Как зарабатывать на аренде 50 тыс. евро в год: выбираем недвижимость для долгосрочных инвестиций

Более 50 тыс. евро чистого рентного дохода в год — это реальность. Для этого нужно вложить 1 млн евро в покупку доходной недвижимости. Лучше приобрести не одно здание, а несколько разнородных объектов в разных странах — диверсификация портфеля позволит снизить риски в случае кризиса на одном из рынков. Для инвестиций выберем доходный дом на четыре квартиры в Германии, апартаменты в комплексе для пенсионеров во Франции и офис в Латвии. Эти страны отличаются экономической стабильностью и хорошо подходят для долгосрочных инвестиций.

Стоимость приобретения всех трех объектов составит 957 683 евро, вместе с дополнительными расходами (комиссии риелторов, налоги на покупку, пошлины и прочее) — 1 022 901 евро. Покупка будет осуществляться без привлечения кредита. Продолжительность инвестирования — 12 лет.

1) Доходный дом в Штутгарте

Почти половину суммы мы потратим на покупку доходного дома в Штутгарте. Этот город выбран не случайно: он находится в Западной Германии, где экономическое положение лучше, чем на востоке страны. Штутгарт — это один из крупнейших инновационных центров Европы, имеющий самый высокий уровень благосостояния среди всех городов Германии. В городе и окрестностях проживает около 2,7 млн человек, из которых 1,4 млн относятся к трудоспособному занятому населению. Кроме того, по стоимости аренды Штутгарт занимает второе место в Германии после Мюнхена: квартиры сдаются в среднем за 8,18 евро/м², что на 24% больше, чем в среднем по Германии. Однако по стоимости квадратного метра Штутгарт не входит и в тройку лидеров: квартиры там стоят в среднем на 33,6% дешевле, чем в Мюнхене.

В Штутгарте мы инвестируем 440 тыс. евро в доходный дом с двумя двухкомнатными и двумя однокомнатными квартирами, расположенный недалеко от центра города. Дополнительные расходы (услуги нотариуса, риелторов, налог на покупку) составят еще почти 50 тыс. евро. Таким образом, всего для покупки потребуется 489 544 евро. Мы остановили выбор именно на доходном доме, потому что в Германии выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду:

• в Германии силен спрос на аренду: 57% немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать;
• законодательство четко регулирует отношения между собственником и квартиросъемщиками;
• стабильные доходы: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет;
• невысокий порог инвестиций: цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250–300 тыс. евро.

Обязанность по уплате коммунальных услуг и ежегодного налога на недвижимость можно переложить на арендаторов. Инвестору остается только оплачивать услуги управляющей компании (6% от «холодной» аренды в год), услуги бухгалтера и налог на доход от аренды. Если недвижимость покупается на уже имеющееся в стране юридическое лицо, например, GmbH (общество с ограниченной ответственностью), этот налог составляет 15,825% от рентного дохода.

С учетом расходов на содержание нетто-доходность объекта составит 7,88% годовых. Это более чем хороший результат. Чистая прибыль составит 34 672 евро в год. При таком показателе объект окупится уже через 12,7 лет. Здесь и далее приведен фиксированный рентный доход. В реальности арендная плата индексируется каждые несколько лет в соответствии с инфляцией, поэтому рентный доход инвестора будет возрастать.

2) Комплекс для пенсионеров под Парижем

«Цели инвестиции — денежный поток, прирост капитала, амортизация и свободная от налогов прибыль»,— пишет известный предприниматель и инвестор Роберт Кийосаки. Этим целям будет идеально отвечать комплекс для пенсионеров, приобретенный во Франции в соответствии с законом LMNP Censi-Bouvard.

Мы выбрали именно этот тип инвестиционной недвижимости по двум основным причинам:

• по закону LMNP Censi-Bouvard, инвестор, занимающийся непрофессиональной сдачей в аренду меблированного нового жилья в комплексах для студентов, туристов, пожилых людей или инвалидов в течение 9–11 лет, имеет возможность вернуть НДС и налог на доход от аренды;
• инвестиции в комплексы для пенсионеров являются низкорискованными ввиду особенностей рынка: почти нулевая вакантность (заполняемость — около 90%), стабильный спрос со стороны арендаторов, продолжительный период контрактов и гарантированная доходность.

Выбранный нами строящийся комплекс для пенсионеров находится в Леваллуа-Перре, фешенебельном пригороде Парижа. Со столицей городок связан метро, пригородными поездами и автобусными маршрутами. Сам комплекс находится менее чем в 1 км от берегов Сены, в 400 м от станции метро. Это экономически развитый район: Леваллуа-Перре расположен рядом с Дефанс — главным деловым кварталом Парижа. В городе более 6 000 предприятий с 60 тыс. сотрудниками. Всё это обеспечивает стабильную экономическую обстановку и уверенность в завтрашнем дне. В Леваллуа-Перре хорошо развита инфраструктура: есть торговый центр So Ouest, культурный центр, спортивные комплексы, парковая зона площадью в 41 га и многое другое. Комплекс включает 70 квартир, крытый бассейн с подогревом, кинотеатр, библиотеку, художественную мастерскую и ресторан. Блюда будет готовить специально нанятый шеф-повар. Учитывая, что комплекс будет оснащен удобствами класса «люкс», среди арендаторов будут состоятельные пенсионеры, поэтому риск задержки платежей сводится к нулю.

В этом комплексе мы приобретем двухкомнатные меблированные апартаменты площадью 47 м² за 267 683 eвро. НДС (20%) в размере 44 614 евро, который выплачивается при покупке новой недвижимости, уже включен в цену. Также нужно будет заплатить 10 653 eвро за услуги нотариуса, то есть всего на покупку уйдут 278 336 евро.

Инвестор будет оплачивать только услуги прикрепленной к комплексу управляющей компании (300 евро в год) и налог на недвижимость (630 евро в год). Всем остальным (косметический и капитальный ремонт, страхование и прочее) занимается управляющая компания.

Рентабельность — 4%, что считается неплохим показателем для парижского региона. Брутто-доход от аренды — 10 707 евро без учета налогов. Срок сдачи в аренду — 11 лет и 9 месяцев.

Инвестор получает возможность вернуть НДС, уплаченный при покупке, и налог на доход от аренды. Налоговая скидка рассчитывается по формуле: (11% + 20%) / 1,20 = 25,8%, где 11% — подоходный налог или налог на доход от аренды (impôt sur le revenu des personnes physiques, IRPP), 20% — НДС (taxe sur la valeur ajoutée, TVA), 1,20 — коэффициент амортизации. Ставка 25,8% применяется к цене, по которой был приобретен объект (вместе с НДС), в нашем случае — от 267 683 евро. В итоге, инвестор получит назад 69 062 евро; эта сумма будет возвращаться постепенно в течение девяти лет.

3) Офис в Риге

Будет удобнее, если, занимаясь доходными объектами в Германии и Франции, мы будем иметь возможность передвигаться по Европе без виз. Для этого нам понадобится ВНЖ в одной из европейских стран. Проще всего получить статус резидента в Латвии.

Сейчас для получения ВНЖ достаточно вложить в недвижимость Риги 142 300 евро. Однако будем смотреть в будущее: уже с 1 сентября 2014 минимальная сумма составит 250 тыс. евро. При этом кадастровая стоимость объекта должна быть не менее 80 тыс. евро.

Чтобы совместить приятное (ВНЖ) с полезным (рентный доход), приобретем офис стоимостью 250 тыс. евро в центре Риги. С учетом пошлин, выплачиваемых при оформлении сделки, общая сумма покупки составит 255 021 евро. (Комиссию риелтору —до 5% — в Латвии платит продавец, поэтому этот пункт расходов исключается).

Коммунальные услуги зимой составляют 296,70 еврo в месяц, летом — 61,06 евро. На остальные расходы (налоги, ремонт и прочее) уходит около 250 евро в год. Всего на содержание офиса будет тратиться примерно 2 400 евро в год.

Аренда будет приносить 12 500 евро в год с учетом того, что офис пустовать не будет. Эта сумма облагается налогом на доход от аренды по ставке 24%. Чистый доход составит 7 100 евро в год.

•

Совокупный доход от инвестиций за 12 лет с учетом рентного дохода и дохода от перепродажи составит 1 784 297 евро. Таким образом, по истечении 12 лет мы получим на 42,67% больше, чем вложили.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru