Рынок недвижимости Ирана: инвестиционный потенциал и риски

В 2016 году США частично сняли санкции с Ирана — годом ранее мировые державы подписали соглашение об ограничении его ядерной программы. Как пишет The Wall Street Journal, с тех пор европейские компании заключили с Тегераном десятки контрактов: Peugeot и Renault будут выпускать в этой стране автомобили, Vodafone вместе с местным партнёром построит телекоммуникационную инфраструктуру, нефтяная компания Royal Dutch Shell подписала соглашение о добыче энергоресурсов. Прямые инвестиции в Иран из-за рубежа выросли с 1,26 млрд долл. В 2015 году до более чем 11 млрд в 2016-м.

Государство планирует привлечь инвесторов и на местный рынок недвижимости, в планах — застройка 2 700 районов в 495 городах с общей численностью населения 19 млн человек. Как отмечает иранское издание Financial Tribune со ссылкой на слова члена Высшего совета по ценным бумагам и валютным операциям Хоссейна Абдох-Тебризи, общая стоимость инфраструктурных проектов, которые могут быть интересны инвесторам, оценивается в 300 млрд долл.

Пузырь лопнул

За последние 10 лет иранский рынок недвижимости успел пережить сначала период бурного роста, затем фазу рецессии. Теперь цены и продажи снова растут.

В 2007 году правительство Ирана запустило программу Mehr Housing: застройщики получали бесплатную землю в обмен на обязательство возвести дешёвые квартиры для тех, кто приобретает жильё впервые. Правительство платило комиссию банкам, чтобы они давали кредиты застройщикам, прибыль которых достигала 300%, а покупатели получали ипотеку на 99 лет.

В течение следующих пяти лет было построено почти 2 млн единиц жилья, в 2011–2012 годах в стране заключалось по 14 тыс. сделок с недвижимостью в день. С 2011 по 2013 годы, когда нефть стоила 100 долл. за баррель, инвесторы активно вкладывали деньги в элитную недвижимость: за этот период было выдано 600 тыс. разрешений на строительство, а объём затрат в этом секторе составил 300 млрд долл.

Бурное строительство спровоцировало рост инфляции и избыток ликвидности. В 2010 году были ужесточены санкции, курс риала резко упал, а цены на недвижимость в валютном эквиваленте удвоились в следующие два года. Рынок недвижимости вступил в фазу рецессии, и частные инвесторы ушли. В 2014 году программа Mehr Housing была снята с баланса Центрального банка Ирана.

После того, как «пузырь» на иранском рынке недвижимости лопнул, многие объекты оказались невостребованными, особенно в сегменте премиум-класса (объекты дороже 80 млн риалов/м² или 2,5 тыс. долл./м²). По информации Financial Tribune, количество пустующих квартир в Иране выросло с 620 тыс. в 2006–2007 годах до 1,65 млн в 2011-м и около 2 млн в 2016–2017 годах: фактически, в Иране пустует каждое десятое жилое здание. По данным Статистического центра Ирана, по состоянию на март 2017 только в Тегеране насчитывается 490 тыс. пустующих квартир. По словам министра дорожного и городского строительства Аббаса Ахунди, общая стоимость незаселённых домов в Иране достигает 250 млрд долл.

Потенциал

В условиях, когда иранский рынок жилья премиум-класса перенасыщен, по-прежнему перспективны инвестиции в строительство и редевелопмент арендного жилья в среднем сегменте. На объекты стоимостью менее 3 млрд риалов (около 80 тыс. долл.) приходится почти половина сделок в Тегеране.

По данным Центрального банка Ирана, за 11 месяцев до 18 февраля 2017 (конца фискального года) количество сделок в столице выросло на 6,5% по сравнению с тем же периодом годом раньше. Из них больше половины (54%) — квартиры, построенные в течение последних пяти лет. Средняя стоимость квадратного метра в Тегеране в этот период составила 43,6 млн риалов (1,2 тыс. долл.), что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Ряд факторов стимулирует дальнейший рост цен. Ирану требуется 1,5 млн единиц жилья в год, в то время как рынок на данном этапе способен предоставить только 700 тыс. объектов. При этом объёмы строительства сокращаются: по данным Центрального банка Ирана, число разрешений на строительство в среднем по стране в 2015–2016 годах снизилось на 13% по сравнению с 2014–2015 годами, в Тегеране — на 20%. Инвестиции частного сектора в строительство за тот же период также сократились на 13%.

Еще один перспективный рынок — гостиничный сектор. По прогнозам Всемирного совета по туризму и путешествиям (World Travel and Tourism Council), число туристов в Иране вырастет с 5 млн в 2016 году до 10 млн в год в 2027-м. По данным компании Clifford Chance, до 2026 года иранское правительство поддержит строительство 250–300 отелей.

Туристическая инфраструктура в Иране только развивается, а рынок качественных гостиничных услуг ещё не насыщен, как в Европе и в Северной Америке. Как отмечается на сайте, посвящённом конференции Iran Hotel & Tourism Investment Conference, только 13 из 96 тегеранских отелей классифицированы как четырёх- и пятизвёздочные. В этих условиях доступ Ирана к Персидскому заливу и Каспию и курортная зона на острове Киш — хорошие возможности для инвесторов.

Помимо этого, остаётся потенциал у рынка торговой недвижимости. По информации сайта Retail Week, у страны с населением 80 млн человек в Иране недостаточно продовольственных сетей: у самых крупных компаний (Proma, Refah, Sharvand, Hyperstar) в совокупности всего около 700 точек продаж.

Торговые центры выгоднее открывать в крупнейших городах Ирана: в Тегеране (15 млн жителей), Мешхеде (3,3 млн) и Исфахане (2,2 млн). В совокупности на эти три города приходится четверть населения Ирана и половина потребительских расходов.

Риски

Иран активно развивается, но есть ряд рисков, которые необходимо учесть инвесторам: например, нестабильность местной экономики.

Эта страна — вторая по величине экономика после Саудовской Аравии на Ближнем Востоке и в Северной Африке. Однако благополучие Ирана напрямую зависит от цен на энергоносители: по данным Всемирного банка, в I половине 2016 года ВВП Ирана вырос на 7,4%, при этом ВВП, не связанный с нефтедобычей, — только на 0,9%.

Чтобы снизить зависимость от нефти и газа, правительство планирует провести реформы государственных предприятий, финансового и банковского секторов, а также перераспределить доходы от нефти — по плану на 2016–2021 годы рост экономики должен составить 8%.

Действия правительства, предпринятые в последние годы, начали приносить результаты: в частности, благодаря отмене санкций, инфляция снизилась с 40% в 2013 году до 12,6% в 2017-м. По прогнозам информационного центра Trading Economics, к 2020 году она снизится до 5,9%. Тем не менее, показатель остаётся высоким, особенно на фоне стран еврозоны, где динамика индекса потребительских цен колеблется в пределах 0–2% в год.

В Иране по-прежнему много безработных: к середине 2016 года уровень безработицы достиг 12,7% (3,3 млн человек). Хотя, по прогнозам Trading Economics, к 2020 году безработица снизится до 10,8%.

Ещё один риск — нестабильная валюта. По информации Russia Today, за 10 лет к концу 2016 года риал упал с 9,2 тыс. до 41,6 тыс. долл., потеряв в стоимости почти 450%. Иранская валюта сильно обесценилась в 2012 году, когда США запретили мировым банкам заключать сделки с Ираном, а ЕС наложил эмбарго на иранскую нефть.

•

В целом, Иран предлагает интересные возможности для заработка на строительстве доступного арендного жилья, торговых центров и объектов туристической инфраструктуры. Однако инвесторам следует учесть риски, связанные с зависимостью местной экономики от нефтедобычи.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru