Самые доходные города Германии: жилье выгоднее всего покупать в Мюнхене, офисы — в Кёльне

Эксперты Tranio.Ru составили рейтинг городов Германии, в которых выгоднее всего покупать жилые и коммерческие объекты. В ходе анализа были исследованы рынки семи ключевых городов Германии — Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта и Штутгарта.

Жилье: самые прибыльные рынки — Мюнхен и Франкфурт

Германия — не та страна, где можно заработать огромные деньги на сдаче недвижимости в аренду. Однако этот рынок выгоден тем инвесторам, которых интересует надежность вложения средств, сохранение капитала и его защита от инфляции.

Совокупная доходность складывается из двух составляющих — рентной доходности и роста цен. Поскольку ставки рентной доходности невысоки — 4–6 % (без учета налогов и расходов на содержание), главную роль играет удорожание недвижимости: с 2012 по 2013 годы жилье в крупных городах выросло в цене на 10–20 %. За счет повышения стоимости совокупная доходность в некоторых мегаполисах превышает 20%.

В 2012–2013 годах наибольший рост цен зафиксирован в Мюнхене. По данным сайта WohnungsBoerse.Net, стоимость квартир площадью 60 м² в столице Баварии увеличилась на 19,6%. Квадратный метр жилья стоит в среднем 5 931 евро/м² — больше, чем в любом другом городе Германии. Стоимость аренды здесь также самая дорогая в стране (15,3 евро/м² в месяц). С учетом роста цен и дохода от аренды совокупная доходность составляет 23,6%. Неудивительно, что эксперты компании PricewaterhouseCoopers (PwC) признали Мюнхен лучшим европейским городом для инвестиций.

На втором месте после Мюнхена — Франкфурт, крупнейший город земли Гессен, центр коммерции, культуры, образования и туризма. За год цены на квартиры здесь повысились на 18%. Квадратный метр стоит в среднем 4 123 евро/м². Как и в Мюнхене, значительный рост цен позволил добиться совокупной доходности свыше 23%.

Столица Германии — Берлин — оказалась на третьем месте. Покупать жилье для сдачи в аренду здесь втройне выгодно: во-первых, квартиры в городе стоят дешевле всего среди городов «большой семерки» (в среднем 2 946 евро/м²), во-вторых, доля собственников меньше всего в Германии — лишь 15% (большинство людей предпочитают снимать квартиры, а не покупать), и, в-третьих, совокупная доходность в Берлине превышает 20%.

После Берлина следует Гамбург с совокупной доходностью 19,5%. Рентная доходность здесь такая же, как в Берлине (4,9%), но рост цен чуть медленнее (14,6%). Жилье в Гамбурге стоит в среднем 3 780 евро/м².

Пятое место разделили два города — Дюссельдорф и Штутгарт. В обоих совокупная доходность составляет 17,8%. Рентная доходность больше в Штутгарте (6,7%), однако цены растут быстрее в Дюссельдорфе (12,3%).

Последнее место в семерке занял Кёльн. Совокупная доходность — 15,3%. За год цены выросли на 10,2%. Аренда в лучших районах приносит в среднем 5,1% годовых.

Офисы: в лидерах Кёльн

Жилье в Германии имеет бóльшую совокупную доходность, чем офисы: если квартиры приносят 15–20 %, то помещения в коммерческих зданиях — 7–15 %. Ставки рентной доходности в рассматриваемых городах различаются не сильно и варьируются от 4,3 до 4,8%. Гораздо важнее то, как сильно выросли цены на том или ином рынке.

Если в случае с квартирами Кёльн занял последнее место в семерке, то в случае с офисами он оказался впереди всех с совокупной доходностью 15,7%. Помещения продаются в среднем за 5 617 евро/м². По данным Jones Lang LaSalle, квадратный метр за год подорожал на 11%. Ряд известных фирм основал в Кёльне свои филиалы: Evonik Industries, Ford, Shell и Toyota. Здесь находится руководящий центр Lufthansa. Кёльн избрали своим центром такие влиятельные организации как Международная торговая палата, Союз немецкой промышленности, Торгово-промышленная палата, Союз работодателей, Ремесленная палата и Союз немецких банков.

С большим отрывом отстает от Кёльна Дюссельдорф, где цены с 2012 по 2013 годы выросли на 6% и совокупная доходность равна 10,7%. Этот город входит в пятерку крупнейших экономических, транспортных, культурных и политических центров Германии. Это один из наиболее развитых городов Рейнско-Рурского региона. Здесь расположены штаб-квартиры множества крупных фирм, в том числе немецкой энергокомпании E.ON и концерна Henkel.

В следующей тройке городов — Франкфурте, Берлине и Мюнхене — офисы подорожали на 4% в годовом исчислении, и совокупная доходность составила 8,3–8,7 %. В Штутгарте и Гамбурге этот показатель не превышает 8%.

•

«Рентный доход в Германии зачастую ниже, чем в других странах, но общая доходность по формуле „рентная ставка + прирост капитализации“ существенно превышает доходность в большинстве альтернативных мест для инвестирования средств. Тем не менее, если вы задумались об инвестициях в недвижимость в Германии, то я бы рекомендовал руководствоваться не желанием заработать, а возможностью сохранить ваш капитал. Это шанс создать личный пенсионный фонд, запасной аэродром и актив, который вы сможете передать вашим детям и быть уверенными, что таким образом обеспечите их безбедное существование»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru