Восстановление испанского рынка недвижимости сосредоточено в пяти регионах Испании

Наблюдающийся рост цен и числа сделок свидетельствуют о продолжении восстановления рынка недвижимости Испании. В то же время, восстановительный процесс протекает неравномерно: 70% всех сделок приходится только на пять регионов, и 75% продаж осуществляется на рынке вторичной недвижимости.

Эксперты сходятся во мнении, что в целом испанский рынок оживает, однако существует ещё много трудностей, которые необходимо преодолеть. Региональные диспропорции, низкая доля новостроек в общем объёме продаж, а также активность зарубежных покупателей и другие факторы будут определять ситуацию на рынке недвижимости в ближайший год.

Недвижимость на Тенерифе 432 объявления на Tranio

От 865 000 €

Престижные апартаменты в новом жилом комплексе на первой линии от океана в Плайя Сан Хуан, Тенерифе, Испания

Срок сдачи: 2025.III Всего 160 квартир

2 190 000 €

Трёхэтажная вилла с бассейном, фруктовым садом и прекрасным видом на море в Роке дель Конде, Тенерифе, Испания

Общая площадь 507 м² Площадь земли: 1 627 м²

3 500 000 €

Исключительная вилла с бассейном и пышным садом в Абаме, Тенерифе, Испания

Общая площадь 629 м² 5 спален

990 000 €

Двухэтажная вилла с бассейном, садом и прекрасными видами в Икод‑де-лос-Винос, Тенерифе, Испания

Общая площадь 380 м² Площадь земли: 1 801 м²

550 000 €

Меблированная квартира с панорамным видом на океан, Эль-Дуке, Тенерифе, Испания

Общая площадь 109 м² 1 спальня

1 995 000 €

Стильная вилла с бассейном, садом, гаражом, видом на море и озеро в Гиа‑де-Исора, Тенерифе, Испания

Общая площадь 205 м² 3 спальни

695 000 €

Двухуровневая меблированная квартира с видом на море в Плае‑де-лас-Америкас, Тенерифе, Испания

Общая площадь 140 м² 4 спальни

750 000 €

Двухэтажный таунхаус с бассейном и красивыми видами в Мадроньяль, Тенерифе, Испания

Общая площадь 169 м² 4 спальни

Цены растут

В декабре 2015 года средняя стоимость квадратного метра испанской недвижимости составляла 1 619 евро, по данным портала Fotocasa.es. В то же время, по данным Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), с III квартала 2014 года цены выросли на 6,62% в сравнении с показателями III квартала 2015.

Специалисты европейского статистического агентства Евростат (Eurostat) также наблюдают позитивные тенденции на рынке домов и квартир в Испании. По данным Евростата, в годовом исчислении цены на недвижимости выросли на 4,0% к концу III квартала 2015 года (для сравнения: в среднем по Евросоюзу этот показатель достиг 3,1% за аналогичный период). В то же время, в III квартале прошлого года по отношению к предыдущему кварталу цены в Испании выросли только на 0,7%, в то время как по Евросоюзу недвижимость прибавила в цене 1,3%.

Большие надежды участников рынка связаны с сектором апартаментов. По данным Высшего нотариального совета Испании (Consejo General del Notariado), цены на новостройки выросли на 5,9% за год к ноябрю 2015, достигнув в реальном выражении 1 666 евро за кв. метр в среднем по стране.

-> Что ждёт рынок жилой недвижимости Испании в2016 году

Рост цен на новостройки обусловлен дефицитом таких объектов на региональных рынках Испании. К примеру, в Каталонии доля продаж новостроек в общем объёме сделок с недвижимостью в 2015 году составила только 12,5%.

Рекордные продажи на вторичном рынке

Рост продаж, как уже было отмечено, в основном был обеспечен увеличением числа сделок на вторичном рынке. По данным Ассоциации инспекторов, доля продаж вторичных домов и квартир в сумме сделок стала крупнейшей за последние годы. В свою очередь пропорционально снизилась доля сделок с новостройками, и в начале 2016 года снижение числа сделок с новостройками продолжилось. По данным сайта об испанской недвижимости Kyero, в 2015 году было зафиксировано самое низкое число проданных новостроек за всю историю наблюдений (т. е. с 2007 года) – 77 865, что на 32% меньше, чем в 2014 году. Для сравнения: в 2007 году было продано 326 380 новостроек.

Число сделок с квартирами за год выросло на 6,2%, в то время как продажи домов увеличились на 12,2% — такие данные приводит Высший нотариальный совет Испании.

Неравномерный рост

Рынок недвижимости Испании географически неоднороден: некоторые локальные рынки очень успешны, и там отчётливо виден рост цен и количества сделок, другие рынки по-прежнему пребывают в стагнации.

Наиболее успешными локальными рынками в 2015 году стали Андалусия, Каталония, автономное сообщество Валенсия, Мадрид и Канарские острова — в этих локациях было заключено 70% от общего сделок в Испании за год (с III квартал 2014 по III квартал 2015).

Более того, положение дел даже внутри некоторых локальных рынков может различаться. Так, в автономном сообществе Андалусия за год к октябрю 2015 было заключено больше всего сделок (19,99%). Тем не менее, 35,01% сделок в Андалусии пришлись на Малагу (Málaga) и 16,75% — на Севилью (Sevilla). Самые слабыми рынками оказались провинций Хаэн (Jaén) и Кордова (Córdoba) — там было заключено только 4,58 и 6,07% сделок соответственно.

Региональные контрасты

Распределение количества продаж по регионам показывает, что лишь немногие локации находятся на подъёме, в то время как другие ещё не вышли из кризиса.

К примеру, в Сории (Soria) самое низкое число продаж за год (615), а цены снизились на 2,9%, хотя этот регион расположен между двумя растущими рынками.

Все вышесказанное указывает на один очевидный факт: общее восстановление испанского рынка недвижимости стало возможным благодаря росту цен в нескольких регионах с наиболее дорогим жильём. Только в четырёх регионах цены на недвижимость выше средних по Испании: в Мадриде, Барселоне, Малаге и на Балеарских островах.

Деньги текут к морю

Поразительно, но факт: за исключением не имеющих выхода к морю Мадрида и Севильи, большая часть растущих рынков недвижимости сконцентрирована на средиземноморском и атлантическом побережье Испании.

С точки зрения числа продаж и роста цен самыми главными рынками Испании являются Мадрид и Барселона. В условиях все ещё высокой безработицы (около 20%) и экономического роста, далёкого от предкризисных темпов, эти города становятся ключевыми для испанского бизнеса и трудоспособного населения.

Иностранные покупатели, туристы и рынок недвижимости

Туризм является важной составляющей экономического роста в Испании. В период с января по октябрь 2015 год Испанию посетили 60,8 млн человек. Четверть из них — британцы.

Международные аэропорты, принимающие больше всего туристов, расположены в локациях с самыми горячими рынками недвижимости. По данным ведущего испанского оператора аэропортов AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea), в 2014 году 14 аэропортов приняли 95,1 млн пассажиров. Десять из этих аэропортов находятся в Андалусии, Каталонии, Валенсии и на Канарских островах, то есть в ключевых региональных рынках недвижимости Испании. Главные аэропорты страны, расположенные в Мадриде и Барселоне, приняли 79,4 млн пассажиров.

Покупки британцев важны для динамики цен не только потому, что выходцы из Соединённого Королевства являются самыми активными покупателями по сравнению с другими иностранцами, но и благодаря их высоким доходам. Разница в валютных курсах фунта и евро, а также сильный рост цен на недвижимость в Великобритании заставляют покупателей из этой страны подыскивать альтернативы по разумным ценам за рубежом.

Один из самых дорогих рынков недвижимости — Мадрид — особенно популярен у китайских инвесторов — их привлекает в Испанию программой получения ВНЖ в обмен на инвестиции «Золотая виза».

-> Кто и зачем получает ВНЖ в обмен на инвестиции

Не отстают и россияне, которые инвестируют в коммерческую недвижимость Испании, чтобы спасти капиталы от экономического кризиса на родине. В 2015 русскоязычные покупатели тратили на покупку доходной недвижимости на 40% больше, чем в среднем тратили на такого рода сделки другие инвесторы в Испании.

-> Русскоязычные покупатели доходной недвижимости: аналитическое исследование Tranio (2016)

Что дальше?

Будущее испанского рынка недвижимости не вызывает тревоги у экспертов: рост цен и числа сделок уже стимулировал до недавнего времени низкую строительную активность. Существует уверенность в том, что рынок недвижимости будет укрепляться и дальше благодаря мягким условиям кредитования в Испании и Еврозоне. Не исключено дальнейшее увеличение числа сделок с иностранцами ввиду растущей нестабильности в традиционно популярных туристических направлениях, к примеру, в Турции. Британские покупатели продолжат извлекать выгоду из разницы в валютных курсах.

Ли Стюарт, Tranio