Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Как европейские правительства поддерживают арендаторов отелей и ресторанов в пандемию

146 просмотров ·
Европа
ErenMotion / Shutterstock

Помимо финансовой поддержки, которые оказали европейские государства отельерам и рестораторам во время пандемии коронавируса, были внесены изменения и в законы. Если раньше законодательство скорее защищало интересы собственников помещений, то теперь и у арендаторов стало больше прав. Например, они могут получить отсрочку платежа или попросить о снижении арендной платы, если докажут в суде, что их бизнес пострадал из-за ограничений, связанных с пандемией. Наши юристы изучили, как поддерживают арендаторов в Греции, Испании и Германии.

Отсрочка арендных платежей

В нескольких странах Европы власти позволили арендаторам отсрочить внесение арендных платежей без каких-либо штрафов или процентов. Например, в Испании при соблюдении определенных условий пострадавшие от пандемии коммерческие арендаторы, которые не смогли договориться с крупными негосударственными собственниками, могут потребовать отсрочку арендных выплат до конца 2021 года. Крупными в этом случае считаются собственники более 10 объектов недвижимости (исключая склады и гаражи) или объектов с общей площадью более 1 500 квадратных метров. Соответствующий нормативный акт (Королевский указ-закон № 35/2020)  принят в декабре 2020 года, чтобы поддержать бизнес, занятый в сфере туризма, гостеприимства и торговли.

Снижение арендной платы

Государства также законодательно закрепляют и обязанность снижать арендную плату при определённых условиях. Так, в Греции предприятия, деятельность которых была приостановлена ​​из-за вспышки COVID-19, а также их сотрудники, чей трудовой договор был временно приостановлен, имели право потребовать 40% скидку. Это правило было введено Законом 4683/2020 от 20.03.2020, и периоды обязательного предоставления скидки неоднократно продлевались. 

Запрет на расторжение договора аренды

В Германии, даже если арендатор не вносит арендные платежи, расторгать договор на этом основании запрещено до 30 июня 2022 г. Например, арендодатель не может расторгнуть договор аренды земли или комнат из-за того, что арендатор не вносил арендную плату в период с 1 апреля 2020 года по 30 июня 2020 года, при условии, что неисполнение обязательств связано с последствиями COVID-19. 

В Германии коронавирус признан существенным изменением обстоятельств

В ФРГ также решили попробовать признать COVID-19 существенным изменением обстоятельств, которое дает возможность пересмотреть условия договора или расторгнуть его в судебном порядке. Это было зафиксировано в параграфе 313 Гражданского кодекса Германии, однако такая инициатива вызвала споры в юридическом сообществе Германии. 

Согласно новым поправкам, если арендуемая коммерческая недвижимость не может использоваться для работы арендатора или может использоваться только со значительными ограничениями в результате правительственных мер по борьбе с пандемией COVID-19, то это считается существенным изменением обстоятельств.

Как суды толкуют новую норму

По мнению немецких юристов, в вопросе, менять ли условия договора из-за COVID-19 или нет, суды будут принимать во внимание:

  • насколько правительственные ограничения влияют на работу арендатора (убытки арендатора связаны с тем, что его деятельность приостановлена по закону);
  • государственные субсидии, полученные арендатором (в ФРГ их достаточно много);
  • была ли экономия на расходах;
  • финансовое состояние арендатора.

Судебная практика пока что складывается неоднозначно. 

Мюнхенские суды отказали арендаторам в пересмотре договора аренды 

25 января 2021 года вышло первое решение суда, касающееся нового правила распределения риска в арендных отношениях. Однако Мюнхенский суд не поддержал требования арендатора пересмотреть договор аренды отеля.

Суд посчитал, что арендатор должен был иметь финансовый резерв на случай падения продаж, а не перелагать эту ответственность на арендодателя. Суд также подробно разобрал причину падения выручки арендатора. По его мнению, отель потерял клиентов не из-за правительственных мер, а из-за изменения в поведении клиентов. Так как коронавирус побудил людей больше работать из дома, это привело к снижению бронирования гостиниц для деловых поездок.

Чуть позже Мюнхенский суд также отказал и сети универмагов C&A в пересмотре арендной платы. Основные аргументы суд привёл те же: арендатор был обязан создать финансовые резервы а также компенсировать снижение посещаемости конкретного магазина за счёт онлайн-продаж через интернет-магазин. Также учитывались государственные компенсации, полученные C&A.  

Дрезденский суд поддержал арендатора

24 февраля 2021 года Дрезденский суд принял решение в пользу арендатора. Суд постановил, что владелец ресторана, пострадавшего от приказа о закрытии, может платить арендодателю в два раза меньшую сумму арендной платы. 

«На практике многие арендаторы просят собственников снизить арендную плату», – говорит Александра Анкудинова, проджект-менеджер Tranio в Германии. Например, одна из сетей текстиля рассылает собственникам помещений письма, в которых пишет, что она не получает дотаций и промежуточных пособий и не может воспользоваться государственными кредитами или другими субсидиями, так как не классифицируется как системообразующее предприятие. «Далее она предлагает снизить ей арендную плату до 50%, но при этом платить сопутствующие платежи в полном объеме. Более того, для юридических формальностей компания предлагает заплатить аренду полностью за январь и февраль 2021 года, а затем собственник должен добровольно вернуть половину», – приводит пример Анкудинова.

В целом, по данным немецкой юридической компании Lutz Abel, по состоянию на декабрь 2020 года только 28% пострадавших отельеров и рестораторов смогли договориться со своими арендодателями о сокращении или отказе от аренды. Остальные 72% продолжают платить полную арендную плату.

Выводы

  1. Судебная практика в Европе складывается неоднозначно, и по каждому обращению будет индивидуальное решение.
  2. Арендаторы могут получить отсрочку или скидку, если договор был заключен до пандемии коронавируса. Кроме того, арендатору необходимо доказать, что убытки вызваны правительственными ограничениями, а не снижением покупательской способности или изменениями в поведении покупателей. 
  3. Послабления, скорее всего, не получат арендаторы, которым выплачивались государственные субсидии.

Материал подготовлен для Pravo.ru

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %