Районы Вены: где покупать и арендовать жилье

Вена расположена в восточной части Австрии у подножия Альп, на берегу Дуная, в 60 км от границ с Венгрией и Словакией. Это культурный, экономический и политический центр Австрии.

С 2008 года цены на недвижимость в Вене выросли более чем на 50%. Этому в немалой степени содействовали зарубежные инвесторы: 40% покупателей на рынке Вены — иностранцы, в основном из Германии и Восточной Европы, при этом в сегменте элитной недвижимости доминируют россияне. Иностранцев привлекают стабильная экономика, консервативная банковская система и местоположение в центре Европы. Помимо этого, Вена славится высоким качеством жизни: в 2015 году (шестой год подряд) она заняла первое место в рейтинге городов мира по версии консалтинговой фирмы Mercer (Mercer’s Quality of Living Rankings).

«Вена — наиболее популярный австрийский город у клиентов „Транио“. Недвижимость в Вене они приобретают и с инвестиционными целями (для сдачи в аренду), и для собственного использования. Многие состоятельные россияне и украинцы хотят иметь второе жилье в Вене для частых визитов в этот город, а в будущем, возможно, для переезда на постоянное место жительства,— говорит Елена Милишенкова, менеджер по продажам „Транио“.— Кроме того, мы часто получаем заявки от родителей, которые приобретают квартиры для своих детей, учащихся в университетах Вены».

Вена делится на 23 района:

1. Внутренний город (Innere Stadt): дорогой центр

1-й район — культурный центр Вены и ее историческое ядро. До второй половины XIX века этот район представлял собой город, обнесенный стеной. Все остальные районы раньше были предместьями.

«Клиентов интересует центр города, чтобы можно было насладиться красотой Вены — музеями, парками, театрами, магазинами, ресторанами»,— говорит Лариса Лактионова, директор и управляющий партнер компании Geffa, занимающейся продажей недвижимости в Австрии.

Ратуша, Собор Святого Стефана, Бургтеатр, Рингштрассе — основные места притяжения туристов. Иностранцы любят Внутренний город не только из-за истории, но также из-за шопинга в Золотом квартале (Goldenes Quartier), где находятся магазины международных дизайнеров. В 2001 году исторический центр Вены был включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Число работающих в этом районе людей (100 тыс.) более чем в пять раз превышает количество постоянных жителей (17 тыс.). Это деловой район, в котором работают венцы, приезжающие со всех концов города. Доля иностранцев в 1-м районе (21,4%) ниже, чем в среднем по Вене (24,2%), а доходы местных жителей выше, чем в среднем по городу.

В этом районе много элитной недвижимости. Ее часто покупают граждане Германии, России и Швейцарии. Цены за квадратный метр во Внутреннем Городе колеблются в пределах 8–15 тыс. евро, но могут достигать 25 тыс. евро в самых эксклюзивных местах.

В 1-м районе более 1 700 зданий, свыше 70% из которых были построены до 1919 года, в эпоху грюндерства (Gründenrzeit). Новые дома строятся редко, бóльшая часть строительных проектов — реновация уже существующих зданий. Одно из самых значительных преобразований, запланированных на ближайшие годы — перестройка оживленной и шумной площади Шведенплац (Schwedenplatz). Жилья на всех не хватает, поэтому даже мансардные помещения активно перестраиваются в небольшие двух- и трехкомнатные квартиры, которые используются для временного проживания.

Основные элитные проекты — Goldenes Quartier (14 квартир за 25–33 тыс. евро/м²), Palais Hansen Kempinski Vienna (17 квартир за 28–29 тыс. евро/м²), Palais Principe (28 квартир за 15–25 тыс. евро/м²), Schillerplatz 4 (29 квартир, жилье площадью 200 м² можно купить за 4,49 млн евро), Riemergasse 4 (15 квартир за 14–22 тыс. евро/м²).

«В 2013 году в 1-м районе были проданы 88 объектов недвижимости в общей сложности за 113 млн евро, в 2014 — 82 объекта за 201,58 млн. В 2014 году реализовывались два крупных элитных проекта — Goldenes Quartier и Palais Principe. По опыту продаж, в этих домах квартиры не должны стоить дороже 10 млн, оптимальная площадь квартиры класса люкс — около 200–300 м² и при стоимости 20 тыс. евро/м² такая квартира должна стоить 4–6 млн евро. При реализации „зависали“ квартиры с большой площадью и стоимостью около 10 млн»,— рассказывает Лариса Лактионова.

Эксперт прогнозирует, что в 2015 году количество объектов сократится, а цена продажи квартир сохранится и даже будет увеличиваться. Главная причина в том, что спрос будет превышать предложение.

2. Леопольдштадт (Leopoldstadt): место отдыха императоров

«Первый район окружают районы 2–4 и 6–9, где нет недвижимости класса люкс, но есть объекты бизнес-класса с хорошим расположением и высоким качеством строительства. Цена такой недвижимости — 4 700 – 5 900 евро/м². В этих районах можно купить доходные дома по цене от 1 050 до 3 500 евро/м²»,— говорит Лариса Лактионова.

Леопольдштадт назван по имени императора Священной Римской империи Леопольда I. С открытием нового университета экономики и бизнеса (Wirtschaftsuniversität, WU) Леопольдштадт стал одним из самых передовых районов Вены. Сюда потянулись застройщики и гостиничные сети. Район стал активно развиваться.

Это зеленый район с многочисленными парками — привлекательное место для отдыха. Здесь есть два крупных парка — Пратер, где в прошлом охотились императоры, и Аугартен, старейший барочный парк Вены. Более 35% территории Леопольдштадта — зеленые насаждения.

Почти 30% жителей района — иностранцы. Востребованные жилые места в Леопольдштадте — Кармелитермаркт (Karmelitermarkt), окрестности Аугартен и Пратера (между Шюттельштрассе (Schüttelstraße) и парком Грюнер-Пратер (Grüner Prater)). Также с развитием Северного вокзала перспективными становятся места между Хайнештрассе (Heinestraße) и Нордбанштрассе (Nordbahnstraße). Квартиру площадью 52 м² на первичном рынке можно приобрести по цене примерно от 220 тыс. евро.

3. Ландштрассе (Landstraße): многообразие центральной Вены

Самая известная достопримечательность Ландштрассе — Бельведер, дворец XVIII века, в котором сейчас размещается Австрийская галерея. Другие известные места и объекты района — кладбище Святого Марка, православный Собор святителя Николая Чудотворца, посольство и консульство РФ в Австрии, а также Венский городской парк (Wiener Stadtpark) — популярное место отдыха.

Здесь есть хорошие возможности для культурных развлечений: в районе находится концертный зал (Konzerthaus), Академический театр (Akademietheater), музей KunstHausWien.

Для покупки жилья популярны районы вокруг Бельведера, рынка Рохусмаркт (Rochusmarkt), площади Шварценбергплатц (Schwarzenbergplatz) и городского парка. Здесь преобладают старые здания. Также привлекателен квартал Арсенал (Arsenal) и квартал посольств (Botschaftsviertel).

В большей части района проживают выходцы из Восточной Европы и азиатских стран. Здесь расположены офисы многих компаний и промышленных предприятий. В последние годы в данном округе наметился мощный рост нового строительства.

Квадратный метр жилья на первичном рынке стоит в среднем 4 650 евро, на вторичном — 3 200 евро.

4. Виден (Wieden): культурная элита и архитектура грюндерства

Граничащий с 1-м районом Виден относится к старейшей части Вены. Этот маленький по площади район — популярное место среди покупателей жилья для постоянного проживания. Виден является одним из центральных районов, но, тем не менее, арендная плата здесь ниже, чем во Внутреннем городе. Граница с 1-м районом проходит по площади Карлсплатц. При этом расположенные рядом церковь Карлскирхе и Технический университет целиком принадлежат 4-му району.

Виден — один из самых желанных адресов. Покупателей недвижимости привлекают современные жилые комплексы, элегантные рестораны и модные бутики. На протяжении столетий Виден привлекает артистическую и культурную элиту, среди которых — композиторы Моцарт и Шуберт.

Район плотно застроен, и здесь мало зелени. Зато много архитектурных жемчужин периода грюндерства, построенных в 1870-е годы. Также в Видене находится самый известный рынок Вены — Нашмаркт (120 торговыми точками) и квартал Фрайхаусфиртель (Freihausviertel) с богатой культурной сценой. Всё это придает району особый стиль. Виден также привлекателен близостью квартала посольств (Botschaftsviertel) и дворцового комплекса Бельведера.

Доля иностранцев в Видене (27%) выше, чем в среднем по Вене, и средние доходы населения тоже выше.

Чем ближе к Гюртелю (Gürtel, «пояс» — кольцевая дорога), тем менее выгодна покупка недвижимости для представительских целей и сдачи в аренду.

5. Маргаретен (Margareten): район рабочего класса

Маргаретен — бывший рабочий район с большим количеством муниципальных домов, среди которых есть достопримечательности периода Красной Вены (1918–1934 годы), в том числе Metzleinstaler Hof — первое муниципальное здание Вены, возведенное в 1920 году.

Район облюбован средним классом. Здесь имеется несколько промышленных комплексов. Некоторые россияне, живущие в Вене, отмечают, что здесь много гастарбайтеров из других стран, в частности выходцев из Турции. Доля иностранцев — 31,7%, что гораздо выше, чем в среднем по Вене.

В этом районе можно найти очаровательные внутренние дворики, в которых нередко устраиваются кафе и рестораны, встречаются и архитектурные жемчужины рядом с Маргаретенплатц, а также исторические кофейни (например, Café Rüdigerhof), кинотеатр Filmcasino, где демонстрируются независимые фильмы на оригинальном языке, и Theater zum Fürchten — крупнейший театральный ансамбль Вены.

Маргаретен — самый доступный по цене район внутри Гюртеля, но не самый дешевый, если сравнивать со всеми районами города. Квадратный метр нового жилья стоит в среднем 4 100 евро, вторичного — 3 тыс. Здесь не так много достопримечательностей, как в других центральных районах, зато жилье имеет большую площадь. Еще один плюс — близость к центру (1-му району). Среди покупателей жилья особенно популярны окрестности рынка Нашмаркт, рядом с которым проходит граница с Виденом.

6. Мариахильф (Mariahilf): набирающее популярность место для встреч и общения

Мариахильф формировался как важный деловой район. С севера его ограничивает улица Мариахильферштрассе (Mariahilferstraße) с множеством магазинов. Это самая крупная и важная торговая улица в городе.

В районе находится театр Ан дер Вин (Theater an der Wien) и третий по величине в городе оперный театр. Здесь проходит множество культурных мероприятий. В Мариахильфе в свое время жили композиторы Гайдн и Бетховен.

Возможности для нового строительства в районе ограничены. Многие эксперты считают, что недвижимость здесь переоценена. Вторичное жилье стоит в среднем 3 200 евро/м², первичное — 4 700 евро/м². Лучшие места для покупки — окрестности Мариахильферштрассе. Менее благоприятны области рядом Гюртелем.

7. Нойбау (Neubau): динамичный и креативный

Нойбау — один из крупнейших мировых центров культурной жизни. Он лучше всего подходит молодым, творческим, либеральным и энергичным людям, знающим толк в развлечениях. Это лучший район для любителей ночной жизни благодаря наличию множества модных кафе, баров и клубов. Любителям фотографии понравится посвященный этому виду искусства музей (Fotomuseum WestLicht), поклонники литературы не устоят перед литературным кафе Oben (Bibliotheks­Café «Oben»).

В восточной части Нойбау находится Шпиттельберг (Spittelberg) — район, состоящий из нескольких кварталов, застроенных в начале XIX века домами в стиле Бидермайер. Улицы Гутенберггассе (Gutenberggasse), Шпиттельберггассе (Spittelberggasse), Шранкгассе (Schrankgasse) превращены в пешеходную зону, и здесь традиционно проводятся рождественские ярмарки.

Нойбау — это еще и важный торговый центр с множеством магазинов на Мариахильферштрассе, ограничивающей район на юге, и Нойбаугассе (Neubaugasse), проходящей через район с юга на север. В районе также расположены Фолькстеатр (Volkstheater), здание Австрийского министерства юстиции и Музейный квартал (MuseumsQuartier), крупный музейный комплекс на границе с Внутренним городом.

Нойбау — не самый зеленый район Вены, однако здесь есть несколько небольших парков, например Вегхуберпарк (Weghuberpark) и Зибенштернпарк (Siebensternpark).

Самое популярное место района — квартал Шпиттельберг, граничащий с Музейным кварталом. Здесь самые высокие ставки аренды в Нойбау. Это плотно застроенный район, и новых проектов здесь мало.

8. Йозефштадт (Josefstadt): район интеллектуалов

Йозефштадт — самый маленький из районов города. Он популярен среди интеллектуалов и художников. Хотя в целом можно говорить о том, что Йозефштадт привлекателен для самых разных людей: как для традиционной венской буржуазии, так и для известных журналистов и политиков, которые нередко встречаются в местном Café Eiles. Благодаря близости района к Венскому университету здесь также много студентов.

Из-за близости к мэрии в Йозефштадте жили большинство градоначальников Вены. Помимо этого, нынешний президент Австрии, Хайнц Фишер, живет в этом районе на Йозефштэдтерштрассе (Josefstädterstraße).

Из-за малой площади и плотной застройки новое строительство в Йозефштадте не развито, однако популярна реновация бывших коммерческих площадей, которые переустраиваются в лофты.

9. Альзергрунд (Alsergrund): район студентов и врачей

Район Альзергрунд — студенческий район, в котором расположено самое большое количество учебных корпусов и студенческих общежитий Вены.

На территории Альзергрунда находятся Венский аграрный университет, множество факультетов Венского университета, Венский медицинский университет (крупнейший медицинский университет в немецкоговорящих странах), известный французский лицей Lycée Français de Vienne и Высшая школа моды и экономики.

Из-за расположенного здесь AKH, центрального госпиталя Вены, Альзергрунд является центром венского здравоохранения и медицины. Уже на рубеже XVIII и XIX веков многие врачи предпочитали селиться поблизости центрального госпиталя, расположенного немного южнее современного нового комплекса AKH. Поэтому Альзергрунд стали называть районом врачей. Поблизости от нового AKH расположены частные клиники, а также детский госпиталь Святой Анны. На севере Альзергрунда находятся санаторий Гера, Евангелиская больница и дома престарелых.

В районе есть возможности для нового строительства. Один из проектов — Palais Aurora на Верингерштрассе (Währingerstraße). Двухкомнатная квартира площадью 90 м² стоит 586 333 евро, трехкомнатная квартира площадью 97 м² — 706 500 евро, пентхаус площадью 323,57 м² — 4 206 423 евро. Стоимость квадратного метра состовляет от 6 500 евро до 12 тыс. евро.

Самое популярное место для покупки недвижимости в Альзергрунде расположено между Шоттенрингом (Schottenring) и вокзалом Франц-Йозеф-Банхоф (Franz-Josefs-Bahnhof). К северу от вокзала до Гюртеля стоимость аренды и цены на недвижимость более умеренны, чем в остальной части района.

10. Фаворитен (Favoriten): самый густонаселенный

Фаворитен — самый густонаселенный район Вены. Бо́льшая часть жилых домов построены более 100 лет назад, но район продолжает застраиваться. Есть новые кварталы, например, Зоннвендфиртель (Sonnwendviertel) с 5 тыс. единиц жилья, квартал Бельведер (Quartier Belvedere), в котором преобладают коммерческие здания. В районе находится Хельмут-Цильк-Парк (Helmut-Zilk-Park) — один из крупнейших парков Вены (7 га). Вокруг него возводятся новые здания.

В Фаворитене находится крупный торговый центр BahnhofCity, открывшийся в октябре 2014, вокзал (Hauptbahnhof), с которого идут поезда по северным, восточным и южным направлениям. Главная торговая улица района — Фаворитенштрассе (Favoritenstraße) со всевозможными магазинами, где можно купить всё что душе угодно. Есть также фруктовый и овощной рынки.

Стоимость аренды и цены продажи в районе Фаворитен сильно варьируются в зависимости от отдельного квартала, однако в целом они ниже, чем в среднем по Вене. Жилье в местах, расположенных рядом с границами 4-го и 5-го районов (ближе к центру), а также рядом с пешеходной зоной стоит дороже, чем в других местах района. Отдыхать можно в парке развлечений Бёмишер-Пратер (Böhmischer Prater).

Здесь живут крупные диаспоры турок и выходцев из бывшей Югославии. Есть несколько промышленных и коммерческих зон.

11. Зиммеринг (Simmering): самый дешевый район

Зиммеринг — промышленный район с множеством предприятий, расположенный на правом берегу Дунайского канала. В начале и середине XX века здесь производился газ для города. С того времени остались Венские газометры — четыре газовых хранилища высотой 70 м. С 1999 по 2001 годы они были реконструированы, и теперь это необычные здания с квартирами, офисами, магазинами и кинотеатром.

В районе есть потенциал для дальнейшего строительства. Застраивается один из участков площадью 7 га, на котором будут возведены здания на 900 квартир.

Зиммеринг — самый дешевый район для покупки недвижимости в Вене. Квадратный метр вторичного жилья здесь в среднем стоит 1 800 евро, вторичного — 2 850 евро.

Близость аэропорта Вена – Швехат (Flughafen Wien – Schwechat) делает Зиммеринг привлекательным районом для проживания людей, которым часто приходится путешествовать. Одна из известных достопримечательностей Зиммеринга — Центральное кладбище (Zentralfriedhof). Здесь много промышленных и обрабатывающих предприятий.

12. Майдлинг (Meidling): гармония во всем

Майдлинг — разнообразный, но при этом гармоничный район: здесь можно найти сельские строения вокруг барочного замка Хетцендорф (Hetzendorf), ряды муниципальных домов, крупные жилые массивы Am Schöpfwerk, а также популярную торговую пешеходную улицу Хауптштрассе (Hauptstraße), на которой расположены как сетевые торговые точки, так и небольшие магазины.

Благодаря железнодорожной станции Вена – Майдлинг район является важным транспортным узлом.

В Майдлинге есть потенциал для дальнейшего развития. В районе улицы Эмиль-Беринг-Вег (Emil-Behring-Weg) в ближайшие несколько лет планируется возвести свыше 1 тыс. единиц жилья. Будет реализован проект Gartenstadt 2.0, благодаря которому район еще больше оживится.

Майдлинг — популярный среди венцев жилой район, особенно среди представителей рабочего класса. Он востребован благодаря удобному транспортному сообщению, близости мест отдыха и множеству магазинов. Спросом пользуются места рядом с линиями метро U4 и U6, а также Айхенштрассе (Eichenstraße), откуда удобно добираться до центра города.

13. Хитцинг (Hietzing): дорогой и тихий район

Хитцинг известен благодаря расположенному здесь дворцу Шёнбрунн — бывшей резиденцией Габсбургов.

В этом районе много элитных объектов. Хитцинг предпочитают состоятельные люди, поскольку это красивый район с высоким качеством жизни. Это еще и самый зеленый район Вены: 70% территории — зеленые насаждения (заповедник Лайнцер Тиргартен (Lainzer Tiergarten), Венский лес (Wienerwald), и прилегающий к Шёнбрунну Шлосспарк или Дворцовый парк (Schlosspark)).

Недвижимость здесь стоит дорого. Жилье на стадии строительства между Шлосспарком и Лайнцер Тиргартен можно приобрести примерно за 440 тыс. евро.

«13-й район — исторически сложившийся район вилл, небольших домов на 4–8 квартир, тихий и зеленый. Цены на квартиры в новых домах — от 5 тыс. евро/м²»,— говорит Лариса Лактионова.

Хитцинг популярен среди состоятельных иностранных покупателей недвижимости. Однако доля «приезжих» самая низкая в Вене (около 14%). Также здесь проживает большая часть венской буржуазии. Хитцинг популярен и среди семей, потому что здесь много домов с просторными квартирами.

Популярные места Хитцинга для покупки жилья — Альтхитцинг (Althietzing), область рядом с Хитцингер Платц (Hietzinger Platzt), где близость парков удачно сочетается с транспортной доступностью. Также интересны (особенно для семей) места поблизости от Лайнцер Тиргартен, где расположены тихие жилые кварталы.

14. Пенцинг (Penzing): зеленые ворота на запад

Значительная часть района (60% территории) покрыта лесами и другой зеленью, в том числе лесом Баумгартнер (Baumgartner Wald) и частью Венского леса. Вокзал Хюттельдорф (Hütteldorf) служит воротами в Нижнюю Австрию. Отсюда ходят поезда в западные районы страны. К 2016 году в районе будет возведен футбольный стадион, который претендует на звание «самого современного» в стране.

Пенциг похож на пригород, хотя здесь и встречаются современные городские здания. Район уникален тем, что здесь есть зона катания Hohe Wand Wiese, где можно наслаждаться лыжным спортом, не выезжая из Вены.

В западной части района преобладают качественные многоквартирные дома, виллы и особняки. Вдоль улиц Линцер (Linzerstraße) и Хюттельдорфер (Hütteldorferstraße) доминируют многоэтажные здания.

15. Рудольфсхайм-Фюнфхаус (Rudolfsheim-Fünfhaus): венский Сохо

Рудольфсхайм-Фюнфхаус относится к категории «классического рабочего района». До недавнего времени он боролся с имиджем сомнительного места, но с тех пор как власти избавили его от «квартала красных фонарей», ранее расположенного в окрестностях Фельберштрассе (Felberstraße) и Ойсере-Мариахильферштрассе (Äußere Mariahilfer Straße), наметилась позитивная тенденция развития.

В районе расположен Вестбанхоф («западный вокзал») — один из трех главных вокзалов Вены, а также крупный торговый центр Nicht-Reisende, Венский городской павильон (Wiener Stadthalle) — крупнейший центр для проведения мероприятий в Австрии, где в мае 2015 года состоялся конкурс «Евровидение». Здесь есть также художественный и развлекательный центр Stadthalle, а также многочисленные торговые центры.

В Рудольфсхайм-Фюнфхаусе самая большая доля иностранцев в Вене — почти 37%.

В районе высок спрос на арендное жилье, хотя качественных предложений мало. Востребованы окрестности рынка Майзельмаркт (Meiselmarkt) и площади Шмельц (Schmelz).

16. Оттакринг (Ottakring): венский меланж

16-й и 17-й районы расположены на западной окраине Вены. Они славятся традиционными пивоварнями. Стоимость квадратного метра достигает 4 тыс. евро, арендные ставки — от 9–10 до 12–14 евро/м² в месяц.

Культурная жизнь района сосредоточена в окрестностях Юппенплатц (Yppenplatz) и Брунненмаркт (Brunnenmarkt). Известная достопримечательность — замок-отель Вильхельминенберг (Wilhelminenberg), расположенный на высоте 450 м. В окрестностях полно романтических мест для прогулок.

В облике Оттакринга сочетаются венский шарм и космополитичность. Район развивается и совершенствуется. Более 30% жителей — иностранцы.

Благодаря относительно низким ценам район популярен среди семей. Здесь много многоквартирных домов, встречаются также особняки на одну семью.

17. Хернальс (Hernals): жизнь у природы

Хернальс — популярный жилой район, отличающийся архитектурным многообразием. Это один из самых зеленых районов Вены: более 50% территории покрыто зеленью. Среди достопримечательностей — старейший крытый бассейн Вены (Jörgerbad).

Дороже всего в Хернальсе стоит недвижимость рядом с горой Шафберг (Schafberg), где преобладают виллы, особняки и зеленые насаждения. Более дешевые предложения встречаются рядом с Гюртелем.

Новая квартира площадью 90 м² в 17 районе недалеко от Венского леса обойдется в 420 тыс. евро. В эту цену включено парковочное место, дорогая сантехника, кондиционеры и полы с подогревом.

С 2018 года в Хернальсе начнется строительство ветки метро U5. Оно будет завершено в 2023-м. Новая ветка метро даст импульс развитию района.

18. Веринг (Währing): парки и арендный бизнес

Веринг привлекателен своими парками. Один из них, Тюркеншанцпарк (Türkenschanzpark), имеет площадь 17 га, другой, Верингский парк (Währinger Park, 5,2 га) — бывшее кладбище, место первоначального захоронения композиторов Людвига ван Бетховена и Франца Шуберта.

Район интересен и в архитектурном плане. Здесь находится Коттеджный квартал (Cottageviertel) с множеством вилл XIX века, построенных в стиле английских сельских домов.

В Веринге есть несколько посольств, большой выбор ресторанов, а также имеется Университет агрокультуры (Universität für Bodenkultur).

Рядом с Гюртелем район плотно застроен, там преобладают многоквартирные дома, и есть возможности для ведения арендного бизнеса. Большим спросом среди инвесторов пользуются доходные дома. Они продаются за 1 600 – 3 900 евро/м². Встречаются проекты жилой реконструкции, например, обустройство лофтов и чердачных помещений.

19. Дёблинг (Döbling): роскошь по-венски

В Дёблинге находятся дорогие и престижные кварталы: Гринцинг (Grinzing), Зиверинг (Sievering), Нойштифт-ам-Вальде (Neustift am Walde) и Каасграбен (Kaasgraben). Именно здесь — во дворце Хофбург — расположена официальная резиденция президента Австрии.

В Дёблинге встречаются интересные образцы архитектуры эпохи Красной Вены, например, Karl Marx-Hof — самое известное муниципальное здание Вены и один из самых длинных жилых домов в мире (почти 1 км в длину), включающий почти 1 400 квартир. Также Дёблинг известен своими винными тавернами. Помимо этого, здесь расположен холм Каленберг (Kahlenberg), откуда открывается самый красивый вид на Вену. Это популярное туристическое место.

В Дёблинге чистый воздух и хорошая экология. Поросшие лесами холмы Леопольдсберг (Leopoldsberg) и Херманнскогель (Hermannskogel) — «легкие» района. В Дёблинге находятся главные виноградники Вены.

В этом районе много элитных объектов. Это второй по дороговизне район Вены после Внутреннего города. Стоимость квадратного метра колеблется от 4 тыс. евро на низменности до 10 тыс. на холмах, откуда открывается вид на город. Аренда стоит от 12 евро/м² в менее престижных частях до 50 евро/м² в эксклюзивных домах с видом на Вену. Строящиеся квартиры площадью около 80 м² у виноградников и Венского леса сто́ят примерно от 600 тыс. евро.

>«19-й район — это очень зеленый «спальный» район вилл, небольших элитных домов. Там расположена престижная американская школа. Цены на недвижимость здесь уже давно подняли иностранцы. Разница в цене между той, которую просят застройщики и той, которую они в действительности получают, составляет максимум 13%»,— говорит Лариса Лактионова.

Это зеленая, тихая часть города, при этом здесь есть все необходимые объекты инфраструктуры. Дёблинг понравится тем, кто хочет жить в загородной атмосфере, не покидая Вены.

20. Бригиттенау (Brigittenau): остров посреди города

Бригиттенау расположен на острове между Дунаем и Дунайским каналом. 19 мостов связывают район с Дёблингом и Альзергрундом, еще шесть — с Флоридсдорфом. Среди плюсов района — хорошее транспортное сообщение и близость к центру города.

Поскольку как русло Дуная, так и русло Дунайского канала находятся внутри границ района, 21% территории района занято водными пространствами. Значительная его часть была образована путем осушения при регулировании русла Дуная в 1870–1875 годах.

В Бригиттенау почти нет примечательных исторических мест. Самая известная достопримечательность — башня «Миллениум», второе по высоте здание Австрии (на первом месте — DC Tower в Донауштадте).

К 2025 году на месте бывшей железнодорожной станции в Бригиттенау будет построен жилой квартал площадью 44 га.

21. Флоридсдорф (Floridsdorf): городская деревня

Расположенный на левом берегу Дуная Флоридсдорф — самый северный район города и второй по величине после Донауштадта. Транспортное сообщение хорошее: по району проходит ветка метро U6, также сюда продлевается U1. Флоридсдорф выглядит скорее как пригород, нежели как городской район. Об этом свидетельствует и его название (Dorf — «деревня»).

Флоридсдорф подойдет ценителям природы: здесь находится популярная зона отдыха Бизамберг (Bisamberg), где растут дубово-смешанные леса и виноградники.

Здесь были реализованы несколько крупномасштабных проектов, включая микрорайон Großfeldsiedlung на 10 тыс. квартир, который начал застраиваться в 1960-е годы. В районе также много зданий, построенных в 1970-80-х годах. Более старые постройки расположены в кварталах Штаммерсдорф (Stammersdorf) и Штреберсдорф (Strebersdorf). Есть также субсидированное жилье и таунхаусы рядом с границей города. Инвесторам может быть интересен район Старого Дуная (пойма реки), где в будущем ожидается повышение цен на недвижимость. В целом, у района есть потенциал для дальнейшей застройки. Новый импульс развитию района придаст строительство нового крупного больничного комплекса, который будет возведен к 2016 году.

Иностранцев во Флоридсдорфе сравнительно мало (около 17%).

22. Донауштадт (Donaustadt): район-гигант

Донауштадт — самый большой район Вены. На окраинах сохраняется сельский уклад жизни, при этом продолжается массовая жилая застройка бывших полей и огородов. Более 55% территории занимают зеленые насаждения. Иностранцев здесь мало (14,6%).

В Донауштадте расположен Венский международный центр, в котором находятся здания ООН («Город ООН», UNO­City); вокруг которого в 1990-е и 2000-е годы были возведены высотные офисные и жилые дома. В 1980-е годы был построен крупный жилой комплекс представительств СССР при международных организациях в Вене, сейчас принадлежащий МИД РФ.

В этом районе реализуется проект Seestadt Aspern — один из крупнейших городских проектов Европы, благодаря которому население района может увеличиться на 20 тыс. человек. Проект включает квартиры, офисы, торговые помещения. В Донауштадте находятся высочайшие здания Вены — DC Tower, UNO­City, Donauturm, Tech Gate.

Донауштадт популярен благодаря малоэтажной застройке, большому количеству зелени, тишине, наличию парков и зон отдыха, а также близости Дуная. Квадратный метр стоит в среднем 2 500 евро для вторичных объектов и 3 500 евро для первичных квартир. Арендная плата — в среднем около 9–10 евро/м² в месяц.

Самые популярные места для покупки недвижимости в районе находятся рядом со Старым Дунаем и станциями метро, особенно рядом со станцией Кагран (Kagran). Строительство наиболее активно разворачивается вдоль улицы Ваграмер (Wagramer Straße).

Инвесторам, покупающим квартиры для сдачи в аренду, рекомендуются 21-й и 22-й районы как перспективные ( точки зрения роста населения) и заселяемые австрийцами (чаще молодыми семьями), которые имеют стабильный доход и арендуют жилье без дотаций государства.

23. Лизинг (Liesing): многогранный район

Лизинг расположен на юге Вены. Этот район отличается разнородностью: в окрестностях станции метро Зибенхиртен (Siebenhirten) преобладают тихие жилые кварталы, в восточной части (Inzersdorf) — промышленные предприятия, на территории поселка Мауэра (Mauer) — роскошные виллы и винные таверны. Это объясняется тем, что Лизинг сформирован из разных поселков и частей города. Но в целом, это спальный район. Здесь есть также парки, среди которых Lainzer Tiergarten на границе с 13-м районом. Иностранцев в Лизинге мало (13,5%).

В районе находится один из крупнейших жилых комплексов Австрии — Alt-Erlaa, построенный в 1970-х годах. Еще одна достопримечательность — киностудия Rosenhügel-Filmstudios, на которой были произведены многие известные фильмы, включая «Забавные игры» Михаэля Ханеке.

Транспортное сообщение в Лизинге не самое лучшее, если не считать улицы рядом с линией метро U6 и границами с другими районами. В выходные жизнь практически замирает. Однако здесь есть торговые центры (Shopping City Süd (SCS), Ikea), а также хойригеры (традиционные питейные заведения, где разливается вино).

•

«Транио» советует выбирать районы Вены для покупки и аренды недвижимости в соответствии со своими предпочтениями, стилем жизни и бюджетом:

— Для любителей развлечений и ночной жизни:

Внутренний город (1), Ландштрассе (3), Нойбау (7)

— Для студентов:

Альзергрунд (9)

— Для семей с детьми:

Хитцинг (13), Дёблинг (19)

— Дорогие и престижные районы:

Внутренний город (1), Хитцинг (13), Дёблинг (19)

— Недорогие районы:

Зиммеринг (11), Рудольфсхайм-Фюнфхаус (15)

— Для инвесторов, покупающих квартиры для сдачи в аренду:

Флоридсдорф (21), Донауштадт (22)

Юлия Кожевникова, «Транио»