Как Airbnb и подобные ему онлайн-сервисы изменили рынок аренды жилья

Распространение онлайн-сервисов, позволяющих быстро и без посредников (peer-to-peer, или p2p) арендовать жильё, поссорило жителей крупных городов с властями и отельерами. Последние уверены: причина проблем на рынке аренды и в первую очередь заоблачных арендных ставок, — это Airbnb и подобные ему сервисы. «Транио» разобрался в ситуации.

Скандал в благородном семействе

В ноябре 2015 года в Сан-Франциско (Калифорния, США) прошёл референдум, на котором среди прочих вопросов жители города должны были решить, ограничивать ли возможности пользователей онлайн-сервиса Airbnb. Авторы вынесенного на референдум «Предложения F» (такое название получил пакет законодательных поправок, с которыми выступили противники Airbnb) предложили ввести меры контроля над арендой при помощи p2p-сервиса:

• ограничить возможность сдавать жильё в аренду на короткий срок до 75 ночей в год (при этом неважно, находится ли владелец недвижимости в это время в доме или нет; напомним, сейчас аренда жилья в Сан-Франциско в отсутствие владельца ограничивается 90 ночами в год и не ограничивается при его присутствии);
• потребовать от арендодателей составлять ежеквартальные отчёты о том, сколько дней сдавалось их жильё.

По результатам референдума, 55% жителей Сан-Франциско высказались против принятия поправок. Несогласие большинства голосовавших было вызвано тем, что сервис Airbnb существенно облегчает процедуру сдачи жилья в краткосрочную аренду, которая на таком перегретом рынке, как Сан-Франциско, приносит большие прибыли. В то же время онлайн-аренда значительно сокращает предложение на рынке долгосрочной аренды и тем самым способствует росту арендных ставок, что раздражает горожан, заинтересованных в такой аренде. По данным группы активистов Share Better SF, 70% квартир, которые можно было бы сдавать на долгий срок местным, сдаются туристам через Airbnb и подобные ему сервисы.

С новой «цифровой» реальностью столкнулись не только жители и власти Сан-Франциско — похожую ситуацию можно наблюдать в Барселоне. В августе 2015 мэр города Ада Колау (Ada Colau) обрушилась с критикой на Airbnb и Booking.com: «Интернет-сервисы не должны становиться способом обхода законов и быть прикрытием для нелегальной сдачи жилья туристам». Жители Барселоны присоединились к негодованию и провели несколько акций протеста против сдачи квартир в аренду туристам по завышенным ценам на бульваре Рамбла (La Rambla). «Квартиры, которые раньше можно было снять за 300–400 евро в месяц, теперь сдаются за 600–700 евро»,— заявил представитель местных активистов Ориол Касабелла (Oriol Casabella).

Так действительно ли Airbnb и подобные ему сервисы оказывают столь сильное давление на рынок недвижимости крупных городов? Для ответа на этот вопрос, стоит обратиться к истории создания и развития этой p2p-платформы.

Квартирный вопрос

Компания Airbnb появилась в 2008 году и практически сразу стала популярной у туристов. Сегодня на Airbnb можно арендовать жилье в 34 тыс. городов по всему миру. Сдавая в аренду квартиру посуточно, за месяц можно выручить сумму в два-три раза бóльшую, нежели при её сдаче одному арендатору на 30 дней.

При этом в менее популярных у туристов городах доля квартир, выставленных на Airbnb, по отношению к общему числу свободного для аренды жилья достаточно низкая. К примеру, в Остине (Austin) через интернет-сервис сдаётся только 6% квартир, а в Нэшвилле (Nashville) — 3%, тогда как в Нью-Йорке — 18%.

Более того, влияние Airbnb на рынок аренды неравномерно даже в крупных городах: в одних районах, как правило, пользующихся популярностью у туристов, доля квартир, сдаваемых через Airbnb крайне высока, в других же сервис может фактически не влиять на ставки.

К примеру, в Лондоне больше всего квартир через p2p-сервис сдаётся в районе Вестминстер (57%), что неудивительно, ведь это самый центр города, куда приезжает много туристов и бизнесменов, готовых оплатить дорогую, но краткосрочную аренду. Несколько ниже число таких объявлений в районе Кенсингтон и Челси (40%), а также в Кэмдене (28%), где живут обеспеченные люди, обычно не нуждающиеся в дополнительном заработке на аренде. В менее престижном Гринвиче ставки существенно ниже, и арендодателей меньше (5%), а в не очень благополучном Кройдоне доля квартир, сдаваемых на Airbnb, и вовсе составляет 1%.

Гостиницы под ударом

Удобство Airbnb уже по достоинству оценили инвесторы: даже с учётом больших издержек при сдаче квартиры на короткий срок выручка значительно выше, чем при долгосрочной аренде. Даже если такая квартира будет простаивать без арендатора два месяца в году, её доходность составит 6–7%, тогда как долгосрочная аренда принесёт только 3–4% годовых.

Помимо столь высокого уровня доходности, сравнимого с прибылью от коммерческих объектов, у квартиры, сдаваемой через p2p-сервисы, есть ещё одно важное конкурентное преимущество перед другими объектами для инвестирования: она дешевле, чем, например, торговый центр или гостиница, поэтому стать инвесторами могут многие. Уже сейчас около трети объявлений на Airbnb размещают владельцы двух и более квартир, которые, по сути, становятся конкурентами небольшого гостиничного бизнеса.

Airbnb и подобные ему сайты действительно влияют на рынки арендной недвижимости крупных городов. В то же время активность местных жителей и властей скорее всего приведёт к тому, что со временем появятся законы, регулирующие использование таких сервисов и налоговые выплаты для их пользователей. Некоторые меры предпринимаются уже сейчас. К примеру, если купить квартиру в Барселоне, её можно сдавать квартиру в краткосрочную аренду, только получив специальную лицензию от местных властей. Инвесторы охотятся за такими апартаментами, а те, кто не успел оформить лицензию, вынуждены сдавать жильё только на долгий срок.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

Иван Чепижко, «Транио»