Рынок студенческого жилья Барселоны: текущая ситуация и перспективы

Обучение в университетах Барселоны становится всё более привлекательным: в 2015 году столица автономного сообщества Каталония заняла шестое место в рейтинге лучших городов Европы для получения образования по версии компании QS и аналогичную позицию в списке лучших городов мира компании Reputation Institute.

Tranio рассказывает, как популяризация образования в Каталонии увеличивает число студентов в регионе и делает недвижимость в Барселоне более востребованной, а также о том, как спрос на этом рынке коррелирует с предложением.

Недвижимость в Испании 8 333 объявления на Tranio

540 000 €

Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания

Общая площадь 171 м² 4 спальни

1 796 000 €

Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 175 м² 4 спальни

320 000 €

Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания

Общая площадь 58 м² 2 спальни

800 000 €

Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 90 м² 3 спальни

480 000 €

Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания

Общая площадь 102 м² 3 спальни

397 000 €

Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания

Общая площадь 45 м² 1 спальня

575 000 €

Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания

Общая площадь 103 м² 2 спальни

595 000 €

Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания

Общая площадь 87 м² 2 спальни

Спрос: рост числа иностранных студентов

Общее количество студентов в Барселоне с 2010 по 2015 годы уменьшилось на 10% до 170 тыс. человек, причём эта тенденция характерна для всей Испании. Общее число учащихся здесь сокращается за счёт оттока испанских студентов, доля которых в Барселоне составляет 95%. Это происходит по трём причинам:

• сократилось население Барселоны (на 1% с 2010 по 2015 годы);
• уменьшилось количество испанцев в возрасте от 18 до 34 лет (с 2000 по 2014 годы их число убавилось на 16%);
• стареет население Европы в целом (доля молодых людей уменьшилась с 28% от общего населения в 2000 году до 20% в 2014-м).

При этом количество иностранных студентов в регионе выросло, увеличившись с 2005 по 2015 годы в 2,1 раза в Испании и в 2,5 раза в Барселоне. Доля зарубежных учащихся в столице Каталонии невелика (менее 5%, или 8 тыс. человек) по сравнению с аналогичным показателем в крупнейших городах Великобритании, Германии, Нидерланд, Франции (10–20%). Это значит, что в Барселоне остаётся потенциал для роста числа иностранных студентов.

Несмотря на свою малочисленность, зарубежные учащиеся влияют на общий спрос на жильё в Барселоне: так, по данным за 2015 год, на места в местных общежитиях претендовало около 33 тыс. человек, примерно четверть из которых составляли иностранцы.

В перспективе количество испанских студентов продолжит снижаться по демографическим причинам, но число иностранных учащихся будет расти, причём во многом благодаря правительственной «Стратегии интернационализации испанских вузов» (Strategy for internationalisation of Spanish universities), действующей с 2015 по 2020 годы. Цель программы — при помощи пакета мер, среди которых — упрощение визового режима для зарубежных учащихся и билингвизация курсов (увеличение доли двуязычных курсов с 20 до 100% во многих вузах), привлечь в университеты Испании как можно больше иностранных студентов.

Барселона — второй по популярности у иностранцев испанский город после Мадрида, здесь расположено множество вузов, популярных у учащихся из других стран, поэтому значительная часть нового потока зарубежных студентов придётся именно на этот город. Помимо этого, столица Каталонии привлекает большое количество молодёжи, приезжающей учиться по международной программе обмена «Эразмус» (Erasmus), так как Барселонский университет — главный европейский координатор программы.

Дополнительный фактор роста числа иностранных студентов в Барселоне — доступность местного образования на фоне других городов Испании и Европы. Учёба в Барселоне в среднем на 20% дешевле, чем в Мадриде, на 20–30% дешевле, чем в Амстердаме или Париже, и в 2–3 раза дешевле, чем в крупных городах Великобритании. Помимо этого, испанские вузы (и университеты Барселоны в частности) в ближайшее время станут более востребованными благодаря тому, что экономика страны восстанавливается, а уровень безработицы среди молодёжи снижается.

Предложение: жилья на всех студентов не хватает

В Барселоне большинство студентов живут в общежитиях, которых здесь насчитывается около 60. Суммарный номерной фонд — 11 тыс. мест, 85% из которых приходятся на крупные общежития (более 300 мест).

Исходя из общего количества доступных мест (11 тыс.) и данных о количестве студентов, нуждающихся в размещении (33 тыс.), можно сделать вывод, что жильём в Барселоне обеспечена только треть учащихся. В среднем по стране этот показатель составляет 56%. При этом в Барселоне проблема нехватки студенческого жилья стоит особенно остро: по данным Savills, заполняемость общежитий в учебный сезон составляет 100%.

Почти все общежития предлагают одноместные или небольшие двухместные номера. В некоторых из них есть общая кухня на несколько человек и общая ванная комната. Встречаются апартаменты, объединённые в трёх-, четырёх- или пятикомнатные квартиры с общими кухней и ванной комнатой. Некоторые общежития предлагают студии, дуплексы и комнаты с личной ванной комнатой и кухней, а также просторные двухместные номера.

Аренда в общежитиях стоит в среднем 600 евро в месяц, но цены могут варьироваться в зависимости от:

• типа общежития (в государственных общежитиях цены в среднем на 25% ниже, чем в частных);
• политики конкретного общежития (например, размещение в Vila Universitària Автономного университета Барселоны стоит 300–400 евро в месяц, а в Barcelona Diagonal Residence Hall — от 1 тыс. евро);
• количества соседей (размещение в одноместной комнате обходится в среднем на 20% дороже, чем в двухместной);
• срока аренды (месячное проживание при краткосрочной аренде (1–3 месяца) в среднем на 20% дороже, чем при долгосрочной (полный учебный год));
• предоставляемых услуг (большинство общежитий включают в цену аренды стоимость уборки, некоторые включают питание или предлагают его как дополнительную опцию).

Только два крупнейших вуза Барселоны— Барселонский университет и Автономный университет Барселоны — имеют собственные общежития. Остальные университеты работают с общежитиями на основании договора сотрудничества, а самими общежитиями владеют частные компании. Самые известные из них — Melon District, Onix Residence, RESA и Residence San Marius. RESA также управляет своими объектами.

Главная альтернатива общежитиям — съёмные квартиры и комнаты в частном секторе. Из-за недоступности жилья многие учащиеся арендуют квартиры вскладчину. По данным портала о недвижимости Pisos.com, 53% запросов на совместную аренду в Испании поступает именно со стороны студентов. Согласно информации компании HFB Benchmark, главная проблема студентов, приезжающих учиться в Барселону,— поиск квартир и комнат в частном секторе, так как общежитий на всех не хватает.

Ещё один вариант совместного проживания — жильё в обмен на уход за пожилыми людьми по программе Viure i Conviure. Такую опцию, в частности, предлагает Барселонский университет.

В ближайшие годы вряд ли стоит ожидать значительного увеличения мест в общежитиях Барселоны, и из-за того, что предложение ограничено, совместная аренда жилья в частном секторе будет всё более востребованной. По состоянию на начало осени 2016 года цены на комнаты для одного человека варьируются от 150 евро в районах Грасия (Gràcia), Навас (Navas) и Эль-Клот (El Clot) до 400 евро в месяц в престижном Эшампле (Eixample).

•

С учётом того, что в Барселоне в жилье нуждаются около 33 тыс. студентов, а номерной фонд общежитий составляет лишь 11 тыс. мест, спрос превышает предложение почти в три раза. Такая ситуация будет способствовать росту цен на съёмное жильё, что в перспективе может стимулировать застройщиков на реализацию новых проектов в сфере строительства студенческого жилья. По этой причине сегмент привлекателен для инвесторов.

Юлия Кожевникова, Tranio