Почему стóит инвестировать в коммерческую недвижимость России прямо сейчас

В 2016 году для иностранных инвесторов-оппортунистов настал самый благоприятный момент для входа на российский рынок коммерческой недвижимости: из-за слабого рубля цены на доходный метр в стране опустились до рекордно низкого за 10 лет уровня, арендные контракты предполагают доходность в размере 10% и даже выше, цены на нефть стабилизировались, а экономика взяла курс на восстановление.

Растущие инвестиции

Инвестиции в коммерческую недвижимость России уже начали расти и по прогнозам должны превысить уровень 2014−2015 годов. В I квартале 2016 вложения в сегмент доходных объектов на этом рынке составили 1,9 млрд долл., что в 4,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. За весь 2016 год инвестиции в российские доходные метры могут достичь 4,5 млрд долл. Для сравнения, в 2014 году капиталовложения составили 4,4 млрд долл., а в 2015-м — всего 3 млрд.

При этом в 2015 году доля иностранного капитала на российском рынке недвижимости достигла максимального значения за последние семь лет — 42%. В 2014 году она составляла лишь 16%.

Рост зарубежных инвестиций на рынке объясняется во многом тем, что в 2014−2015 годах инвесторы откладывали покупки, а в 2016-м на фоне благоприятных экономических прогнозов начали «размораживать» сделки.

Многие из крупнейших сделок с коммерческой недвижимостью РФ заключаются именно зарубежными компаниями. Так, в 2015 году американский инвестиционный фонд Hines совместно с чешской компанией PPF Real Estate приобрели две офисные башни в МФК «Метрополис» за 325 млн долл., и эта покупка стала крупнейшей сделкой на офисном рынке столицы, и в том же году компания Adidas Group стала обладателем помещений стоимостью 120 млн долл. в складском комплексе «PNK-Чехов». В I квартале 2016 РФПИ и арабский фонд Mubadala Development приобрели склады «PNK-Чехов — 3» и «PNK — Северное Шереметьево» за 100 млн долл., что уже стало одной из крупнейших сделок на рынке складских объектов в 2016 году.

Слабый рубль

Слабый рубль сделал рынок РФ как никогда привлекательным для иностранных инвесторов. С начала 2014 года по май 2016-го доллар подорожал по отношению к российской валюте более чем на 80% — с 35,2 до 64,9 руб. Если в 2014 году располагая 1 млн долл. можно было купить объект за 35 млн руб., то в 2016 году — актив почти в два раза дороже.

Впрочем, у этой ситуации есть и обратная сторона: собственникам трудно прогнозировать долларовый эквивалент денежных потоков, особенно если недвижимость приобретена с помощью валютного кредита. К тому же часть российского рынка коммерческой недвижимости сохраняет арендные ставки в долларах, другая же часть (более 70%) перешла на рубли после девальвации валюты в 2014 году. Многие аналитики считают, что в ближайшие годы на рынке будут преобладать рублёвые договоры.

Дешевеющая недвижимость

Ещё один драйвер спроса со стороны инвесторов — потенциал роста цен на российскую недвижимость на фоне коррекции рынка. Как известно, самое выгодное время для инвестиций — это момент, когда рынок достиг дна, или фаза депрессии, когда недвижимость дешевеет, арендные ставки падают, спрос низок и инвесторы могут заключить самые выгодные сделки. В 2016 году цены на коммерческую недвижимость в России достигли минимального значения за последние 10 лет. По сравнению с пиком 2008 года они упали более чем на 40%.

Цены на недвижимость в России во многом зависят от динамики тарифов на энергоресурсы. Цены и на нефть, и на недвижимость снижаются с 2014 года. В 2016 году стоимость барреля стабилизируется, и это говорит о том, что у инвесторов появился шанс купить недооценённые активы перед очередным повышением цен на рынке.

По данным консалтинговой компании RRG, в I квартале 2016 средняя долларовая стоимость покупки коммерческого объекта в Москве снизилась на 10% в годовом исчислении (до 3 148 долл./м²) и повысилась в рублях на 5% (до 221 304 руб./м²). Больше всего подешевели склады (−20% в долларах), а также офисы в пределах Садового кольца (−15%).

Стоимость аренды на все виды коммерческой недвижимости снизилась. Рублёвые ставки упали в среднем на 24% в годовом исчислении (до 18,6 тыс. руб./м² в год), долларовые — на 35% (265 долл./м²). Благодаря стабильному курсу доллара арендные ставки в 2016 году с большой вероятностью останутся на текущем уровне.

Одновременно с падением цен в Москве уменьшился объём предложения: общая площадь предлагаемых помещений сократилась на 33%. Это может быть как признаком роста количества сделок, так и свидетельством нежелания собственников продавать недвижимость.

Высокая доходность

Дополнительным стимулом для иностранных инвесторов может стать высокая доходность российской коммерческой недвижимости. Ставки доходности таких объектов в России выше, чем в Европе. Например, если в западных странах офисы приносят в среднем 4–5% годовых, то в РФ — около 10%.

С 2014 по 2016 годы средняя доходность офисов в России выросла с 8,5 до 10%, торговой недвижимости — с 9 до 10%, складов — с 11 до 13%. Сейчас доходность коммерческих объектов ниже, чем в 2010 году, когда офисы, магазины и склады приносили в среднем 12, 13 и 14% годовых соответственно. Это означает, что российская недвижимость в 2016 году менее рискованна, чем шесть лет назад.

Следует понимать, что высокая доходность означает высокие риски, в частности, в России пустует большое количество коммерческих площадей. По состоянию на I квартал 2016 в Москве доля вакантных офисов класса A составляла 29%, офисов класса B — 16%. Для сравнения, в Лондоне, где офисы приносят 3–4% годовых, пустуют лишь 2–4% помещений. По этой причине инвестировать в России стоит только в качественную недвижимость, расположенную в центральных локациях.

Благоприятные прогнозы

Несмотря на невыгодные условия финансирования (ставка по ипотеке — 13% для рублёвых кредитов) и высокий налог на доходы для нерезидентов (30%), Россия будет привлекать иностранцев восстанавливающейся экономикой.

По прогнозам экспертов, ВВП России может начать расти уже в 2017 году, что может расцениваться как признак того, что дно на рынке недвижимости будет пройдено уже в 2016-м. При этом безработица будет оставаться на стабильно низком уровне, инфляция — сокращаться, цены на нефть — повышаться, а рубль немного вырастет в 2016 году и снова подешевеет в 2017-м.

На фоне положительной экономической динамики в 2016 году на рынке коммерческой недвижимости России начнётся период стабилизации цен, который обычно предшествует фазе восстановления. В свою очередь, этот период, скорее всего, придётся на 2017 год и будет подкрепляться ростом производства, ВВП и цен на нефть. Период восстановления может продлиться немного дольше обычного из-за предшествовавшего ему продолжительного кризиса.

Юлия Кожевникова, Tranio