Недвижимость для арендодателя: клиент Tranio о поиске доходной квартиры в Будапеште

Юрист из Киева Роман считает, что в таком деле, как первая покупка недвижимости за рубежом, нет места везению — нужно чётко понимать, чего ты хочешь от объекта и ни в коем случае не экономить на юристах. В интервью Tranio Роман рассказал, по каким критериям выбирал жильё для последующей сдачи в аренду, а также поделился впечатлениями от процедуры оформления собственности в Венгрии.

— Роман, почему вы вообще решили купить недвижимость за рубежом?

— На родине у меня практически нет инструментов, с помощью которых можно было бы грамотно распорядиться деньгами, средства просто не во что инвестировать. После того как несколько местных банков обанкротились, я забрал деньги с депозитного счёта и начал искать способ их сохранить. Украинский фондовый рынок мёртв, возможность вложиться в драгоценные металлы ограничена, а желания вести в стране бизнес у меня нет: политическая ситуация нестабильна, и условия для предпринимателей не дружественны. На тот момент у меня оставался только один вариант — недвижимость. Но, опять же, на родине у меня уже есть объекты для сдачи в аренду, поэтому я решил попробовать свои силы в арендном бизнесе за рубежом.

— У вас был план?

— Я начал читать тематические материалы в интернете, посещать выставки, интересоваться недвижимостью в разных странах. В первую очередь рассматривал Германию, так как неплохо знаком с этой страной — в Гамбурге находится подразделение моей компании. Также я приглядывался к Хорватии, Словакии, Испании и Черногории, но в итоге выбрал Венгрию.

— Чем вам так приглянулись Венгрия и конкретно Будапешт?

— Во-первых, меня устроили цены: в Будапеште я нашёл варианты, подходящие моему бюджету. Во-вторых, сюда можно быстро и удобно добраться из Киева: самолётом, например недорогими рейсами лоукостера Wizzair, или на автомобиле. Меня привлекло и то, что для покупки недвижимости в Венгрии не обязательно регистрировать юридическое лицо и если приобретаешь именно квартиру, то не платишь ежегодный налог на недвижимость. Также я вижу потенциал рынка Будапешта: этот город популярен у туристов, приезжающих сюда ради спа-центров, театров, музеев, а это сказывается на ценах. Так что я надеюсь не только на получение дохода от аренды, но и на рост стоимости самого объекта.

Квартира для арендодателя

— Как вы подыскали такой перспективный объект?

— Сначала я обратился к широко разрекламированному венгерскому застройщику: зашёл на его сайт, нашёл контакты. Оказалось, что у компании есть русскоязычный консультант, с ним я и начал общаться. Однако их условия мне не подошли: готового жилья у застройщика не было, а район новостроек, который он мне предложил, вряд ли будет востребован у потенциальных арендаторов.

Параллельно я искал варианты на различных площадках в интернете. Мне понравилась одна квартира на сайте Tranio, я оставил заявку, в которой попросил связаться со мной. Достаточно оперативно мне позвонила Инна Опалюк, специалист по венгерской недвижимости.

— Вы сразу присматривали именно квартиру для сдачи в аренду?

— Не совсем. Ещё я рассматривал вариант приобретения хостела и мне даже понравилось несколько вариантов. Впрочем, в ходе общения с Инной я понял, что у таких объектов своя специфика управления и много нюансов при покупке и оформлении. Так что я отказался от этой идеи, и вместе мы сформулировали окончательную цель: подобрать квартиру, востребованную у арендаторов. Та квартира, которая мне понравилась на сайте, в результате не подошла — она располагалась не в самом удачном районе.

Инна познакомила меня с представителями двух партнёров Tranio в Венгрии: они детально рассказали мне о Будапеште и объектах, соответствующих моим критериям.

— Что это были за критерии?

— Прежде всего я располагал определённым бюджетом и хотел в него вписаться. Я искал квартиру, которую можно было бы сдавать на долгий срок или посуточно туристам. Также я планировал приезжать в Будапешт и останавливаться в квартире с моей семьёй: женой и двумя дочками. Поэтому будущее жильё должно было находиться в центре города, и там должна была быть как минимум одна спальня.

— Сколько подходящих вариантов смогли предложить вам венгерские риелторы?

— В одной из фирм-партнёров Tranio мне подобрали несколько интересных объектов, но они очень скоро были проданы, и я даже не успел их посмотреть. Уже со вторым агентством я согласовал дату визита в Будапешт и попросил, чтобы они приготовили несколько подходящих вариантов. На месте удалось посмотреть восемь квартир, одну из них я в итоге и купил.

— Ваша квартира оказалось именно такой, какую вы искали?

— Эта квартира расположена в центральном V районе (Белварош) в историческом здании 1884 года постройки. При этом дом отреставрирован, подъезд в хорошем состоянии, в доме есть лифт. Недалеко расположен парк, что является редкостью для района и дополнительным плюсом для нас и арендаторов — есть, где погулять.

В квартире две небольшие спальни и гостиная, совмещённая с кухней, общая площадь жилья составляет 64 м². Подобные объекты пользуются популярностью у туристов, и моей семье из четырёх человек здесь также будет комфортно.

В общем, я остановился на этом варианте, несмотря на то, что его стоимость чуть превышала запланированную мной сумму покупки.

— Какой уровень доходности у вашей квартиры?

— Доходность была одним из моих критериев выбора жилья. Теоретически моя квартира может приносить до 9% годовых. Меня это более чем устраивает, но посмотрим, что получится в реальности.

Без официоза и лишних бумажек

— Насколько простой или сложной вам показалась процедура оформления недвижимости в Венгрии?

— По профессии я юрист и неоднократно сталкивался с оформлением жилой и коммерческой недвижимости на родине, поэтому был несколько удивлён, насколько просто это происходит в Венгрии. У нас перед сделкой нужно проделать большую подготовительную работу: получить документы, проверить отсутствие задолженностей по объекту и его статус в разных реестрах, согласовать встречу у нотариуса и многое другое.

— Разве в Венгрии нет подготовительной работы и проверки задолженностей?

— Конечно, подготовительная работа есть, и её заранее проделал мой адвокат, который одновременно выступал в роли юриста и специалиста, регистрирующего сделку. Просто в Венгрии всё менее официозно: например, договор купли-продажи оформляется быстро и на обыкновенной бумаге, при этом присутствуют только продавец, покупатель и адвокат. У меня дома нужно отдельно идти к нотариусу и оформлять договор на специальном бланке, затем получить письменное свидетельство о праве собственности. В Венгрии вместо свидетельства тебе выдают временную выписку из кадастрового реестра.

— Какие выводы вы сделали из первого опыта покупки недвижимости за рубежом?

— Покупка зарубежной недвижимости за границей имеет свою специфику, так как мы имеем дело с иностранным законодательством. Главное здесь — не спешить и хорошо изучить особенности процедур приобретения, содержания и последующей продажи объекта. Поскольку они могут существенно отличаться от того, что обычно происходит у вас на родине, нужно обязательно привлекать местных юристов. Экономить тут нельзя: только местные профессионалы могут выявить риски и предостеречь вас от покупки некачественного объекта.

Прежде чем остановиться на конкретной стране, важно определиться, какие цели вы преследуете: сохранить капитал, получить ВНЖ или просто найти жильё для отпуска. После этого приходит понимание, чего именно вы хотите от объекта и какие критерии выбора являются для вас ключевыми. Например, я выписывал свои цели и приоритеты на отдельном листе бумаги, а затем сверялся с ними в ходе просмотров.

Не только Будапешт

— Как вы готовите квартиру к аренде?

— Моя квартира продавалась с ремонтом, но там не доставало мебели и каких-то мелочей, которые понадобятся будущим арендаторам. Мы договорились с венгерскими риелторами, что они проведут в жильё интернет, докупят мебель, посуду и другие необходимые вещи. Они знают требования арендаторов, а также где и что лучше купить. После того как я увижу результат, смогу определиться, буду ли сдавать квартиру туристам посуточно или местным жителям на долгосрочной основе.

— Вы собираетесь сами заниматься арендой?

— Такой возможности у меня нет, поэтому буду привлекать управляющую компанию.

— Интересует ли вас получение венгерского вида на жительство?

— Пока я не изучал этот вопрос подробно и не ставил перед собой такой цели перед покупкой. После получения ВНЖ нужно находиться на территории Венгрии хотя бы шесть месяцев в году, а это сейчас не входит в мои планы.

— То есть вы не связываете своё будущее с этой страной?

— Венгрия — интересная страна, но хотелось бы сначала узнать её получше. В моих планах подробно изучить Будапешт и его пригороды, а также посетить местные спа-курорты — Хевиз и озеро Балатон,— о которых я слышал много положительных отзывов. Уже после этого я пойму, вижу ли себя в этой стране, и, быть может, запланирую ещё одну покупку.

Анна Бугаева, Tranio