Какая недвижимость была самой доходной в 2014 году?

Tranio.com составил рейтинг популярных среди международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилые и коммерческие объекты в 2014 году. Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости путем сложения ставки доходности от аренды и годового прироста стоимости.

Офисы: самые прибыльные рынки — американские города

Благодаря двузначному приросту стоимости ряду городов удалось добиться совокупной доходности 20–30% и более.

Первое место в рейтинге самых доходных офисных рынков занял Сан-Франциско. Здесь, по данным Colliers, не самая высокая доходность от сдачи в аренду — 4,58%, однако, как свидетельствует исследование JLL, в IV квартале 2014 цены на покупку повысились на 33% в годовом исчислении. Не отстает и аренда: на полуострове она подорожала на 22,6%, в самом городе — 8%, в Кремниевой долине — на 2,2%. По прогнозам Knight Frank, до 2019 года арендные ставки офисов в Сан-Франциско повысятся еще на 36,2%. Стремительный рост объясняется высоким спросом на аренду со стороны стартапов и международных компаний. Еще в 2013 году совокупная доходность офисов в Сан-Франциско составляла 9,75%, а в 2014 году — уже 37,58%.

Немного отстает от Сан-Франциско Лос-Анджелес. В этом городе доходность от сдачи в аренду выше — 5,5%, но цены выросли не на треть, а на 22%, что тоже много. Совокупная доходность — 27,5%. Для сравнения, в 2013 году она составляла 8,40%. Аренда за год подорожала на 6%.

Восстанавливается от кризиса рынок Барселоны. По данным JLL, цены на офисы в городе повысились на 21,6%. Совокупная доходность составила 27,1%. Через строчку разместился еще один испанский город — Мадрид с совокупной доходностью 24,5%.

Рост цен на офисы исчислялся двузначными числами еще в нескольких городах, среди которых — Нью-Йорк, Токио, Париж, Мюнхен, Лондон, Вашингтон и Пекин. В них совокупная доходность превысила 10%.

В Лондоне совокупная доходность составила 14%. Для сравнения, в 2013 году она превышала 21%. Рынок постепенно замедляется. Однако офисы в британской столице по-прежнему считаются самыми дорогими в мире. По данным Knight Frank, в III квартале 2014 квадратный метр стоил в среднем 38,6 тыс. евро. Аренда офисов в Вест-Энде, согласно CBRE, приносит 1 445 евро/м² в год — больше только в центре Гонконга (около 2 тыс. евро/м² в год).

Гонконг оказался в конце рейтинга из-за низкой доходности от аренды (2,9%) и почти нулевого прироста стоимости (0,3%). Тем не менее, коммерческая недвижимость здесь считается надежной для инвестиций из-за высокого спроса и малых рисков.

В Цюрихе, Праге и Москве цены на офисы упали, поэтому совокупная доходность получилась нулевая либо отрицательная. В Цюрихе иностранных компаний, снимающих офисы в Швейцарии, отпугивает растущий франк. Из-за этого недвижимость в этом городе становится более рискованной. За год офисы подешевели на 3%. В Москве, по данным JLL, площади подешевели на 29,8%. При этом доходность от сдачи в аренду в столице России высокая на фоне других городов (8,5%), что свидетельствует о более выраженных рисках. Аренда в Москве за год подешевела на 4,3% (данные Knight Frank). По прогнозам JLL, до 2019 года арендные ставки опустятся еще на 5–10%.

Жилье: в лидерах Стамбул, Берлин и Сан-Франциско

Среди рассмотренных рынков больше всего подорожали квартиры в трех городах — Стамбуле (более 21%), Берлине и Сан-Франциско (в обоих около 12%). Совокупная доходность составила 27, 16 и 15% соответственно.

Совокупная доходность в Берлине повысилась с 14,06% в 2013 году до 16,02% в 2014-м, в Сан-Франциско — наоборот, немного понизилась (с 16,39 до 15,36%).

По данным Reidin, квартиры в Стамбуле в ноябре 2014 подорожали на 21,58% в годовом исчислении. В городе наблюдается бум на недвижимость: спрос со стороны покупателей необычайно высок, активно возводятся новые здания, привлекаются иностранные инвестиции. Еще один плюс — относительно низкие цены: согласно данным Knight Frank, за 1 млн долл. на элитном рынке Стамбула можно купить жилье площадью 97,1 м², тогда как в Лондоне и Нью-Йорке — 25,2 и 40,2 м² соответственно.

По данным The Canadian Real Estate Association, CBRE, Global Property Guide, Idealista, Knight Frank, Laforêt, Realty Track, Reidin, Savills, WohnungsBoerse.Net, Zillow

Совокупную доходность свыше 10% в 2014 году также продемонстрировали Токио, Лос-Анджелес, Торонто и Вашингтон.

В нескольких городах квартиры за год подешевели. Среди таких рынков — Пекин, Париж, Вена, Мадрид и Цюрих. В последнем спад составил 8%. Совокупная доходность в названных городах была нулевой или отрицательной.

Самые низкие ставки доходности от сдачи в аренду в китайских городах (Пекин, Шанхай, Гонконг): годовая рентабельность составляет менее 3%. Это объясняется высокой плотностью населения, большим спросом на жилье, небольшим процентом пустующих площадей и, как следствие, низкой рискованностью для инвесторов. Цены на жилье в этих городах стагнируют из-за мер, направленных на охлаждение рынка и предотвращение «пузыря».

•

Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com: «Моя рекомендация для всех, кто интересуется покупкой доходной недвижимости,— исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски. Покупайте оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Важно, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии — новая или после недавнего капитального ремонта. Инвестируйте в наиболее понятные, развитые и грамотно регулируемые рынки, и эта стратегия приведет вас к успеху».

Юлия Кожевникова, Tranio.com