Как блокчейн и распределённые реестры преобразят рынок недвижимости

Технология блокчейна (англ. blockchain — «цепочка блоков») прославилась благодаря биткойну — основанной на ней криптовалюте. В обиходе слово «блокчейн» применяют также к остальным цифровым валютам и другим проектам — от реестра бриллиантов Everledger до системы онлайн-голосования Follow My Vote, однако не все эти проекты используют блокчейн в техническом смысле. На самом деле их объединяет то, что все они реализуют так называемый распределённый реестр (distributed ledger или shared ledger) — многообещающую инновацию, которая, по моему мнению, радикально изменит мировой рынок недвижимости в ближайшие 10–15 лет.

Распределённый реестр — это разновидность баз данных. Как и традиционные базы, реестр может содержать информацию любого рода — хоть финансовые транзакции, хоть семейные фотографии. Новшеством является то, что копии реестра хранятся одновременно у всех его пользователей и автоматически обновляются. Надёжность системы обеспечивают криптографические алгоритмы, благодаря которым внесённую в реестр запись невозможно удалить или подделать. Легитимность добавления новых записей достигается так называемыми методами консенсуса — это тоже компьютерные алгоритмы, которые различаются от системы к системе, но выполняют одну и ту же функцию: не допустить технической возможности искажения данных (например, из-за компьютерного сбоя или злого умысла).

В отчёте «Distributed Ledger Technology: beyond block chain», подготовленном Департаментом по науке правительства Великобритании в 2016 году, блокчейн и другие технологии распределённых реестров названы прорывным изобретением, сравнимым с паровыми машинами и Великой Хартией Вольностей.

Я уверен, что внедрение этих инноваций сделает рынок недвижимости гораздо прозрачнее, а инвестиции на нём — на порядки проще и доступнее.

Что блокчейн обещает рынку недвижимости

Технологии распределённого реестра будут востребованы практически во всех операциях с недвижимостью, включая перевод денег, регистрацию прав собственности и заключение договоров.

Перевод денег. Покупка недвижимости за криптовалюту, минуя банки, уже стала реальностью. Например, в 2014 году за биткойны были проданы дома на Бали и в Канзасе, каждый стоимостью более 500 тыс. долл, а также дом в Калифорнии (1,6 млн долл.). В ближайшем будущем стоит ожидать, что блокчейны станут применяться не только для оплаты сделок в криптовалюте, но и для перевода обычных (фиатных) денег, а также национальных цифровых валют, выпущенных государственными центральными банками.

Реестры объектов, сделок и прав собственности. Информация об объектах недвижимости, сделках, регистрации прав собственности, обременениях и состоянии объектов станет заноситься в распределённые реестры, доступ к которым можно будет получить и с настольных компьютеров, и из мобильных приложений. Пилотные проекты таких систем стартовали в нескольких странах: например, с 2016 года Шведский земельный реестр проводит масштабное исследование, цель которого — выяснить потенциал блокчейна для перевода земельного реестра на эту технологию.

Предполагаю, что скоро каждый объект недвижимости сможет получить «блокчейн-паспорт», в котором указаны его технические характеристики. В частности, это упростит и ускорит оценку недвижимости, поскольку сейчас для каждой сделки приходится заново заказывать соответствующие документы, причём этим «справкам БТИ» не всегда можно верить. Думаю, что появятся и порталы, и базы MLS, где объекты будут сопровождаться блокчейн-паспортами.

Смарт-контракты. Так называются сделки и другие договоры, которые заключаются полностью в цифровом виде, а их исполнение (например, переход права собственности от одного владельца к другому) обеспечивают компьютерные протоколы без участия человека. Те же протоколы автоматически проверяют возможность и законность сделки; они не допустят заключение договора, если его условия не удовлетворяют установленным нормам.

Идея смарт-контрактов появилась ещё в 1990-х годах, однако блокчейн и похожие технологии обещают вывести смарт-контракты на необходимый уровень надёжности и безопасности. Через такие контракты могут быть реализованы сделки по купле-продаже и аренде недвижимости. В сентябре 2016 года британская консалтинговая компания Deloitte объявила, что совместно с администрацией Роттердама (Нидерланды) и Кембриджским центром инноваций запустила пробный проект по регистрации арендных сделок с помощью блокчейна.

Счета эскроу часто применяются и при покупке, и при аренде недвижимости. Например, арендодатели в США берут со съёмщика страховой депозит, хранящийся на счёте эскроу, деньги с которого нельзя снять без согласия арендатора. Сейчас держателями эскроу выступают преимущественно банки и нотариусы, но распределённые реестры способны изменить ситуацию. Скажем, при покупке недвижимости на стадии строительства покупатель сможет положить деньги на счёт эскроу в блокчейне. После того, как новостройка будет введена в эксплуатацию и покупатель получит право собственности, деньги автоматически разблокируются для застройщика с помощью смарт-контракта.

Голосования. В многоквартирных домах путём голосования собственников квартир часто принимаются решения, касающиеся общей инфраструктуры,— например, капитального ремонта или обустройства придомовой териитории. Технологии распределённого реестра обеспечат надёжное удалённое голосование, когда каждый собственник сможет убедиться, что его голос засчитан правильно. Блокчейны будут востребованы и в других случаях, когда решения в сфере недвижимости принимаются на основе голосования,— например, для голосования пайщиков или акционеров.

Практическая польза распределённых реестров

С использованием блокчейна и других технологий распределённого реестра операции с недвижимостью станут проще, быстрее и дешевле, рынок избавится от лишних посредников, станет безопаснее и прозрачнее, а значит, ликвиднее.

Сокращение транзакционных издержек. По информации газеты «Ведомости», «о первой реальной сделке на блокчейне стало известно в сентябре 2016 года: британский банк Barclays, израильский технологический стартап Wave и ирландский производитель молочной продукции Ornua провели аккредитив на 100 000 долл. В обеспечение экспорта партии масла и сыра Ornua в адрес Seychelles Trading Company менее чем за 4 часа. Обычно этот процесс занимает 7–10 рабочих дней из-за обработки документации».

Аналогично сократится время заключения сделок на рынке недвижимости. На оформление документов вместо недель и месяцев будут уходить часы или даже минуты. Трансграничные переводы и конвертация средств станут не только быстрее, но и дешевле; снизится также стоимость технической работы по передаче прав собственности. Подешевеет и оформление сделки: например, не понадобятся услуги нотариуса и органов, регистрирующих сделки, при том, что сейчас эти услуги могут обходиться в 1–2% от стоимости недвижимости.

Безопасность. Чтобы подделать существующую запись в распределённом реестре, придётся взломать каждый из компьютеров, на котором хранится копия реестра, а их число может быть огромным (например, количество пользователей биткойна оценивается в несколько миллионов). Нельзя удалить запись или внести данные задним числом, что значительно сужает поле для мошенничества и злоупотреблений.

Прозрачность и ликвидность. При использовании открытых реестров на базе блокчейна продавцы и покупатели получат настраиваемый доступ к полной цепочке документов по сделке и смогут убедиться в точности и подлинности каждого документа. Таким образом блокчейн повысит прозрачность сделок, а из-за этого недвижимость станет более ликвидным инструментом инвестиций. Повышение прозрачности и ликвидности может привести к ещё большему притоку капитала.

Перечисленные факторы простимулируют развитие коллективных инвестиций. Смарт-контракты дают практически безграничные возможности по структурированию прав на объекты и инвестиционные проекты, и это поможет конструировать различные форматы краудфандинга. Кроме того, активному развитию коллективных кроссграничных инвестиций будут способствовать механизмы голосования, использующие идентификацию через блокчейн, снижение себестоимости структурирования и транзакции капитала, отсутствие государственных ограничений на вывод средств.

В частности, Tranio сейчас работает над краудфандинговым проектом, который позволит владельцам криптокапитала вступать в клубные сделки наряду с традиционными клиентами. Частные вкладчики смогут реализовывать стратегии сохранения капитала и заработка на недвижимости, минуя банки с их комиссиями и используя блокчейн, чтобы заключать договоры, переводить деньги и впоследствии получать доход.

Проблемы блокчейна

Индустрия распределённых реестров находится в начале своего развития, и её применение к рынку недвижимости пока сталкивается с проблемами.

Отсутствие регулирования. Возможности технологии опережают государственную реакцию, и ещё не создана нормативная база, регулирующая использование блокчейна. Многие преимущества распределённых реестров смогут реализоваться только после появления такой базы, которая позволит, например, защитить в суде смарт-контракты и другие операции, осуществлённые на блокчейне.

Высокие издержки на перевод обычного капитала (фиата) в криптовалюту и обратно: комиссии за вывод средств на карту Mastercad или Visa варьируются от 0,5 до 5%. Скорее всего, эта проблема исчезнет со временем. Уже сейчас несколько стартапов заявляют, что смогут свести комиссии к нулю.

Процедура «знай своего клиента» (KYC). Скорее всего, владельцам криптокапитала, как и остальным инвесторам, придётся проходить стандартные процедуры проверки источников денег, что на сегодняшний день сложно реализовать технически. Банки, обязанные в силу закона проверять происхождение денег, пока не готовы работать с собственниками криптовалюты.

В случае коллективных инвестиций отсутствие банковского регулирования и комплаенса потенциально позволяет застройщикам, как и любым акцепторам средств, дешевле собрать деньги и не быть обременёнными обязательствами, а также снижает себестоимость и повышает доходность. Но для вкладчиков возникают риски, главный из которых — оказаться жертвой девелоперов-аферистов.

Высокая волатильность и сверхдоходность криптовалют некоторое время будут тормозить инвестиции в рынок недвижимости: девелоперские проекты в хороших локациях приносят инвесторам около 15% годовых (а арендные и того меньше — в среднем 5%), тогда как курс биткойна подскакивает на 100–200% за малые промежутки времени. В то же время непрерывный рост ведёт к тому, что криптовалюты теряют свойство стабильности, важное для расчётного средства, и превращаются в подобие акций стремительно растущей компании. Мало кто хочет продавать дорожающие акции сегодня, если завтра они будут ещё дороже.

Но, по моему мнению, часть людей, зарабатывающих на криптовалюте, вскоре захочет переместить часть своего капитала в более простой, реальный и надёжный инструмент — недвижимость. Такова человеческая психология: люди, зарабатывающие на растущих рынках, хотят вложить часть денег в более стабильные активы, и наоборот.

В конечном счёте, из-за меньших регуляторных барьеров и транзакционных издержек, криптокапитал станет мощным драйвером трансграничных инвестиционных сделок с недвижимостью, что позволит увеличить доходность для инвесторов. Удачные стартапы заработают себе имя и станут конкурировать с классическими фондами недвижимости.

•

По прогнозу консалтинговой компании Accenture, в 2018–2024 годах блокчейн распространится на множество разных типов активов, а к 2025-му станет массовым явлением и неотъемлемой частью мирового капитала.

«Уже ясно, что пришествие технологий распределённых реестров начинает подрывать многие существующие способы ведения бизнеса»,— к такому выводу приходит отчёт Департамента по науке правительства Великобритании. Я убеждён, что результатом этого «пришествия» станут позитивные трансформации не только рынка недвижимости, но и всех отраслей экономики.

Георгий Качмазов и Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для realty.rbc.ru