Как инвестировать в гостиничную недвижимость Австрии и Германии

По данным консалтинговой компании CBRE, во II квартале 2015 объём инвестиций в гостиницы Европы и Ближнего Востока составил 5,7 млрд евро, что на 39% больше по отношению к аналогичному периоду 2014 года. Это говорит о том, что инвесторы настроены оптимистично. Особенным спросом у них пользуются стабильные рынки, такие как Австрия и Германия. Ежегодно в отели этих стран вкладывается около 300 млн и 900 млн евро соответственно.

Инвестировать в гостиничную недвижимость Австрии и Германии выгодно по нескольким причинам:

• большой туристический поток: ежегодно эти страны привлекают миллионы туристов;
• высокая доходность при относительно низких рисках;
• хорошая заполняемость, не зависящая от сезонного спроса, особенно в крупных городах.

Туристические «магниты»

Ежегодно Австрию посещает около 20 млн туристов (только половина из них едут специально в столицу), в совокупности они проводят в стране около 130 млн ночей.

«В Австрии три наиболее подходящих локации для покупки гостиничной недвижимости — Вена, Зальцбург и Тироль, причём Вена — явный лидер. Независимо от сезона в столицу постоянно приезжают и туристы, и бизнесмены, и участники всевозможных конференций. Ликвидность недвижимости также выше всего в Вене. Хороший отель в этом городе при необходимости всегда можно быстро продать»,— говорит Сергей Шавло, частный консультант по инвестициям.

Другие привлекательные для инвестиций регионы Австрии — Зальцбург, Тироль, Форарльберг и Каринтия — пользуются спросом в основном зимой, поскольку там расположены горнолыжные курорты.

В Германии туристический поток ещё больше, чем в Австрии: общее ежегодное количество ночёвок туристов здесь составляет 350–400 млн. Тем, кто решил купить отель в Германии, стоит приобретать отели в крупных городах, например в одном из городов «большой семёрки», к которой традиционно относят Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт.

Независимо от региона покупки рекомендуется выбирать гостиницы, расположенные рядом с ресторанами, магазинами, развлекательными заведениями, достопримечательностями или офисами.

Доходность: до 8% годовых

Чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует непосредственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать минимум на 3–4 млн евро. Если такого капитала нет, можно воспользоваться кредитованием. Особенно это выгодно, когда снижается ставка Euribor, а вместе с ней и ставки по ипотеке.

По словам Сергея Шавло, при проверке доходности объекта всегда надо интересоваться, сколько лет работает отель и за какие годы взят показатель. Если отель новый, то данные за первые два года могут быть не репрезентативны, реальный потенциал стоит оценивать по показателям за три года и более. Стоит заручиться гарантией управляющей компании, например, можно прописать в договоре пункт о нерасторжении контракта в течение 10–15 лет и проверить финансовые возможности этой компании. Слишком высокая доходность должна настораживать: бывают случаи, когда инвесторам обещают доходность 10%, но при этом в договоре есть пункт, позволяющий управляющей компании через пару лет выйти из такого договора, поэтому всегда рекомендуется проверка объекта (Due Diligence). В большинстве случаев доходность рассчитывается от стоимости «нетто», то есть от чистой аренды — без расходов на содержание и налогов.

«При самостоятельном управлении можно получить доходность 8% и больше, а для профессионалов, которые сами занимаются управлением, показатель должен быть в районе 10% и выше. Если отелем занимается управляющая компания, то хороший показатель для трёх- и четырёхзвёздочных отелей — 5–6%. У пятизвёздочных отелей с престижным расположением эта цифра обычно ниже — в районе 2–3%. Например, престижный отель «Империал» (Hotel Imperial) в центре Вены, где в своё время останавливались Хрущёв, Кеннеди и другие известные люди, при покупке сегодня будет иметь доходность не более 2% (это связанно с высокой ценой приобретения и относительными, побочными расходами)»,— добавляет эксперт.

Чистая доходность (с вычетом налогов, стоимости услуг управляющей компании и прочих расходов) может быть невысокой. Например, в федеральной земле Зальцбург за 112 млн евро можно приобрести гостиничный комплекс, включающий отель, медико-оздоровительный центр, частные апартаменты и квартиры в жилом парке. В расчёте на 25 лет средняя нетто-доходность от инвестиций составит 3,66% годовых, от проекта — 14,20%. Средний срок окупаемости — семь лет.

Заполняемость: от 50%

Показателем хорошего расположения отеля является высокая средняя годовая заполняемость — она должна быть выше 50%. Как правило, при покупке строящегося или нового отеля этот показатель рассчитать сложнее, в то время как в случае с функционирующей гостиницей можно посмотреть процент заполняемости за предыдущие годы.

На ключевых рынках Австрии и Германии средняя годовая заполняемость отелей превышает 50%. По данным CBRE, в I квартале 2015 этот показатель в среднем по ФРГ достиг 62%. Согласно прогнозам PwC, в 2015–2016 годах в Берлине, Вене и Франкфурте средняя годовая заполняемость отелей будет держаться на уровне около 70%.

«В 2014 году загрузка пятизвёздочных отелей в Вене снизилась на 1,0% по сравнению с 2013, а для трёх- и четырёхзвёздочных гостиниц этот показатель вырос на 3,5%. Отчасти это связано с тем, что стало меньше туристов из России, но дело ещё и в том, что в австрийских трёх- и четырёхзвёздочных отелях достойный уровень обслуживания. Они отличаются от пятизвёздочных тем, что в них нет бассейна, спа, доставки еды в номер и площадь номеров не такая большая, как в пятизвёздочных гостиницах. Но многим туристам это и не нужно, они не видят смысла переплачивать. Поэтому для инвесторов трёх- и четырёхзвёздочные отели более выгодны, чем пятизвёздочные»,— утверждает Сергей Шавло.

Особенности управления

Стратегии инвестирования в крупные гостиницы и мини-отели различаются. В последнем случае крупные компании редко берутся за управление объектом, так как менеджмент мини-отеля считается мелким бизнесом, и обычно собственникам приходится взять управление на себя.

Часто инвесторы планируют купить маленький отель стоимостью от 500 тыс. до 1 млн евро, нанять управляющего и получать прибыль. Скорее всего, у них ничего не получится. Чтобы содержать персонал и платить ему зарплату, нужно, чтобы отель вмещал одновременно 80–100 гостей при максимальной загрузке. Более мелкие отели относятся к категории семейных, а это значит, что в них нет ни управляющего, ни наёмных работников. Муж, жена и дети — вот и весь персонал. Такой отель вполне может прокормить семью из нескольких человек. Если же вы хотите нанять людей, то нужно искать более крупные отели, которые стоят минимум 1,5–2,5 млн евро в зависимости от локации. Отели стоимостью от 5 млн можно попробовать сдать в аренду известному гостиничному бренду. Данный вариант управления наиболее привлекателен, поскольку позволяет снизить риски инвестора и обеспечивает ему стабильный фиксированный доход при минимальном личном участии.

София Буланова Старший консультант по инвестициям

При покупке отеля, особенно стоимостью несколько миллионов евро, не стоит экономить на управляющем персонале. Компания, которой доверяют гостиничный менеджмент, должна иметь опыт работы с объектами такого типа.

«Желательно, чтобы менеджментом занималась международная компания, имеющая в управлении несколько отелей в разных странах. Тогда нет риска, что она вдруг разорится»,— рассказывает Сергей Шавло.

•

При покупке отеля «Транио» рекомендует учитывать:

• местоположение: стоит выбирать ключевые рынки с большим туристическим потоком;
• количество звёзд: идеальный вариант для инвестиций — трёх- и четырёхзвёздочные отели;
• доходность: не стоит гнаться за слишком высокой доходностью, максимум, на что может рассчитывать инвестор — 8% годовых;
• управляющая компания: безопаснее всего доверить менеджмент крупной международной фирме — игроку, уверенно чувствующему себя на этом рынке;
• условия договора с управляющей компанией: на сколько лет он заключен, есть ли в нём пункт об индексации дохода инвестора с учётом инфляции;
• гибкие условия: можно ли при необходимости изменить назначение помещений, например, сделать из жилого помещения офис и наоборот (такая возможность защищает от рисков и делает объект более ликвидным).

Юлия Кожевникова, «Транио»