Инвестиции в недвижимость стран Прибалтики: обзор основных рынков в 2014 году

C тех пор, как прибалтийские страны стали членами еврозоны (Эстония в 2011 году, Латвия в 2014 и Литва в 2015), они стали заметно более популярными среди международных инвесторов.

Все три страны демонстрируют хорошие экономические показатели. Так, ВВП Литвы в 2014 году вырос на 2,9%, безработица понизилась, зарплаты повысились, иностранные прямые инвестиции в экономику набирали обороты седьмой год подряд, и инфляция достигла самого низкого уровня в истории (0,2%). В Латвии и Эстонии также наблюдались схожие позитивные тенденции.

Объем инвестиций: 425 млн евро в 2014 году

По сообщению компании Newsec, в 2014 году инвестиции в коммерческую недвижимость Прибалтики составили примерно 425 млн евро. На 2015 год прогнозируется увеличение капиталовложений до 500 млн евро, что всё равно меньше уровня 2007 года, когда рынок Прибалтики получил денежные вливания в размере более 900 млн евро. Тот год стал пиковым за десятилетнюю историю наблюдений.

Доля инвестиций в недвижимость Литвы составила около 40%. На Эстонию и Латвию пришлось по 30%.

Инвесторы: основные игроки — местные и скандинавы

На рынке прибалтийских стран сильны местные инвесторы. Их доля составляет 49%. Ключевыми игроками также являются скандинавские компании (34%) и российские фонды. На рынке также присутствуют граждане стран Западной Европы.

В последнее время на прибалтийском рынке стало больше профессиональных инвесторов, укрепилось положение местных фондов, среди инвесторов увеличилось число семейных компаний из России и Северной Европы. Сейчас регион рассматривают больше иностранные инвесторов, которых раньше отпугивали незначительные размеры рынка, валютные риски (исчезнувшие с вступлением стран в зону евро) и недостаток ликвидности.

Доходность: выше, чем в других странах

Ставки доходности в странах Прибалтики выше, чем в Западной Европе.

Столицы государств привлекают наибольшее внимание инвесторов. Там самая ликвидная, и при этом самая дорогая недвижимость. В 2014 году средняя доходность премиальных торговых и офисных помещений составила 7,00 – 7,25%, помещений классом ниже — 8,00 – 9,00%. Качественные складские помещения приносят 8,50 – 8,75% годовых.

Доходность в провинциальных городах обычно выше и варьируется от 9,00 до 12,00%.

Сегменты: офисы — лидеры спроса

Самым востребованным среди инвесторов в Прибалтике стал офисный сегмент. На него пришлась почти половина инвестиций. Объем вложений в офисы достиг рекордных 210 млн евро. Промышленно-складские помещения и логистические комплексы также пользовались спросом, и в 2014 году инвестиции в эти типы недвижимости впервые превысили вложения в торговые площади.

Торговые площади

В Литве 40% предложения новых торговых помещений приходятся на Вильнюс. На рынок продолжают приходить иностранные бренды, активно открываются магазины. В 2014 году аренда помещений площадью до 100–150 м² стоила 26–48 евро/м² в месяц.

В Латвии основной рынок торговой (и не только) недвижимости — это Рига. Аренда помещений размером до 100–150 м² в 2014 году в столице стоила 25–60 евро/м² в месяц. Пустовали только 1–3% площадей в торговых центрах.

Эстония занимает четвертое место в Европе по объему торговых площадей на душу населения. Тем не менее, сохраняется потенциал для дальнейшего расширения рынка. В 2014 году строительный сектор страны демонстрировал оживление. Количество сданных в Таллинне торговых помещений побило четырехлетний рекорд. Доля пустующих площадей почти равна нулю. Аренда магазинов площадью до 100–150 м² стоила 17–50 евро/м² в месяц.

Офисы

В Вильнюсе предложение офисов в 2014 году выросло на 5,2%. Еще одним оживающим рынков является Каунас, где в 2015 году ожидаются новые проекты. Доля пустующих площадей минимальна: в IV квартале 2014 в офисах класса А в Вильнюсе она не превышала 0,5%. Аренда премиальных офисных помещений в центре столицы стоит 14–15,8 евро/м² в месяц. Офисы классами ниже сдаются за 8,5–13 евро/м².

В Риге предложение офисов в 2014 году увеличилось на 9,1%. Доля пустующих помещений классов A и B в конце года составила 8,5%. Офисы класса A в центре Риги сдаются за 14–16 евро/м² в месяц, помещения класса B — за 7–12 евро/м².

Аренда в Таллинне стоит 16 – 17,5 евро/м² для офисов класса A+, 13,4 – 17,5 евро/м² для офисов класса A и 8 – 12,5 евро/м² для класса B. Доля пустующих площадей — 4–6%.

Промышленно-складские помещения

В Литве основные рынки промышленно-складских помещений — Вильнюс, Каунас и Клайпеда. Аренда стоит в среднем 3,5–4,8 евро/м² в месяц. Доля пустующих площадей остается низкой (около 5%).

В Латвии аренда помещений этого типа недвижимости в 2014 году стоила 3–4,3 евро/м² в месяц. По прогнозам, в 2015 году стоимость останется на том же уровне. Доля пустующих площадей на конец 2014 года — 7%.

Самые популярные рынки промышленно-складских помещений Таллинна и Эстонии в целом — районы Мустамяэ и Ласнамяэ. Среди арендаторов наибольшим спросом пользуются помещения площадью около 1 тыс. м² в новых или отремонтированных зданиях. Среди арендаторов много иностранных предприятий. Аренда стоит около 3–5 евро/м² в месяц.

Гостиницы

В Литве большинство отелей (около сотни) относятся к категории «три звезды». В стране всего 10 пятизвездочных отелей (в Вильнюсе, Паланге, Тракае и Пренае). В 2014 году отели зафиксировали на 7% больше гостей, чем в 2013-м. Количество иностранцев достигло 1,1 млн человек. 60% из них останавливались в Вильнюсе. Среди зарубежных туристов преобладали граждане России, Германии, Белоруссии, Польши и Латвии. В 2014 году стандартный номер на двоих в Вильнюсе стоил 164 евро в пятизвездочном отеле, 92 евро в четырехзвездочном и 61 евро в трехзвездочном.

В Риге и столичном регионе количество отдыхающих в отелях в 2014 году выросло на 15%. Большинство туристов — россияне (21%), немцы (13%) и литовцы (8%).

Большинство отелей Эстонии расположены в Таллинне. Кроме того, рынок гостиничной недвижимости развит в Тарту, втором по величине городе страны, в курортном Пярну, а также на Сааремаа и других островах. Более 40% туристов, останавливающихся в отелях Эстонии,— это граждане Финляндии, 16% — россияне. Средняя стоимость номера в Таллинне — 40,8 евро в сутки.

Жилье

В Литве цены на квартиры в 2014 году повысились на 6,6%. В Вильнюсе жилье подорожало на 13,1% (до 1 112 евро/м²), в Шяуляе — на 12,3% (до 470 евро/м²), в Клайпеде — на 12,2% (до 770 евро/м²), Каунасе — на 10,3% (580 евро/м²), в Паневежисе — на 6,4% (до 415 евро/м²). За семь месяцев 2014 года количество сделок с этим типом жилья в стране увеличилось на 26%. По прогнозам, продажи в 2015 году останутся на том же уровне.

В 2014 году 85% всех новых квартир в Латвии были куплены нерезидентами. В 2015 году ситуация может измениться. Эксперты прогнозируют стагнацию на рынке квартир, особенно в сегменте 150–200 тыс. евро. Спад активности может быть вызван изменениями в законе о ВНЖ. Есть вероятность, что застройщики приостановят новые проекты. Между тем, до повышения планки инвестиций иностранцы активно покупали квартиры в Латвии для получения статуса резидента. Спросом пользовались небольшие города (Цесис, Озолниеки), где для получения ВНЖ достаточно было вложить около 70 тыс. евро. Сейчас для всех городов установлен порог в 250 тыс. евро. Большинство претендентов на ВНЖ — это граждане России, Китая и Украины. В 2014 году квартиры в новых проектах Риги подорожали на 7,5%, жилье в домах советской эпохи повысилось в цене на 4%. В 2014 году 80% сделок заключались на сумму менее 80 тыс. евро.

На эстонском рынке жилья почти половина сделок приходится на Таллинн. Средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 10,6% до 932 евро, в Таллинне — на 15% до 1 450 евро. В 2015 году ожидается замедление роста. Цены на новые квартиры в хороших районах достигают 2 300 – 4 400 евро/м².

Юлия Кожевникова, Tranio.com