Перспективная недвижимость: какие рынки будут востребованы в ближайшие годы

В 2013 году инвесторы считали, что вкладывать в недвижимость охваченной кризисом Испании не стоит до тех пор, пока ситуация там не стабилизируется, и предпочитали надёжные Лондон, Мюнхен и Нью-Йорк. Прошло три года, и настроения инвесторов кардинально изменились. Теперь всё больше покупателей убеждены, что самое время направить капитал в недвижимость Испании, где в 2015 году цены достигли дна и появились перспективы роста. Ещё через три года возникнут новые тенденции, и предпочтения покупателей снова изменятся.

Для низкорисковых инвестиций

Для инвестиций в простой арендный бизнес с целью сохранить капитал будут востребованы Лондон, Мюнхен, Гонконг, Нью-Йорк и Сингапур.

Непреходящая классика рынка недвижимости — Лондон и Мюнхен — всегда были и будут оставаться популярными. По данным исследования Emerging Trends Europe, проведённого компанией PwC, с 2006 по 2016 годы инвесторы неизменно оценивали перспективы этих городов как «хорошие» или «удовлетворительные» (во время кризиса), тогда как многие другие рынки, например Афины, Будапешт, Дублин или Мадрид, в период рецессии теряли позиции и оценивались как рынки с «плохими» и «очень плохими» перспективами.

По данным Real Capital Analytics, Лондон — крупнейший рынок Европы по объёму инвестиций в недвижимость. Он интересует покупателей при любой конъюнктуре: и в 2009–2015 годах, когда недвижимость дорожала, и сейчас, когда «Брекзит» грозит замедлением роста цен (а в центральных районах — падением) и зарубежных инвесторов привлекает слабый фунт стерлингов.

Что касается Мюнхена, то многие покупатели сходятся во мнении, что это лучший город для инвестиций в недвижимость Германии. Среди причин — низкая безработица, высокий уровень жизни и растущее население. Помимо этого, экономика Германии — самая крупная и сильная в ЕС, и нет причин предполагать, что это изменится в ближайшие годы. Более того, в связи с «Брекзитом» и «устранением» главного конкурента в ЕС — Великобритании, экономика Германии может начать расти ещё быстрее, отчего рынок Мюнхена также выиграет.

Более отдалённые от отечественных инвесторов рынки, такие как Гонконг, Нью-Йорк и Сингапур, тоже будут востребованы, и через 5–10 лет количество международных сделок там вырастет, поскольку улучшится транспортная доступность из России и европейских стран. В будущем появятся сверхскоростные самолёты, которые позволят добираться из Москвы в Нью-Йорк за 4–5 часов. И это не фантазии: например, американская компания Boom уже к концу 2017 года планирует построить прототип пассажирского авиалайнера, который будет доставлять путешественников из Нью-Йорка в Лондон всего за 3,5 часа.

Для инвесторов с аппетитом к риску

Что касается инвестиций с целью заработка, то через 2–3 года могут открыться новые оппортунистические рынки с огромным потенциалом — Греция, страны Латинской Америки и Юго-Восточной Азии, а также Россия.

В Европе хорошие перспективы у Греции. У неё может появиться шанс стать следующей после Испании страной, куда устремятся инвесторы в поисках недооценённых объектов. Недвижимость в Греции с 2008 года подешевела более чем на 40%, и сейчас там можно найти качественные проекты по разумным ценам. Если экономическая модель Европы не потерпит крах за 2–3 года, то политика доступных кредитов докатится и до Греции, и цены в лучших локациях пойдут вверх. При позитивном сценарии недвижимость этой страны с 2016 по 2020 годы может подорожать на 15%.

В Латинской Америке больших изменений можно ожидать от рынка недвижимости Кубы. Операции по купле-продаже жилья легализованы в этой стране лишь с 2011 года. С 2014-го иностранцам разрешено инвестировать в жилые и коммерческие объекты Острова Свободы, однако всё ещё остаётся много ограничений, а гражданам США до сих пор запрещено покупать. Когда окончательно падёт (если падёт) коммунистический железный занавес, и американцам разрешат приобретать недвижимость, то стоимость кубинского жилья взлетит в десятки раз. Строители из США быстро захватят рынок и превратят в дешёвую альтернативу Флориде.

Также в Латинской Америке инвесторам с аппетитом к риску может быть интересна Аргентина. К концу 2016 года страна может выйти из рецессии, и в последующие годы начнётся экономический рост. Trading Economics прогнозирует снижение инфляции с 30–40% в 2016 году до 10% в 2020-м. Цены в Буэнос-Айресе повышаются, но всё равно ниже, чем в столицах соседних стран. В целом по Аргентине недвижимость начнёт дорожать в ближайшие годы, и появится удобный момент для входа на рынок.

В Юго-Восточной Азии перспективны рынки Вьетнама, Камбоджи и Таиланда. Трудолюбивые жители этих стран поднимают экономику, растёт население и его благосостояние. Рынки сильны сами по себе и привлекают большое количество туристов. Перспективы роста цен на недвижимость в этих странах хорошие, особенно во Вьетнаме, где в 2014 году власти сняли ограничения для иностранных покупателей.

Не стоит забывать и о России. Недвижимость в нашей стране в 2016 году стоит дешевле, чем 10 лет назад. Негативный фон спал, и появилась надежда, что ситуация стабилизировалась. Как только руководству РФ удастся договориться о снятии санкций и отношения с Западом улучшатся, то в страну потечёт капитал, и это, без сомнения, увеличит стоимость недвижимости.

•

Моя рекомендация — продумывать несколько вариантов. Это особенно актуально для портфельных инвесторов. Советую распределять капитал с соотношением 70/30%, где 70% — это проекты на низкорисковых рынках (Великобритания, Германия, США), а 30% — высокорисковые стратегии с целью заработка на рынках с потенциалом роста (в перспективе 2–3 лет — Вьетнам, Греция и другие страны). Таким образом можно сделать инвестиционный портфель сбалансированным и застраховаться от возможных потерь в случае неожиданных потрясений на одном из рынков.

Материал подготовлен специально для РБК