Обзор районов Мюнхена: где лучше покупать и арендовать недвижимость

Сейчас в Мюнхене, третьем по величине городе Германии после Берлина и Гамбурга, проживает почти 1,5 млн человек. К 2030 году, по данным Торгово-промышленной палаты, в столицу Баварии переедет еще 250 тыс. человек. А свободного жилья всего лишь 0,5% от общего фонда. В собственности у жителей находится 24% объектов недвижимости. Остро стоят вопросы, где будут жить новоприезжие и сколько им придется за это заплатить.

На данный момент стоимость недвижимости в Мюнхене достигла максимальной отметки в истории Германии. С 2007 года индекс цен на недвижимость для домов вырос на 32%, для квартир — на рекордные 60%. Только за 2014 год средняя цена за квадратный метр поднялась на 9,3% и достигла показателя 5 474 евро. Высшую точку в 20 тыс. евро/м² перешагнули элитные квартиры в кварталах, отличных от престижного района Глокенбах. Интересно, что такую заоблачную цену готовы платить покупатели. Но в то же время жители центральных районов вынуждены переезжать на окраину, потому что не могут справиться с такой дорогой арендой — около 18 евро/м² в месяц. Однако при всем этом покупка жилья в Мюнхене — это выгодное вложение.

Элитные районы для состоятельных граждан

Альтштадт-Леель (Altstadt-Lehel)

Основные достопримечательности баварской столицы расположены именно в Старом городе — районе Альтштадт-Леель. Самые известные среди них — церковь Богоматери, которая считается неофициальным символом Мюнхена, Мариенплац со зданиями ратуши и колонной Девы Марии, административные здания «Резиденция», построенные в XVI–XIX веках, старинный монетный двор и собор Святого Михаила в стиле ренессанс.

В центре города объектов жилой недвижимости практически нет. Этот район включает в себя исторические памятники, торговые точки, рестораны. Дома в основном пристраиваются к уже имеющимся зданиям и стоят как роскошная вилла на берегу моря. Поэтому распродаются подобные объекты очень долго. Цены на апартаменты в престижных новостройках подальше от центра могут доходить до 10 тыс. евро/м². Средняя цена квартир в домах второго жилого фонда около 8–9 тыс. евро/м². В любом случае покупка недвижимости в этом районе — выгодное капиталовложение. Кроме того, сдавать жилье в аренду можно достаточно дорого — свыше 19 евро/м² в месяц.

Максфорштадт (Maxvorstadt)

По данным статистики, в этой части города наблюдается значительный прирост населения, в основном благодаря студентам. Многие инвесторы предпочитают этот район в качестве места для вложения средств в дорогую недвижимость. Цены на такие объекты начинаются от 8 тыс. евро/м². Городские власти планируют объединить музеи района одной пешеходной зоной, а в центре этого квартала обустроить зеленую территорию. Но проект пока не одобрен правительством. На данный момент квадратный метр жилья в Максфорштадте стоит в среднем 7 200 евро/м², но в перспективе не ожидается резких колебаний в цене.

Богенхаузен (Bogenhausen)

По площади Богенхайзен — самый большой район Мюнхена. Жилой фонд этой части района представляют в основном виллы, построенные в начале XX века. Их владельцами являлись многие известные люди: писатель Томас Манн, актриса Мария Шнелль, глава инвестиционного банка Гольдман-Закс. В Герцог-парке дом может стоить 10 млн евро.

Конечно, большинство стремится купить недвижимость намного дешевле. Недорогие варианты можно найти в кварталах Приель (Priel) и Оберфёринг (Oberföhring), а также в старой части Богенхаузена. В среднем жилье стоит около 7 тыс. евро/м², а цена аренды начинается от 16 евро/м² в месяц.

Монумент «Ангел Мира» в Богенхаузене

Трудеринг (Trudering)

Состоятельные бизнесмены, политики, известные личности с высокими доходами часто выбирают для проживания фешенебельный район Трудеринг.

Самая популярная недвижимость в Трудеринге — дома и квартиры на улице Вассербург-Ландсштрассе (Wasserburger Landstraße) в южной части района. Цены на виллы здесь начинаются от 2 млн евро. При выборе недорогих объектов на северной стороне района стоит обратить внимание на шум проезжающих мимо поездов. Также здесь можно найти престижную квартиру, которая будет относительно недорогой по сравнению с элитными апартаментами в северном квартале Вальдтрудеринг (Waldtrudering).

Глокенбах (Glockenbach)

Глокенбах — очень маленький по площади, но густонаселенный и безумно дорогой район на юге от центра Мюнхена. На 1 км² бывшего рабочего квартала проживает около 20 тыс. человек. Здесь обосновались защитник мюнхенской «Баварии» Бастиан Швайнштайгер, звезда баскетбола Штеффен Хаманн и другие известные личности. В одной из местных школ учился Альберт Эйнштейн. Глокенбах стал элитным районом относительно недавно. Среди россиян популярна элитная недвижимость в Глокенбахе и некоторых других районах Мюнхена.

Одно из уличных заведений Глокенбаха

Стоимость недвижимости удивляет даже состоятельных граждан. Эксклюзивные апартаменты стоят свыше 20 тыс. евро/м². Самые высокие цены установлены на апартаменты 15-этажном комплексе-башне «Семерка». Пентхаус с видом на Альпы недавно приобрел за 20 млн евро местный бизнесмен. Жилые объекты в Глокенбахе редко задерживаются на рынке более 2–3 месяцев. Квартиры в домах вторичного жилого фонда стоят 7–8 тыс. евро/м², в новостройке цена доходит до 11 тыс. евро. Арендная плата также на высоком уровне. На некоторые квартиры ставка может составлять 26 евро/м² в месяц.

Харлахинг (Harlaching)

На западной стороне от Грюнвальдерштрассе (Grünwalderstraße) расположился район Харлахинг. Недвижимость здесь представлена эксклюзивными виллами, построенными в XIX веке, в окружении садов и лесопарковых зон. Район находится на высоком берегу реки Изар, что отражается на ценах на недвижимость благодаря удачному месторасположению. Большую часть населения составляют коренные немцы, преимущественно среднего и пожилого возраста, иностранцы сюда практически не приезжают.

Добраться до центра Мюнхена легко даже на общественном транспорте. Инфраструктура района достаточно развита: рядом все необходимые магазины, рестораны, врачебные кабинеты. Цены на недвижимость в Харлахинге высокие — в среднем 7 300 евро/м² как на квартиры, так и на дома. Зато арендовать жилье можно дешевле, чем в центральных районах — около 15 евро/м² в месяц.

Популярные районы для проживания и ведения бизнеса

Нимфенбург-Нойхаузен (Nymphenburg-Neuhausen)

В этом округе наблюдается хороший прирост населения. Вместе с популярностью на 20% выросли цены на недвижимость. Сейчас купить квартиру можно в среднем за 6,6 тыс. евро/м² в Нимфенбурге, в Нойхаузене немного дешевле — 6,1 тыс. евро/м². Среди покупателей много молодых семей с хорошим достатком. Инвесторы предпочитают дома недалеко от замков и памятников архитектуры. Больше всего таких объектов можно встретить вдоль улицы Тицианштрассе (Tizianstraße). Здесь царит особая атмосфера, которая напоминает старинный английский городок. Одним из самых красивых строений Мюнхена считается дворец Нимфенбург.

Жилье дешевле и немного ниже статусом можно найти в квартале Шлоссфиртель (Schlossviertel), который расположен между известным Нимфенбургским парком и улицей Фриденхаймер-Брюке (Friedenheimer-Brücke). Несмотря на название места, которое в переводе означает «Квартал замков», здесь сложно встретить выдающиеся строения.

Швабинг (Schwabing)

Аналитики в сфере недвижимости прогнозируют, что дома и квартиры в Швабинге подорожают на 30%. Район развивается очень быстро: открывается большое количество пафосных ресторанов, ночных клубов, бутиков и торговых центров. Традиционные заведения сносят для реализации проектов с апартаментами класса люкс, подземной парковкой и собственной инфраструктурой. Квадратный метр такой квартиры мог бы стоить около 8 тыс. евро/м², что очень дорого для этих мест.

Местные жители даже подали заявление в суд о прекращении строительства одного из высотных зданий и выиграли дело. Но предприниматели не хотят на этом останавливаться и постепенно превращают прежний интеллигентный район в центр ночной жизни Мюнхена. В Швабинге среди инвесторов популярны доходные дома.

Ау-Хайдхаузен (Au-Haidhausen)

Хайдхаузен часто называют вторым Швабингом из-за его промышленного прошлого. Сейчас район перестроен в современном стиле. В Хайдаузене много модных ресторанов, бутиков, элитных новостроек. В районе сложилась собственная культура. Каждый год после карнавала горожане открывают бочки крепкого пива и начинают шутить по поводу общественного строя, баварских политиков и деятелей. Также в районе недалеко от Парижской площади есть французский квартал с частными магазинами и кафе.

Округ Ау-Хайдхаузен занимает второе место после Альтштадта по стоимости жилья. Среди объектов недвижимости популярностью пользуются частные квартиры большой площади, но строительные компании не могу в полной мере удовлетворить покупательский спрос. Цены на жилье начинаются от 6 000 евро/м², а в квартале Ау даже от 7 тысяч евро/м². Аренда квартиры стоит немного выше среднего по Мюнхену — 16–17 евро/м² в месяц.

Районы на окраине для семей со средним доходом

Аллах-Унтерменцинг (Allach-Untermenzing)

Вряд ли семья со среднестатистическим доходом может позволить себе купить квартиру в Мюнхене, в центре города, учитывая уровень цен здесь. Поэтому неудивительно, что окраинные районы также пользуются популярностью среди покупателей недвижимости. К таким местам можно как раз отнести относятся Аллах и Унтерменцинг.

В обоих районах появляются новые дома и современные таунхаусы. Спрос на такое жилье постепенно растет, и застройщики не успевают удовлетворить спрос всех желающих поселиться в этом округе. Стоимость недвижимости в настоящий момент стабильна, но ожидается небольшой рост.

Презентабельные виллы стоят до одного миллиона евро. Двухквартирный дом обойдется в 630 тыс. евро. Варианты подешевле находятся поблизости от железной дороги, там недвижимость можно купить, начиная от 320 тыс.

Пазинг-Оберменцинг (Pasing-Obermenzing)

Недавно в районе Пазинг отреставрировали вокзал и построили новый торговый центр «Пазинг Аркаден». В течение нескольких лет власти планируют обустроить здесь пешеходную зону. В западной части Мюнхена происходит много изменений. В первую очередь, жизнь стала уже не такой спокойной, так как в город чаще приезжают студенты и ищут недорогое жилье в аренду — не более 11,5 евро/м² в месяц. Кроме того, активно ведется строительство новых домов вдоль улицы Ландсбергерштрассе (Landsbergerstraße). Вместо старых домов выстраиваются многосемейные апартаменты в современном стиле.

Купить или снять жилье в Пазинге можно значительно дешевле, чем в центральных районах. Цена за квадратный метр на квартиры и дома составляет в среднем от 5 до 6 тыс. евро. Средняя стоимость аренды — около 14 евро/м² в месяц.

Оберменцинг считается одним из любимых мест для проживания в Мюнхене. Это спокойный район с красивой природой, развитой инфраструктурой, приемлемыми ценами на недвижимость. Купить квартиру или дом можно за 6 000 – 6 500 евро/м². Аренда здесь недорогая, как и в Пазинге,— 14 евро/м² в месяц.

Грюнвальд (Grünwald)

Район часто называют мюнхенским «Беверли Хиллз» или «Рублевкой». Это связано с престижностью места среди остальных районов Мюнхена. Раньше в Грюнвальде находилась баварская киностудия, и в этом месте селились многие кинозвезды и продюсеры. Среднестатистический житель Грюнвальда платит налогов в три раза больше, чем гражданин Германии в среднем. Цены на жилье сравнимы по стоимости с домами и апартаментами в дорогих центральных районах Мюнхена: около 7 тыс. евро/м² при покупке и 18 евро/м² в месяц при аренде.

За последние несколько лет, по мнению экспертов, Грюнвальд исчерпал свои ресурсы. Виллы часто выставляются на продажу, а большие участки делятся на более мелкие, чтобы их могли приобрести менее состоятельные граждане. Сейчас эта территория привлекает инвесторов, которые хотят приобрести недвижимость для семьи. Популярностью пользуются дома до 1,2 млн евро. К сожалению, количество предложений не может удовлетворить покупательский спрос. В целом новых жилых объектов в Грюнвальде практически нет: иногда цены на дома, которые нуждаются в капитальном ремонте, зашкаливают, и покупатели отказываются от предложения по причине огромной переплаты за ветхое здание, которое, возможно, придется сносить.

Штарнберг (Starnberg)

Пригород Штарнберг с населением чуть более 23 тыс. человек находится в 30 минутах езды на электричке от центрального вокзала Мюнхена. На берегу Штарнбергского озера предпочитают селиться состоятельные немцы, которые ценят тишину, жизнь и отдых на природе. За последние годы не увеличились ни территория района, ни количество жителей. В городе помимо озера есть и другие привлекательные места: замки Штарнберг и Лёйтштеттен, церковь святого Иозефа в стиле рококо, музей. В районе также работает международная школа, в которой обучение ведется на английском языке.

По сравнению с ценами на недвижимость в самом Мюнхене, даже в окраинных районах, Штарнберг приятно удивляет. Средняя цена на квартиры в этом пригороде составляет около 3,6 тыс. евро/м², дома стоят немного дороже — 4,4 тыс. евро/м². Арендная ставка также невысокая — 11,5 евро/м² в месяц.

Рабочие кварталы и спальные районы

Зендлинг (Sendling)

Квартал Зендлинг реже остальных рассматривают при выборе места проживания. Связано это с промышленной направленностью квартала. Сюда переезжают в основном люди рабочих профессий. Например, на местном предприятии Siemens раньше работало свыше 25 тыс. человек. Инфраструктура в районе не очень развита: есть несколько детских садов, торговых центров, больниц. Недвижимость представлена здесь кооперативными и сдающимися в аренду домами. Сейчас строятся пять новых домов-башен по 16 этажей. Недавно были сданы несколько объектов на 1 000 квартир, которые можно купить или арендовать. Средняя цена за квадратный метр жилья составляет около 5,5 тыс. евро/м², аренда немного ниже средней величины по городу — 14,6 евро/м² в месяц.

Зольн (Solln)

Несмотря на возведение новых домов в современном стиле, район по-прежнему выглядит по-деревенски. Даже неровные дороги свидетельствуют о том, что Зольн достаточно бедный район. Кроме того, здесь существует негласная проблема, которая связана со сменой поколений. Большинство жителей — пожилые люди старше 65 лет, которые не хотят жить в одиночестве и часто переезжают к детям в город. Те, кто остаются, сносят дома и возводят на их месте благоустроенные малосемейки, что вызывает недовольство у старшего поколения.

Но с другой стороны Зольн весьма привлекателен для тех, кто хочет жить в комфортном и экологически чистом месте. За чертой города расположена парковая зона, в восточной части — река Изар. Инфраструктура минимальна: детские сады, школы и магазины. Аренда квартиры составляет около 14 евро/м² в месяц. Купить жилье стоит дороже, чем в среднем по городу,— 5 500 – 6 000 евро/м².

Унтергизинг, Обергизинг (Untergiesing, Obergiesing)

Некоторые агентства недвижимости считают, что рабочий район Унтергизинг явно недооценивают. Это экологически чистое место вблизи от реки Изар с красивейшими ландшафтами. Жилье здесь стоит относительно недорого — около 5 500 евро/м². Квартал, расположенный на севере от Миттлерен Ринг (Mittleren Ring), привлекает студентов. Здесь предлагается много домов и квартир в аренду по низким ценам: можно найти вариант за 8 евро/м² в месяц, в новостройках — от 11 до 15 евро/м².

Ирина Сорокина, Tranio.Ru