В 2015 году инвестиции в коммерческую недвижимость Испании достигли исторического максимума

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Испании непрерывно рос с 2013 года и в 2015-м достиг исторического максимума. По данным CBRE, общий объём вложений в этот сегмент рынка в 2015 году достиг 13 млрд евро, что на 25% больше по сравнению с 2014-м и примерно на 28% — по сравнению с докризисным 2007-м. При этом, согласно отчёту Knight Frank, 53% инвестиций в 2015 году пришлось на иностранцев.

Основная доля зарубежного капитала (28% всех инвестиций) исходит из стран Европы. Далее следуют Северная Америка (12%), Азия (11%) и Южная Америка (2%). Среди инвесторов разных типов преобладают испанские фонды недвижимости (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, SOCIMI). На них пришлось 55% инвестиций.

Рост инвестиций в коммерческий сектор обусловлен восстановлением испанского рынка в целом и, как следствие, потенциалом роста цен, а также низкими процентными ставками.

Офисы

Офисы — самый востребованный тип недвижимости, на который, по оценке CBRE, в 2015 году пришлось 43% инвестиций — более 5 млрд евро, что близко к рекорду 2007 года (тогда сектор получил около 6 млрд).

Главные офисные рынки — Барселона и Мадрид: в 2015 году в обоих городах зафиксирован самый высокий спрос на аренду за девять лет. Однако доля вакантных помещений пока остаётся высокой: в Мадриде пустуют 15,9% офисов, в Барселоне — 14%. У инвесторов в офисную недвижимость столицы популярен не только арендный бизнес, но и проекты девелопмента и редевелопмента.

По данным Savills, в I квартале 2016 активность на офисном рынке замедлилась, и сектор получил инвестиции в размере 385 млн евро (за исключением крупнейших сделок), что на 50% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2015-го.

Торговая недвижимость

Согласно докладу CBRE, в 2015 году в сектор торговой недвижимости Испании было вложено 3,6 млрд евро, 2,65 млрд из которых пришлись на торговые центры и комплексы — рекордный объём за почти десять лет. Так, в 2008–2013 годах сектор получал не более 1 млрд евро инвестиций ежегодно, в 2014 году — примерно 2,4 млрд.

Рост инвестиций в торговый сегмент подкрепляется улучшением экономических показателей в стране. В 2015 году расходы частного сектора здесь выросли на 3,6%, безработица сократилась с 24 до 22%, повысился индекс потребительского доверия, и увеличилось число туристов.

По прогнозам экспертов, в 2016 году инвестиции в торговые центры и комплексы Испании хотя и уменьшатся, но всё же достигнут значительной суммы в 1,5 млрд евро, а I квартал 2016 уже показал, что год будет плодотворным: по данным Savills, с января по март в торговые центры Испании было вложено более 500 млн евро. Продолжит активно развиваться и рынок стрит-ретейла, на котором преобладают частные инвесторы и семейные компании. Крупнейшие торговыми рынками также станут Мадрид и Барселона.

Склады

Инвестиции в складскую недвижимость Испании в 2015 году составили 740 млн евро, что также является рекордом за всю историю наблюдений. Ожидается, что в 2016 году этот сегмент получит примерно столько же инвестиций, сколько и в минувшем, во многом благодаря росту онлайн-торговли.

Спрос на склады в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Поэтому можно ожидать, что вырастет спрос на аренду складских помещений в окрестностях этих городов, в частности, в провинциях Гвадалахара, Таррагона и Херона.

Отели

В 2015 году гостиничный сектор Испании привлёк инвестиции в размере 2,3 млрд евро. Это рекордный показатель, более чем в два раза превышающий уровень 2014 года. Предыдущий максимум пришёлся на докризисный 2006 год, когда сектор получил 1,6 млрд евро инвестиций.

Сегодня Испания находится на третьем месте в Европе по объёму инвестиций в гостиничный сектор после Великобритании и Германии. Ожидается, что в 2016 году испанский гостиничный бизнес будет столь же активным благодаря росту туристического рынка.

В 2015 году Испанию посетили 68 млн иностранцев — на 5% больше, чем в 2014-м. В 2016 году общее число туристов может достичь 93 млн человек. Самые горячие рынки гостиничной недвижимости — Канарские острова, Мадрид, Балеарские острова и Барселона.

Ожидание стабильности

В 2016 году на рынке коммерческой недвижимости Испании не ожидается повтора рекордных показателей 2015-го. По оценкам экспертов, объём инвестиций в этот сегмент составит 8,5−9,5 млрд евро. На спад активности инвесторов повлияют как внешние (влияние растущего доллара на развивающиеся рынки, замедление китайской экономики, геополитическая напряжённость), так и внутренние (нестабильная политическая обстановка в Испании накануне парламентских выборов в стране) экономические и политические причины.

Ещё один фактор, который может повлиять на инвесторов — это недостаток качественных предложений в офисном и торговом сегментах рынка, самых востребованных у покупателей доходной недвижимости. По этой причине может увеличиться интерес к проектам Added Value, особенно в офисном и жилом секторах. Более востребованной станет и покупка земли на растущих рынках для последующих строительства и спекулятивных инвестиций.

Юлия Кожевникова, Tranio