но инвестор может получить в банке только кредит в размере 10% под свой бизнес, то для бизнесмена лучше расширить кредитную линию и вложить эти деньги в оборот. Всё зависит от конкретного клиента и ситуации».

Штрафы

Банкам досрочное погашение кредита невыгодно, поскольку они теряют часть прибыли и делают перерасчет процентов, что добавляет работы служащим. Поэтому банки часто налагают штрафы за преждевременные выплаты. В большинстве случаев такие штрафы грозят только тем, кто выплачивают более 20% долга за первые пять лет (в некоторых банках — за один год). Другие учреждения «наказывают» за 40%, уплаченные в первые три года. Например, во французских банках разрешено досрочно выплачивать до 10% от суммы кредита.

В зависимости от банка, пеня за досрочное погашение составляет 1–3 %. Самый большой штраф взял с заемщика канадский банк: 99 000 долл. за дом стоимостью несколько миллионов. Такие дорогие объекты редко покупаются в кредит, поэтому, как правило, размер денежного взыскания не превышает 10 000 долл.

Согласно статье R312-2 французского Кодекса прав потребителей, во Франции размер штрафа не может превышать проценты, выплаченные по основному долгу за последние шесть месяцев и не может быть больше 3% от остаточного долга. Например, размер кредита составляет 150 000 евро на 20 лет, ставка — 4%. Через семь лет заемщик выплачивает остаток долга — 110 430 евро. В этом случае максимальный штраф за досрочное погашение (3%) составит 3 312,90 евро.

Кроме того, согласно французскому закону от 25 июля 1999 года о сбережениях и финансовой безопасности, банк не имеет права наложить на заемщика штраф, если тот выплачивает кредит досрочно при продаже жилья в связи с вынужденным переездом (например, из-за смены работы или увольнения), а также в связи со смертью заемщика.

По словам Юрия Константиновского, директора департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca, в Испании, если досрочное погашение происходит ранее чем через пять лет с момента получения кредита, то взимается комиссия в размере 0,5% от досрочно гасимой суммы, после пяти лет с момента получения кредита — 0,25%.

Временны́е границы

Банки устанавливают срок, до истечения которого заемщик должен уведомить о досрочном погашении. Чаще всего платить с опережением разрешено 30–90 дней спустя начала кредитования. По словам Романа Григорьева, максимальный срок для уведомления составляет шесть месяцев.

Меньшие налоговые льготы

В США существуют налоговые льготы для тех, кто платит ипотеку. Чем больше процент, тем больше льготы. Те, кто погашают кредит досрочно, отчасти лишаются этих привилегий. Но взамен они получают десятки тысяч долларов, сэкономленных за счет досрочных выплат.

Например, заемщик берет в США ипотеку в размере 200 тыс. долл. на 30 лет под 6% годовых. В этом случае он переплатит за счет процентов почти 28 300 долл. Если заемщик платит федеральный налог по ставке 28%, то в случае досрочного погашения чистая ставка доходности составит 4,44%.

В Испании тоже есть налоговые льготы, но досрочное погашение на них не влияет. Рассказывает Юрий Константиновский: «Досрочно гасить ипотеку полностью или частично в Испании можно любым способом: положить наличные на счет с указанием, что они направляются на гашение ипотеки, сделать банковский перевод с тем же распоряжением как со своего счета, так и отправив деньги со счета третьего лица. Если есть налоговые вычеты, то они никуда не денутся и мешать досрочному погашению ипотеки не будут. Единственное ограничение — досрочно гасить можно не менее определенной каждым банком суммы, например, не менее 3 000 евро за раз».

***

Так в каких же случаях стоит погашать ипотеку досрочно? Объясняет Роман Григорьев: «Всё зависит от конкретного инвестора и альтернативных издержек. Если в начале срока ипотеки инвестор может заработать 35% со своих свободных денег, то, разумеется, нет смысла этими деньгами погашать ипотеку. Если же максимум, который инвестор может заработать,— 0,5% в швейцарском банке, то тогда стоит подумать о досрочном погашении. Иногда решающую роль играет налог на наследство: если есть ипотечный кредит, то этот налог ниже. Так что во многих случаях состоятельные клиенты не освобождают недвижимость от ипотеки».

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru