Самые доходные города для покупки недвижимости в Германии

До сих пор бóльшая часть сделок с жилой и коммерческой недвижимостью проходила в крупных городах, таких как Мюнхен, Гамбург, Берлин, Кельн или Франкфурт. В 2014 году оборот денежных средств по транзакциям с немецкой недвижимостью составил более 12 млрд евро, что сравнимо с рекордным показателем в 2013.

Но в этих же городах цены за квадратный метр настолько выросли за последние несколько лет, что сейчас коммерческая недвижимость едва ли стоит вложенных в нее средств. Агентство недвижимости Dr. Lübke &amp Kelber провело исследование, в котором рассматривались 110 немецких городов. Цель исследования — определить, в каком из этих городов выгоднее всего приобрести объект для инвестиций. Главным показателем, определяющим привлекательность города, является соотношение доходности и риска. Результаты удивили экспертов: самые привлекательные условия оказались в Вольфсбурге (Wolfsburg) и Фульде (Fulda).

В Германии процентные ставки на вклады или кредиты очень низкие, поэтому как мелкие, так и крупные инвесторы лучшим капиталовложением считают недвижимость. Вольфсбург — это город с активным ростом экономики. Здесь находится головной офис концерна Volkswagen. Руководители предприятия и местные власти заботятся о том, чтобы ВВП на душу населения был выше, чем в любом из городов, которые были выбраны для исследования. Показатель уровня безработицы в Вольфсбурге очень низкий.

Для ранжирования городов экспертам было необходимо сначала определить коэффициент риска. Они учитывали показатели спроса на жилье, экономического развития, роста численности населения, а также цены на покупку и аренду недвижимости.

В результате самыми безопасными городами для инвестиций в недвижимость являются Мюнхен и Франкфурт, далее в таблице рисков расположены Регенсбург, Ингольштадт, Гамбург и Штутгарт. Впрочем, во всех городах, где за последние годы резко поднялись цены, риск будет минимальным. Что касается доходности такой недвижимости, то, несмотря на низкие ставки по кредитам, прибыль также на невысоком уровне.

Так, в Мюнхене можно взять в ипотеку объект при величине собственных средств не менее 40%, ставка банка по кредиту при этом составляет 1,85%. Средняя доходность квартир и домов в Мюнхене невысокая — 4,95%. Поэтому самый дорогой и востребованный город в Германии оказывается лишь на 66 месте в рейтинге лучших городов для инвестиций. Во Франкфурте-на-Одере или в Гере можно получить более высокую прибыль, но это сопряжено, соответственно, с бóльшими рисками.

Для рейтинга так называемых «скрытых чемпионов» эксперты определяют величину минимального дохода, которая зависит от месторасположения объекта: чем выше риск, тем больше должен быть доход. Затем рассчитывается разница между минимальным доходом и фактической прибылью от собственного капитала. В этом случае показатель в Вольфсбурге оказывается наивысшим, а Гамбург, Штутгарт и Франкфурт занимают всего лишь места с 71-го по 73-е соответственно, а Дюссельдорф и Кельн все-таки попали в первую двадцатку.

Эксперт Tranio.com, София Латыпова, поясняет, что в лидеры вышли небольшие города в неплохих локациях, где цены ещё не очень высокие, но будут, по всей видимости, расти. При этом на аренде можно неплохо заработать. Но, несмотря на более выгодные проценты доходности, недвижимость в перечисленных локациях никогда не станет такой ликвидной, как в крупных городах.

Ирина Сорокина, Tranio.com