Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

345 просмотров ·
Инвестиции
Vintage Tone / Shutterstock

Объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

Таблица

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Таблица

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Таблица
Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Параметр

Прямое владение

REIT траст

REPE фонд

Краудфандинг

Низкая корреляция с рынком ценных бумаг

5

Цена на объект не связана с широким рынком

4

На котировки акций влияет настроение рынка

5

Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта

5

Проектная доходность зависит только от проекта

Предсказуемость денежных потоков

4

Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор

4

Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно

3

Выход из проекта даёт большую часть прибыли и  доход, но это сложно прогнозировать

3

При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект

Хеджирование страновых рисков

5

Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции

3

Физически доходы возвращаются в юрисдикцию  брокера инвестора

3

Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора

2
Инвестор получает доходы через крауд. платформу на счета, открытые в определённой юрисдикции

Защита от потерь и убытков

5

Физический объект в полном владении инвестора

4

Диверсифици-

рованный портфель объектов даёт дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остаётся

3

Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной

1

Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу

Гражданство и ВНЖ

5

Даёт возможность

1

Нет

1

Нет

1

Нет

Влияние

на проект

5

Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат

1

Инвестор не выбирает объект и выплаты

3

Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда

3

Инвестор  выбирает объекты в рамках платформы

Простота инвестирования

1

Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект

5

Всё проходит онлайн через терминал брокера

3

Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию

5

Всё проходит онлайн на крауд. платформе

Ликвидность

2

Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес.

5

Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке

1

Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору

1

Нельзя перепродать свою долю другому инвестору

Потенциал доходности

4

Гросс доходность: 3—15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлечённости инвестора в проект

3

Гросс доходность по дивидендной части: 3—5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8—10%

5

Инвестор однозначно получает доходность 5—8% годовых. Распределение остальной прибыли даёт инвестору суммарно 15% годовых

3

Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями

Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость

Прямое владение недвижимостью:

  • наибольшая защита от потерь и убытков;
  • доходность 5–6%, иногда больше;
  • инвестору нужно вкладывать в проект много усилий;
  • масштабировать эту стратегию довольно сложно, так как объектов с интересной доходностью на рынке мало.

Трасты:

  • простое инвестирование;
  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • минимальная вовлеченность инвестора;
  • доходность: 3–5%; есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%.

Клубные сделки через фонды прямых инвестиций:

  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • меньшая вовлеченность инвестора;
  • большая доходность — до 15%;
  • есть потенциал к масштабированию.

Краудфандинг:

  • простое инвестирование;
  • в сравнении с прямым владением объекта — большая доходность, до 12%;
  • инвестор напрямую не связан с проектом и не может никак повлиять на него.

Материал подготовлен для realty.rbc.ru

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Марина Филичкина
    Марина Филичкина
    Руководитель отдела продаж Tranio
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %