Простая инструкция для желающих инвестировать в доходную недвижимость за рубежом

Все знают, что самое важное правило при инвестициях — не класть все яйца в одну корзину. Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска. В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет — распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств — 70% — рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты. Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4−5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным. Задача инвестора в этом случае — сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе, а также создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживлённых пешеходных улицах. Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая — порядка 2−3%. Помимо этого, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость ещё выше. Компромиссный вариант — микроапартаменты. Население европейских городов растёт на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счёт людей, переезжающих из небольших населённых пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20−30 м², в которых есть всё необходимое — санузел, мини-кухня, стол и кровать. Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Также небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьёй.

Микроапартаменты — одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость. С одной стороны, за счёт микроформата жилье этого типа стоит дёшево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны — даёт больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность — порядка 4−5%). При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны. Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съёмщиков, как при традиционной долгосрочной аренде — контракты подписываются на 3−6 месяцев. Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съёмщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт — всё это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране — одни из самых доступных в мире. Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10−20 лет. Дешёвое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал. Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, для сохранения средств также подходят и другие развитые страны: Австрия, Великобритания, США, Швейцария. Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешёвые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4−5%, так как страны маленькие и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают лучшее. Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растёт медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30%, которые пойдут на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами: купи, почини, продай. Суть схемы в том, что инвестор покупает жилой, офисный или гостиничный объект в плохом состоянии, делает ремонт, за счёт чего повышается стоимость недвижимости, и далее объект продаётся по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value — более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с возможным превышением сметы, трудностями при оформлении разрешений. Помимо этого, цена покупки может быть завышена, а цена продажи — занижена, или объект может продаваться долго. К тому же инвестор или его команда должны активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость, но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12−20% на вложенный капитал. Ещё одно преимущество такой инвестиции заключается в том, что за счёт необходимости впоследствии сделать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

• подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте (такие проекты почти невозможно реализовать удалённо, без местного партнёра);
• инвестировать в рынки с потенциалом роста цен;
• вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать;
• правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала): например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности;
• взять ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создаёт кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2−3%.

Сегодня для инвестиций в проекты Added Value хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учётом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден, а значит, рынок ждёт восстановление: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растёт, уровень безработицы снижается, а объёмы строительства увеличиваются и банки охотнее выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы всё чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей. Помимо этого, в Барселоне высок потенциал роста цен: за 2016 год жильё может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где не хватает новых и качественных предложений в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, это будет хорошим и надёжным вложением, но на краткосрочном горизонте заработать таким образом трудно. Если вложить всё в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% — в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Рекомендую сначала приобрести объекты с низким риском, получить опыт покупки и управления недвижимостью за рубежом, а потом нацеливаться на более сложные проекты с добавленной стоимостью.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв ещё 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем направить оставшиеся 600 тыс. в проект редевелопмента. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для E-xecutive.ru