Малогабаритные квартиры как объект для инвестиций в России и за рубежом

Обзор подготовлен компаниями Tranio и ЦИАН

Малогабаритные квартиры традиционно пользуются спросом. При этом всё чаще их приобретают не в качестве жилья для себя, а рассматривают как объект для инвестиций. То, насколько вложения оправдают ожидания инвестора, будет во многом зависеть от того, в какой стране он планирует выбрать квартиру.

Лучшей стратегией для инвестора станет покупка двух небольших квартир, вместо одной более просторной.

Преимущества такого выбора в следующем:

1. Бóльшая уверенность в извлечении дохода. Вероятность того, что обе квартиры будут оставаться без арендаторов одновременно, не так высока. И это значит, что владелец так или иначе останется в выигрыше. Одна большая свободная квартира при этом означает полную потерю дохода.
2. Спрос у арендаторов. Как в России, так и во многих Европейских городах большинство потенциальных арендаторов ищут квартиры меньшей площади, что серьёзно влияет на время «вынужденного простоя» недвижимости.
3. Ликвидность. Малогабаритные квартиры быстрее продаются в случае, если инвестору необходимо оперативно вывести средства
4. Возможность для манёвра. Вместо того, чтобы единовременно ликвидировать большой актив, инвестор может продать только одну квартиру, оставив вторую.

Малогабаритки в Европе – современные тенденции

Важнейшими двигателями роста привлекательности жилья с небольшой площадью являются повышение мобильности на рынке труда и туристическая активность.

В европейских странах всё большую популярность завоёвывает новый тренд – микроапартаменты – квартиры площадью 17–35 м². Такое жильё чаще всего уже обставлено мебелью, включает санузел с душевой кабиной, небольшую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании (апарт-отеле) есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные. Инвесторы приобретают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным и сезонным работникам, молодым специалистам, арендаторам без семьи или туристам. В наибольшей степени рынок микроапартаментов развит в Великобритании и Германии. На долю этих двух стран приходится 86% всех заключённых сделок. Следом за ними идут Франция и Нидерланды.

Средняя доходность микроапартаментов в Великобритании и Германии составляет 4–6% годовых. Это больше, чем доходность от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых в обеих странах).

В 2017 году компанией Tranio был успешно реализован жилой комплекс в Берлине. Стоимость квартир начиналась от 119 000 евро, а их доходность составляла около 4,7%. В настоящее время таких предложений становится всё больше. Так, в I квартале 2019 года был сдан жилой комплекс на 334 квартиры в центре Берлина (район Большой Митте). Стоимость апартаментов от € 124 000, доходность примерно- 4% годовых.

Партнёры Tranio, London Relocation Consultancy, подчёркивают, что в последние годы все большую популярность в Великобритании завоевывают студенческие апартаменты. При весьма выгодной цене, как, например, у этой квартиры в центре Ливерпуля, они обещают рекордную как для Великобритании, так и для Западной Европы доходность - 8-8,5%! Стоит учитывать, что спрос на жильё для студентов в Англии вряд ли снизится, даже несмотря на такие серьёзные политические решения, как Брекзит.

По данным Tranio, малогабаритки достаточно популярны в Чехии, особенно в Праге. Чаще всего их приобретают родители для своих детей-студентов, одинокие и пожилые люди, реже – инвесторы под сдачу в аренду. Согласно чешскому законодательству, площадь квартиры не может составлять меньше 16 м².

В третьем квартале 2017 года процент продаж квартир 1+ кк (отдельная комната с кухонным уголком) составил 16,7 (от всех квартир, проданных в Праге). К тому же периоду 2018 года эта цифра составила уже 24,4%. Можно сказать, что формат квартир 1 + кк сегодня является в Праге наиболее востребованным. Доходность недвижимости в Чехии составляет около 5−7%. Цены на жилье в Праге, по данным tranio.ru, колеблются в пределах 3500 – 7500 € /м²

Так, например, меблированная квартира площадью 24 м² (1 спальня, 1 ванная комната, мини-кухня), расположенная в центре Праге, недалеко от Народного музея и Вацлавской площади, обойдется в 180 000 €. Квартира в новостройке (сдача в эксплуатацию в 1 квартале 2019 года) в парковой зоне, общей площадью 36 м² (1 спальня, 1 ванная, высокое качество отделки, панорамное окно) будет стоить 161 000 €. В стоимость входят место на подземной парковке и кладовка. Двухэтажная квартира в историческом здании XIX века (38 м², 2 спальни и 1 ванная комната) выставлена на продажу по цене 141 000 €.

Недвижимость в приморских странах

По статистике обращений клиентов Tranio, в городах, расположенных на побережье Испании, например, в регионе Коста-Бланка, ни студии, ни однокомнатные малогабаритки не пользуются особой популярностью. Клиенты предпочитают выбирать квартиры с большей площадью (от 50–60 м²), планируя впоследствии отдыхать там с семьёй и сдавать их в аренду таким же семьям. Однако на рынке можно найти и следующие предложения:

• Меблированные апартаменты (45 м², с террасой) в жилом комплексе с садом и бассейнами, расположенном в 100 метрах от пляжа, в Дении, Аликанте, за 112 000 €.
• Апартаменты (49 м² с одной спальней) в жилом комплексе с бассейном, садом и подземной парковкой, расположеном недалеко от моря (Торревьеха) за 115 000  €.

В Турции спрос на апартаменты площадью до 30–35 м² также низок. Более того, с 2017 года в этой стране (кроме Стамбула) законодательно запрещено строить студии. Минимальный размер жилых апартаментов – 28 м². Можно говорить, что в целом потребительский спрос начинается с квартир площадью 50 – 60 м². Квартиры с малой площадью обычно приобретают бизнесмены, не желающие останавливаться в гостиницах, а затем сдают их в аренду своим же коллегам. Студию в Стамбуле площадью 44 м² - 47 м² можно приобрести за 83 000–113 000 €. Новые апартаменты площадью 48 м² в современной резиденции в 5 км от моря (Стамбул) – за 158 000 €.

Отметим, что из-за финансового кризиса 2018 года и падения курса лиры, по официальной статистике Турецкого статистического института (TurkStat), продажи недвижимости Турции иностранцам в августе 2018 года увеличились на 129,6% в годовом исчислении, в сентябре – на 151,1%. Прибыль от сдачи в аренду недвижимости в приморских районах, по данным экспертов, составляет 6% и более, поэтому Турция становится перспективным направлением для иностранных инвесторов.

С каждым годом всё более интересной для приобретения недвижимости страной становится Португалия и её лучшие локации – Лиссабон и Порту.

По словам Филиппо Симонато, директора по развитию бизнеса компании JLL, «средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет 3000–4000 € в старых зданиях, 5000–7000 € в новостройках и около 10 000 € в зданиях, расположенных в центре города. Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона потребуется не меньше 200 000 €. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5% годовых. Её размер составит 50–60% от стоимости недвижимости». «Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 м² с балконом при покупке обойдется в 200 000–250 000 € и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от 1500 € в месяц», — добавляет Филиппо.

По данным экспертов Tranio, большим спросом у инвесторов пользуются студии и однокомнатные квартиры в Черногории. Здесь можно подобрать жилье от 35 м², цены за квадратный метр в прибрежных туристических районах колеблются в пределах 2 000 – 3 000 €.

Меблированная квартира в 100 м от моря (г. Херцег-Нови, 35 м²) будет стоить 75 000 €, квартира в Старом городе Котора (36 м²) – 108 000 €, квартира в новостройке в Луштице с видом на море (38 м²) – 120 000 €. Инфраструктура туристических городков позволит получать хороший поток арендаторов и, как следствие, – хороший доход.

Самые разнообразные предложения жилья небольшой площади можно найти на рынке недвижимости Таиланда. Иностранцы стремятся сюда не только в поисках отдыха – множество молодых людей оседает в этой стране, пользуясь тем, что современные технологии позволяют работать удалённо из любой точки мира.

Недвижимость в Таиланде не только стабильно растет в цене, но и прекрасно сдается в аренду. По оценкам специалистов, доход от ренты, с учетом всех налогов, составляет около 7% годовых, а поиск жильцов и организацию сопутствующих сделок берут на себя управляющие кондоминиумов.

Хотите выбрать апартаменты (15 м²) с полной отделкой, оборудованные санузлами, кухнями, встроенными шкафами и кондиционерами, расположенные в 100 м от пляжа и в 250 м от резиденции Принцессы Таиланда? Они будут стоить 107 500 €.

Элитные апартаменты (студия 36 м² с террасой и видом на море, Камала, Пхукет) недалеко от пляжа в новом жилом комплексе с несколькими полями для игры в гольф, прозрачными подвесными мостами, специальными смотровыми площадками с панорамными видами на море и горы и собственным парком-заповедником площадью 15 000 м²? 173 600 €!

Малогабаритки в России

По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, на рынке новостроек Москвы из 181 проекта только в 44 покупателям предлагаются небольшие апартаменты (площадью меньше 35 м²). Более половины из них (64%) сконцентрировано в зоне от МКАД до ТТК.

На данный момент на квартиры площадью менее 35 м² приходится 18% от общего объема предложения (2,1 тыс. лотов). При этом основная доля предложения реализуется в проектах комфорт-класса (48,2%), на втором месте сегмент эконом (38,6%), на третьем – бизнес-класс (12,8%). В проектах премиального сегмента представлено 0,4% лотов.

Наибольшим интересом у покупателей пользуются малогабаритки - на них приходится 33% сделок по договорам долевого участия. Затем идут лоты площадью 35-45 м² (21% продаж).

Цена приобретаемой недвижимости будет зависеть от района её расположения. Так, квартира площадью 32,1 м² в новостройке (апарт-комплексе) в Басманном районе на Садовом кольце обойдется в € 148 300, студия площадью 28,2 м² в многофункциональном комплексе с апартаментами в Красносельском районе – в € 147 000.

Малогабаритки в пределах третьего транспортного кольца дешевле (студия площадью 29,3 м² в  ЖК бизнес-класса, строящемся в Басманном районе примерно в 200 м от ТТК, будет стоить € 122 000. Студия поменьше (22,9 м²), находящаяся в здании уже в 600 м от ТТК в том же районе – € 80 000.

Самые доступные по цене квартиры располагаются ближе к МКАД. Апартаменты площадью 25,3 м² в ЖК комфорт-класса в районе Ховрино оцениваются в € 48 000, студия 18 м² в комплексе такого же уровня в районе Гольяново может обойтись в € 45 000.

Что надо учитывать инвестору?

Прежде, чем решиться на приобретение малогабаритного жилья, нужно определиться с выбором страны и локацией в ней. Например, подыскивая квартиру небольшой площади для инвестиций в Турции, помните, что максимальную отдачу можно получить в Стамбуле, а не на туристическом побережье Анталии.

Учитывайте доходность и новые тренды на рынке недвижимости. Так, сегодня более 50% клиентов Tranio интересуются доходными микроапартаментами в Германии.

Не забывайте о возможности кредитования! Во многих странах мира иностранные инвесторы могут рассчитывать на достаточно привлекательные условия по ипотеке.

Автор: Лариса Письменная

Материал подготовлен для CIAN