Подводные камни при покупке недвижимости в Израиле

Приобретение жилья — дело ответственное, требующее серьезного подхода. Издание Haaretz советует покупателям недвижимости в Израиле задать себе пять основных вопросов, ответы на которые помогут избежать многих проблем.

1. Есть ли долги, связанные с недвижимостью?

Строительство всех жилых новостроек в Израиле, как правило, финансируется генподрядной организацией через банковские займы. Покупателю нужно получить из банка письмо («михтав хахрага»), подтверждающее, что недвижимость свободна от всяких обременений. Причем сделать это нужно еще до внесения денег за объект. Это письмо подтверждает, что с того момента, как покупатель вступает в право собственности, проданный объект перестает относиться к банковской ипотеке. В Тель-Авиве был случай, когда покупатели не получили это письмо и в результате лишились и приобретенного жилья, и денег, внесенных для оплаты сделки.

Проблемой могут стать не только долги по ипотеке. Рекомендуется изучить все предыдущие сделки купли-продажи, совершенные с объектом, и проверить, все ли договоренности были соблюдены, включая выплату налогов. При регистрации недвижимости также требуется представить документы, подтверждающие, что покупатель уплатил все налоги.

2. Кому принадлежит жилье, выставленное на продажу?

При покупке недвижимости требуется тщательная проверка документов продавца, особенно если владелец находится за рубежом, и сделка проводится заочно через доверенного юриста.

В августе 2014 суд вынес приговор о том, что люди, купившие квартиру в Холоне на основании поддельных документов продавца, не могут вступить в права собственности и теряют свои деньги. Жилье, о котором шла речь, принадлежало известному израильскому скрипачу Шломо Минцу. Музыкант не жил в квартире, но в 2004 году узнал, что она была продана неким лицом, выдававшим себя за Минца.

Покупатель, Мордехай Бохадана, купивший квартиру Минца по цене ниже рыночной, в свою очередь продал ее семейной паре, Мордехаю и Шошане Казаевым. Шломо Минц обратился с жалобой в полицию, однако продавец, выдававший себя за известного скрипача, так и не был найден. Тогда Минц подал иск в суд, чтобы вернуть себе квартиру.

3. Что такое программа «Тама 38» и каковы связанные с ней проблемы?

«Национальный строительный план 38», или «Тама 38» — это программа укрепления зданий с целью сделать их более устойчивыми к землетрясениям. В ходе этой программы жильцы дома объединяются и продают права подрядчику, который строит дополнительные квартиры, обычно над верхним этажом, в обмен на то, что он сделает ремонтные работы для укрепления конструкции. В процесс покупки новой квартиры в проекте «Тама 38» оказываются вовлечены не только покупатель и продавец, но и другие владельцы жилья в доме.

Покупка жилья через проект «Тама 38» — это рискованная сделка. Бывает, что подрядчик не в силах исполнить свои обязательства и отменяет контракт. В таком случае строительство останавливается, и покупатели, вложившие средства в квартиры, теряют свои деньги. Чтобы избежать риска, юрист со стороны покупателя должен позаботиться о том, чтобы в контракте, заключенным между покупателями и застройщиком, значилось условие, что после аннулирования договора строительство всё равно будет завершено.

4. Каковы расхождения между разрешением на строительство здания и документами на квартиру?

Многие дома в Израиле возведены с противоречиями в разрешениях на строительство. В некоторых случаях половина здания построена вообще без разрешительного документа. Конечно, в таком случае покупатели, не озаботившиеся проверкой бумаг, попадают в трудное положение.

Как и в других случаях, главный совет — тщательно проводить проверку юридической чистоты сделки. Для этого лучше воспользоваться услугами местного адвоката с большим опытом работы на рынке Израиля.

5. Нужно ли проверять нормативные документы на здание перед покупкой квартиры?

Разумеется, нужно. Нормативные правовые акты регулируют отношения между собственниками отдельных квартир и владельцами здания в целом. Важно изучить такие бумаги перед покупкой, особенно если речь идет о приобретении вторичного жилья.

Часто покупатели, приобретающие квартиру на последнем этаже здания, считают, что им принадлежит также и крыша, однако в документах может быть сказано, что право надстраивать дополнительные этажи принадлежит владельцу совсем другой квартиры.

Юлия Кожевникова, Tranio.com