Off-plan: как уменьшить риски, покупая жильё на этапе строительства

Один из распространенных способов сэкономить при покупке недвижимости — приобрести ее на раннем этапе строительства (off-plan). На этой стадии, как правило, квартиры продаются на 10–20% дешевле, чем в готовом доме. Однако покупки off-plan чреваты рисками для покупателей.

Подводные камни покупки off-plan

Риски, связанные с покупкой недвижимости off-plan, можно разделить на четыре основные группы.

«Заморозка» строительства

География обитания обманутых дольщиков не ограничивается Россией. В других странах тоже встречаются компании, которые рискуют заниматься строительным бизнесом, не имея для этого собственных финансов. Они ведут строительство на деньги, полученные от продажи еще не возведенной недвижимости, а также на кредитные средства. Однако такая основа неустойчива: проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании, а, следовательно, к прекращению строительных работ.

Затягивание сроков

Это более мягкий вариант предыдущей проблемы. Не получив достаточно денег, застройщик затягивает работу. Иногда эти отсрочки могут продлить строительство на несколько лет.

Во многих странах после финансового кризиса выросла опасность затягивания сроков или прекращения строительства.

Проблемы с документами

В некоторых государствах требуются многие месяцы, чтобы оформить документы и получить разрешение на строительство. Поэтому застройщики подчас начинают строительство раньше, чем получат его официальное одобрение. А иногда, если в стране нет строгого надзора за строительным рынком, девелоперы даже не пытаются оформить всю документацию в соответствии с законом.

Для покупателей это чревато тем, что через несколько лет после сделки жилье может быть изъято на том основании, что оно построено незаконно. Получить финансовую компенсацию будет нереально: строительная компания, скорее всего, к тому моменту уже прекратит свое существование.

Мошенничество продавцов

Не исключены случаи недобросовестности со стороны девелоперов. Одна из наиболее известных мошеннических схем — «двойные» и «тройные» продажи: компания продает один и тот же объект несколько раз. Когда строительство завершено, на одну и ту же жилплощадь претендуют сразу несколько потенциальных собственников, честно заплативших деньги. Суды, как правило, присуждают объект первому покупателю. Остальным остается судиться за возврат денег с застройщиком, если он еще не самоликвидировался.

Бывают более простые аферы: фирма проводит яркую рекламную кампанию, привлекает покупателей выгодными ценами, собирает с них деньги и… объявляет себя банкротом. При этом все активы недавнего застройщика предусмотрительно выводятся в дочернюю компанию с новым именем и адресом. В такой ситуации у покупателей почти нет шансов добиться компенсации убытков.

Надёжный Запад и опасный Восток

«Как правило, наибольшие риски свойственны рынкам недвижимости стран, где экономический спад сочетается с несовершенством законодательства, регламентирующего деятельность строителей и защиту прав инвесторов»,— говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Страны группы риска: Болгария, Черногория и другие

Из направлений, популярных у россиян, в группу риска входят Болгария, Черногория, Испания, ОАЭ.

В 2002–2008 эти страны были охвачены строительной лихорадкой: новостройки росли как грибы, квартиры моментально расходились даже в тех домах, которые существовали пока только на бумаге. Пользуясь деньгами, полученными от продаж off-plan, и банковскими кредитами, девелоперы торопились затеять как можно больше новых проектов. Однако в кризис продажи остановились, банки прикрыли кредитные линии, и денежный поток на строительном рынке иссяк. В результате многие компании остались без финансирования и не смогли продолжать строительство даже уже проданных объектов.

«В этих странах банки финансируют строительство по мере продаж. То есть, застройщик должен показать определенный объем продажи, и после этого он получает следующий транш. Значит, чем активнее застройщик продает, тем быстрее идет строительство. Поэтому, если продажи встают, то строительство превращается в долгострой на неопределенное время»,— объясняет Зингель.

Кроме того, в этих странах нет законов, защищающих права инвесторов, и плохо отлажен механизм государственного контроля за строительством. Так, ни в Болгарии, ни в Испании государство не ограничивает массовую застройку побережья. Это было одной из причин затоваривания прибрежных рынков в обеих странах.

Законодательство «рискованных» стран не предоставляет гарантий покупателям строящихся объектов. Инструменты саморегулирования (например, этические комитеты на базе профессиональных объединений) тоже отсутствуют, поскольку рынки еще молодые. Это приводит к тому, что строительством и продажей недвижимости часто занимаются люди, не имеющие ни опыта, ни квалификации. Они застраивают любые свободные участки, не оценивая перспективу. В Черногории были случаи, когда дома возводились на земле, которая, согласно генеральному плану, не предназначалась для жилой застройки. В итоге люди лишались квартир без какой-либо компенсации.

Надёжные рынки цивилизованного мира

Наиболее безопасными странами для покупки недвижимости off-plan считаются Великобритания, США, Австрия, Швейцария, Израиль, Германия, Франция, Канада.

Здесь отлажена система государственного контроля за объемами строительства: на каждый район выдается ограниченное число разрешений на строительство в соответствии с генеральным планом. Действует надзор за соблюдением всех норм при возведении новых домов. В некоторых из этих стран законы также регламентируют порядок оплаты: на каждом этапе строительства застройщик не имеет права брать с покупателя больше определенной доли стоимости.

«В Германии, как правило, все объекты недвижимости строятся с привлечением банковского финансирования. Если банк кредитует строительство, он и выступает гарантом»,— приводит пример Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль DPM». Кое-где действуют системы государственного страхования объектов. Так, во Франции государство берет на себя гарантии безопасности покупателя при покупке строящегося объекта по схеме leaseback. Если компания-застройщик разорится, то государство ищет другую компанию, которая завершит строительство и обеспечит все права инвестора согласно договору купли-продажи.

Семь раз отмерь, прежде чем платить

Если вы, несмотря на риски, решили приобрести недвижимость на этапе строительства, рекомендуем предпринять простые действия, прежде чем платить деньги за дом или квартиру.

Соберите подробную информацию о застройщике

Важные показатели, которые демонстрируют надежность застройщика,— его репутация и опыт. «Необходимо проверить девелопера: количество и качество построенных объектов, наличие земли в собственности, репутацию на рынке. Не покупайте у тех, у кого это первый или второй проект. Даже если три проекта — тоже не стóит. У компании должна быть история и наличие собственности»,— отмечает Юлия Титова, директор компании Rentsale.

Солидные компании, как правило, публикуют на своих сайтах портфолио (сведения об уже построенных объектах), а также финансовую отчетность, новости о ходе строительства и другую полезную для клиентов информацию.

Своеобразный критерий финансовой состоятельности строительной компании — кредитование ее проектов местными банками. Например, признаком надежности будет то, что банк готов выдать вам кредит на покупку квартиры в доме, который возводит именно эта компания.

В пользу надежности проекта говорит и то, что его продажами занимаются крупные международные риелторские и консалтинговые компании. При этом у застройщика обязательно должны быть все документы, предусмотренные требованиями закона,— начиная с разрешения на строительство.

Изучите законодательство страны, где вы приобретаете недвижимость

Прежде чем заключать договор с застройщиком, удостоверьтесь, что законодательство страны, где вы приобретаете недвижимость, гарантирует инвесторам возвращение вложенных средств. Узнайте, есть ли возможность наложить штраф или расторгнуть договор с девелопером, если тот не выполняет свои обязательства. Например, в Бразилии инвестор, не удовлетворенный качеством строительных работ, может наложить штраф на застройщика.

Выберите наиболее безопасную систему выплат

Бывают разные схемы выплат при покупке недвижимости off-plan. Некоторые застройщики (особенно в России) настаивают на том, чтобы покупатель сразу оплатил полную стоимость объекта. Как правило, при такой схеме предоставляются наибольшие скидки. Однако стопроцентная оплата на начальной стадии — наиболее рискованный вариант для покупателя. Гораздо более безопасная схема — серия взносов по мере продвижения строительства. Желательно, чтобы первый взнос не превышал 20% от полной цены, а последний выплачивался тогда, когда проект завершен и сдан в эксплуатацию.

Анна Шехова