На рынке недвижимости Хорватии наблюдаются признаки восстановления

Статистическое бюро Хорватии впервые за долгие годы зафиксировало рост цен на новое жилье в 2014 году. Он составил 1,4% по сравнению с 2013 годом. Наибольший вклад в рост цен внесла столица Хорватии – Загреб, где жилье подорожало на 8,2%. На сегодняшний день самым дорогим районом является Медвешчак, где за м² просят около 2 тыс. евро, а самым дешевым — Сесвета (1 129 евро/м²). География роста неравномерна: дорожают центральные районы, в то время как в других частях столицы продолжается падение. По данным агентства CentarNekretnina, в таких районах, как Чрномерец, Медвешчак, Трешневка, наблюдается падение цен в среднем на 5%. В Пешченице-Житняк жильё подешевело вовсе на 17%.

Ситуация в провинции не претерпела особых изменений. В среднем падение цен составляет 1,7% (1 215 евро/м²). Схожее положение дел наблюдается на хорватском побережье Адриатики, где 70 тыс. немцев, австрийцев, британцев, венгров, голландцев и других иностранцев владеют различными объектами недвижимости. Здесь цены сократились на 1,4% и в среднем составили 1 577 евро/м².

Темпы строительства падают, продажи растут

Тем временем, строительный сектор Хорватии продолжает свое стремительное падение. На сегодняшний день, объем жилищного строительства сократился до уровня 1991–1995 годов, когда бушевали Югославский кризис и гражданская война. В тот период ежегодно возводилось около 10 тыс. единиц жилья. Такой объем строительства установился после кризиса 2008 года, хотя в предкризисные годы ежегодно сдавалось в эксплуатацию 25 тыс. единиц жилья.

Несмотря на общий экономический кризис, в 2014 году зафиксирован рост продаж в жилом секторе (+21%, 2 410 единиц жилья в год). Значительная доля продаж пришлась на Загреб (47%), а на остальные районы Хорватии — 53%. Рост продаж может быть вызван особенностью местного рынка недвижимости. Хотя с 2000 года существует устойчивый реальный спрос на жилье, хорватский рынок остается во много спекулятивным. Кроме того, обеспеченные хорваты предпочитают вкладываться в недвижимость во времена неопределенности, как это было, к примеру, в 1999 году, когда скончался президент Франьо Туджман, и цены на жилье взлетели на 20%, в то время как экономика сократилась на 8%. Не стоит переоценивать наблюдаемый рост продаж — он соответствует средним колебаниям посткризисной эпохи (2 200 единиц в год) и далек до бума 2006–2009 годов (3 100 единиц в год).

Улучшения на ипотечном рынке

С 2000 по 2011 год рынок ипотечного кредитования Хорватии стремительно рос и составил 19,4% от ВВП. Этот рост сопровождался снижением ипотечных ставок (до 2007 года) и увеличением просроченной задолженности (на 29% в год).

Теперь ситуация изменилась. Несмотря на экономический спад посткризисных лет, прирост просроченной задолженности по ипотеке замедлился и не превышал 3,3%, а в прошлом году составил 2,4% по данным ЕЦБ. Более того, благодаря структурным реформам государственных и частных банков на рынок хорватской ипотеки пришли австрийские, немецкие и итальянские банки.

В 2014 году ипотечные ставки продолжили снижение до 5,11% против 5,73% годом ранее. Большинство ипотечных кредитов на хорватском рынке выдаются по плавающим ставкам (89% в январе 2015 года).

Аренда в Хорватии: небольшой рынок и скромные доходы

Большинство хорватов живут в собственных домах (92%), поэтому рынок долгосрочной аренды очень мал, а краткосрочная аренда представлена предложениями для иностранных туристов. Долгосрочная аренда распространена в Загребе, Дубровнике и Сплите. Средняя доходность аренды в Загребе составляет 6,3%, по данным Global Property Guide.

Развитию аренды в Загребе способствуют студенты, обучающиеся в местном университете. В то же время, адриатическое побережье Хорватии все еще имеет большой потенциал для развития хорошей курортной недвижимости, а значит и аренды.

Экономический прогноз

Экономика Хорватии падает уже 6 лет и сократилась за это время на 12% ВВП (худший результат после Греции). В отличие от других стран, Хорватия стала членом ЕС в проблемный период. И хотя местные власти уже принимают стимулирующие меры, чтобы перезапустить экономический рост, Еврокомиссия прогнозирует в 2015 году увеличение ВВП только на 0,5%. По-прежнему остро стоит проблема безработицы, уровень которой в Хорватии является одним из самых высоких в Европе — 22,4%.

Иван Чепижко, Tranio.com