Что выгоднее для инвестиций — недвижимость или ценные бумаги

Многие специалисты фондового рынка считают, что инвестировать в недвижимость невыгодно, так как её доходность ниже доходности ценных бумаг. На самом деле это не так: в долгосрочной перспективе недвижимость является не только не менее прибыльным инструментом, но ещё и менее рискованным. С другой стороны, недвижимость менее ликвидна и не позволяет получить мгновенный доход. Tranio подробно рассматривает главные характеристики этих активов и отвечает на вопрос, во что инвестировать выгоднее.

Ликвидность

Один из важных недостатков недвижимости — её низкая ликвидность. Процесс покупки-продажи объектов на этом рынке занимает месяцы, а ценные бумаги могут быть реализованы практически мгновенно.

«Допустим, вам по каким-то причинам нужно срочно продать актив и уйти в наличные. Для людей, столкнувшихся с такой ситуацией, не секрет, что продажа объекта недвижимости — процесс достаточно долгий и трудоёмкий. Иногда приходится ждать по несколько месяцев или даже лет до появления реально заинтересованного покупателя»,— говорит Александр Просвиряков, эксперт по инвестициям в крупной международной компании.

В то же время для инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость, ликвидность не играет такой важной роли, как на фондовом рынке, так как объекты находятся в собственности не один год, и, соответственно, несколько месяцев для совершения сделки не являются проблемой.

Расходы на сделки

Сделки с недвижимостью требуют бóльших расходов, чем сделки с ценными бумагами. По словам Александра Просвирякова, в среднем на различного рода расходы (юристы, посредники, нотариусы, государственные органы и т.д.) при оформлении покупки объекта недвижимости придётся отдать 5–15% от его стоимости. «При покупке ценных бумаг максимальные расходы на совершение операции не превысят 0,2% (а при большом объёме комиссии даже меньше). Расходы, связанные с владением актива, также отличаются в десятки, а то и в сотни раз не в пользу недвижимости»,— отмечает эксперт.

Если цель инвестора — купить недвижимость и быстро её продать, комиссия имеет значение, если же покупатель хочет владеть активом много лет, то единоразовые выплаты не играют большой роли.

Рост стоимости

Рост стоимости является одним из основных факторов при решении инвестировать в недвижимость или ценные бумаги. Ответить на вопрос, что дорожает быстрее, однозначно невозможно: на длительном отрезке времени и в разных регионах показатели роста и бумаг, и объектов недвижимости сильно различаются.

На графике ниже показан среднегодовой рост цен на недвижимость и главных индексов национальных бирж (наиболее ликвидных акций) за последние 20 лет для разных стран.

Согласно приведённой статистике, оба актива могут давать различный уровень доходности. При этом в одних странах стоимость недвижимости растёт быстрее, чем «голубые фишки», в других — медленнее. Например, в США после краха на рынке недвижимости в 2007–2008 годах цены на жильё до сих пор не вернулись к докризисному уровню и, соответственно, по динамике роста они уступают стоимости акций. В то же время недвижимость в Великобритании дорожала быстрее акций британских компаний.

Конечно, индексы отражают лишь среднее значение по целой группе акций, и отдельные типы бумаг могут расти быстрее, но то же самое можно сказать и о недвижимости: отдельные, более востребованные локации показывают существенно более высокий рост, чем недвижимость в среднем по стране. Например, за последние 20 лет недвижимость в Лондоне дорожала в среднем на 9% в год, тогда как по стране в целом — только на 6%. При этом, в отличие от ценных бумаг, на рынке недвижимости проще определить, какие локации будут быстрее расти в цене.

Тем не менее на коротком промежутке времени бумаги могут быть более выгодными и существенно превосходить недвижимость по росту стоимости. Некоторые акции могут подорожать в несколько раз за считанные дни (разумеется, никакой рынок недвижимости на это не способен). Даже надёжные акции, например, те, что входят в индекс DJIA (Dow Jones Industrial Average), могут расти быстрыми темпами. Например, бумаги половины компаний DJIA в 2014 году повысились в стоимости более чем на 10%, а некоторые из них — на 40%. В то же время цены на недвижимость редко показывают такой рост. Даже в середине 2000-х на перегретом рынке Испании, перед тем как лопнул пузырь, цены росли максимум на 10–20% в год (по данным ОЭСР), но не на 40%.

Риски

Цены на недвижимость подвержены меньшим колебаниям: периоды роста и спада на этом рынке более продолжительны, циклы длиннее, чем на фондовых биржах. При этом акции более волатильны и чувствительны к изменениям на рынках, поэтому они падают чаще и сильнее, а следовательно, являются более рискованным инструментом.

В отличие от ценных бумаг, недвижимость не теряет в стоимости существенно в периоды кризисов и потрясений. Так, в кризисном 2009 году цены на недвижимость в Европе в среднем упали всего на 4%, и в большинстве стран региона снижение также находилось в пределах 10% (по данным ОЭСР). В то же время все ключевые фондовые индексы обрушились на 40–60% по сравнению с докризисным уровнем.

Сторонники инвестирования в ценные бумаги часто приводят тот аргумент, что рисков отдельных компаний и отраслей можно избежать путем диверсификации портфеля, а недвижимость представляет собой единый рынок и, значит, более рискованна. Тем не менее в периоды спадов на бирже не помогает даже диверсификация.

Как показывает статистика Yahoo Finance и ОЭСР , индекс, представляющий 100 компаний из различных индустрий, временами имел ярко выраженную тенденцию к понижению, при том что цены на недвижимость оставались стабильными.

Недвижимость — хороший инструмент для сбережения средств, поскольку её стоимость растёт быстрее инфляции и тем самым спасает деньги от обесценивания. Например, в течение последних 25 лет цены на недвижимость обгоняли инфляцию в среднем на 1% в год.

Ценные бумаги волатильны и иногда могут дорожать медленнее инфляции или и вовсе быстро дешеветь. Однако в долгосрочной перспективе они тоже растут быстрее инфляции. Например, за рассматриваемый период акции ведущих европейских компаний повышались в стоимости в среднем на 2% быстрее роста инфляции.

Доходность

Помимо роста цен дополнительным плюсом недвижимости является доход от аренды. Ценные бумаги также предполагают регулярные выплаты — дивиденды по акциям или купоны по облигациям, но доход по бумагам с низкими рисками, сопоставимыми с аналогичным показателем для недвижимости, а по государственным облигациям — очень низок. Что касается акций, то компании не всегда выплачивают дивиденды: они часто реинвестируют их в развитие бизнеса. При этом по надёжным высоколиквидным бумагам дивиденды также невысоки.

Примечание: анализ проведён только по странам Европы, входящим в ОЭСР, при этом в диапазон процентов по государственным облигациям не включена информация о Греции, так как эта страна находится в состоянии, близком к дефолтному, поэтому предлагает завышенный процент (11%), что не является репрезентативным.

Что касается корпоративных облигаций, то купонные выплаты по ним также невелики. Так, по данным Business Insider, более 90% европейских компаний предлагают выплаты по корпоративным облигациям в размере не более 2,5% годовых. Для сравнения, доходность от аренды недвижимости составляет в среднем 4–5% годовых, а иногда достигает и 6–7%.

Если сравнивать между собой только активы фондового рынка, то на пятнадцатилетнем отрезке среднегодовая доходность инвестиционных трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность всех остальных активов — ценных бумаг, сырьевых товаров и денег на депозитах. Однако REITs отличаются также самой высокой среднегодовой волатильностью.

•

И недвижимость, и ценные бумаги имеют свои плюсы и минусы. Tranio рекомендует диверсифицировать инвестиции и вложить средства в оба вида активов, но помнить, что у вложений в каждый из них разные цели: акции подходят тем, кто не боится рисковать и хочет быстро нарастить капитал, а недвижимость — тем, кто не желает потерять накопленные средства в периоды потрясений, хочет иметь регулярный доход на долгий срок и обладать ценным активом, постоянно растущим в цене.

Юлия Кожевникова, Дарья Березина, Tranio