Мал золотник, да дорог: недвижимость с какой доходностью быстрее растёт в цене
Аналитики Tranio изучили связь между уровнем доходности и ростом стоимости недвижимости и выявили, что:
- жильё обладает более низкой доходностью и дорожает быстрее коммерческих объектов;
- цены на уличные магазины опережают рост цен на офисные и производственные помещения;
- среди объектов недвижимости одного типа быстрее дорожают те, что имеют меньшую начальную доходность;
- объекты в локациях с низкими рисками и доходностью характеризуются бóльшим приростом стоимости;
- среди дешевеющих объектов меньше всего теряют в стоимости те, что характеризуются более низкой доходностью;
- рост капитализации может компенсировать низкую доходность от аренды.
Жильё дорожает быстрее коммерческих объектов
По сравнению с коммерческими объектами, жильё имеет более низкую доходность, однако дорожает быстрее. В Германии доходность жилой недвижимости составляет в среднем
Магазины, офисы или производственные помещения?
Среди объектов разных типов также быстрее всего дорожают те, доходность которых ниже. Так, в среднем по миру доходность
Аналогичная тенденция характерна и для объектов одного типа. Например, анализ доходности и динамики цен на торговую недвижимость в более чем 60 городах Германии показывает, что объекты с доходностью 5,0%
Быстрорастущие локации
Связь между уровнем доходности и ценовой динамикой характерна и для объектов одного типа, расположенных в разных локациях: недвижимость на популярных рынках имеет более низкую доходность, но дорожает быстрее.
По данным американского портала Zillow, анализ динамики арендных ставок и цен на недвижимость более чем в 5 тыс. городских районов США показал, что локации, имеющие низкие риски и доходность (как правило, это престижные районы и центры крупных городов), дорожали быстрее тех, которые характеризовались более высокими рисками и высокой доходностью.
Например,
Что лучше: высокая доходность или высокая капитализация?
Даже при консервативной оценке капитализация может компенсировать почти все потери от низкой арендной доходности. Такой вывод получен в результате анализа показателей доходности и капитализации жилой и коммерческой недвижимости для 100 различных локаций в Германии. Чем выше доходность, тем больше риски и меньше вероятность, что цены будут расти быстрыми темпами. И, наоборот, чем ниже доходность, тем меньше риск, что цены будут быстро падать при коррекции рынка.
Например, при доходности с аренды 3% цены растут на 5%, при доходности 7% — на 1% в год. Совокупная доходность при этом одинаковая — 8%, однако риски ниже для объектов с низкой доходностью с аренды.
Исключения из правил и обстоятельства, при которых они становятся возможными
Общее правило гласит, что чем ниже доходность, тем быстрее растёт цена, но и у него есть исключения. Так, в отдельных случаях описанная зависимость может нарушаться:
- Обратная зависимость между начальной доходностью и ростом капитализации наблюдается, как правило, в долгосрочной перспективе. На коротком отрезке времени (
1–2 года ) под влиянием различных факторов (рыночная конъюнктура, фаза цикла недвижимости, коррекция рынка) динамика цен может не зависеть от рисков и доходности объекта. Например,из-за повышения гербового сбора цены на элитную недвижимость в центре Лондона будут расти медленнее (по данным Savills, в 2016 году они останутся на прежнем уровне), чем цены на объектыпремиум-класса в других районах (+2% в 2016 году), хотя обычно наблюдается противоположная тенденция. - Исключения, связанные с объектами в отдельных локациях: например, рынки некоторых городских районов, прилегающих к центральным улицам, часто отличаются более высокой доходностью, чем рынки центральных районов. При этом цены на объекты в периферийных локациях на отдельном промежутке времени могут расти быстрее, чем в центральных районах в силу социальных процессов, таких как, например, джентрификация.
- Конкретные отдельные объекты: например, продуктовый супермаркет в небольшом городе может иметь низкий риск инвестирования (вероятность, что он закроется, мала, если это единственная крупная торговая точка в районе) и невысокую доходность. Однако стоимость объекта не будет расти быстро, поскольку спрос на рынке недвижимости малых городов не настолько высок, как в мегаполисах.
•
Таким образом, при выборе инвестиционного объекта не стоит ориентироваться только на его доходность — следует также учитывать потенциал роста его капитализации. С другой стороны, нужно иметь в виду особенности отдельных сегментов рынка и конкретных объектов, так как определённые обстоятельства могут привести как к быстрому росту цен у объектов с высокой доходностью, так и, наоборот, к умеренному — у объектов с низкой доходностью.
При выборе доходного объекта лучше руководствоваться принципом „золотой середины“: если приобрести объект с очень низкой доходностью, то нет гарантии роста капитализации, а если купить недвижимость со слишком высокой доходностью, то есть вероятность, что объект подешевеет. В 2015 году мы наблюдали такую ситуацию, при которой оптимальная гарантированная доходность находилась на уровне 5%. В этом случае высока вероятность, что цена в будущем значительно вырастет. Это так ещё и потому, что кредит, взятый под 2% годовых, лучше „разгонит“ доходность объекта, который на входе даёт 5, а не 3%. В итоге получается, что уровень доходности
в 5–6% — это золотая середина для инвестора с горизонтом инвестиции от 10 лет.
Дарья Березина, Юлия Кожевникова, Tranio
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Стоимость недвижимости в Барселоне, Испания