Инвестиции в недвижимость — лучшая защита от инфляции

Как гласит «Закон Дьюдни о нулевой доходности», прибыль от инвестиции равна убыткам от инфляции плюс налоги, что в итоге равно нулю. «Бумажные деньги обесцениваются неимоверно быстро, и зачастую часть средств инвестируется не столько с целью приумножить, сколько с целью их сохранить»,— говорит Илья Битков, риелтор Coldwell Banker. Что же делать инвесторам, которые хотят не только уберечь капитал, но и увеличить его?

Почему стоит вкладывать средства в недвижимость?

«Раньше многие инвесторы гнались за доходностью, а сейчас все чаще мы встречаем людей, которые просто хотят сохранить капитал. И это не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. Хранение в валюте подвергает капитал серьезному риску девальвации. Из всех популярных инструментов инвестиций — акции, золото, банковские депозиты, управляющие компании — недвижимость видится нам наиболее перспективным и надежным»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Чтобы уберечь средства от инфляции, их определенно не стоит вкладывать в золото: в 2013 году этот металл подешевел почти на треть. Не рекомендуется хранить все средства в ценных бумагах — они могут в одночасье упасть.

Самое верное решение — вложить средства в ликвидную недвижимость растущего рынка. Такие инвестиции не принесут баснословную доходность, но надежно защитят деньги от обесценивания.

Рассказывает Илья Битков: «При общении с клиентами (особенно в кризисные годы) я слышу немало критических, а порой и враждебных высказываний по отношению к выбранным ими пакетам акций, к брокерам и страховым агентам, посоветовавшим тот или иной инвестиционный продукт. Массу неудовольствия вызывают и проценты по сберегательным и накопительным банковским депозитам, а также и „проседающие“ пенсионные фонды. Более того, именно глобальные изменения на рынке недвижимости влияют на состояние рынка ценных бумаг и другие виды бизнеса. Недвижимое имущество может быть затронуто волной экономического кризиса, однако при всем этом оно остается реальным, а не „бумажным“ объектом, способным приносить как минимум доход от сдачи в аренду».

Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, также выделяет ряд преимуществ недвижимости перед другими объектами инвестиций: «Это регулярный доход, более низкие риски, возможность своими усилиями улучшить объект. Кроме того, недвижимость легко заложить в банке, и она дешевеет не так быстро, как ценные бумаги или металлы, поэтому у инвестора есть время среагировать».

В 1973 году жилье в Лондоне стоило в среднем 12 848 фунтов стерлингов (данные Nationwide). Если допустить, что 40 лет назад инвестор купил квартиру по такой цене, то к концу 2013 года объект уже стоил 345 186 фунтов стерлингов, то есть прирост стоимости составил 332 338 фунтов (недвижимость подорожала почти в 27 раз). Цены на золото на лондонском рынке за тот же период выросли в 14,5 раз (данные Measuring Worth). А если учесть, что все 40 лет недвижимость можно было сдавать в аренду, то ее доходность во много раз превышает доходность золота.

Реальный прирост капитала

«Иногда нужно бежать, чтобы оставаться на одном месте»,— говорила Алиса из книги Кэролла. Инвестор бы уточнил: «Бежать со всех сил, чтобы обогнать». Для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость, важно добиться, чтобы реальный прирост капитала (сверх инфляции) был в плюсе.

Поясним на примере, что такое реальный прирост капитала. В Турции со II квартала 2012 по II квартал 2013 цены на недвижимость выросли на 12,5%, и многие говорили о буме на жилье. Однако с учетом высокой инфляции (7,5%) реальное подорожание составило лишь 5%. Еще хуже, когда инфляция опережает рост цен, как это происходит в России. По данным федерального портала «Мир квартир», в 2013 году вторичное жилье в нашей стране подорожало на 2,1%. В то же время уровень инфляции составил 5,3%. Таким образом, в реальном исчислении недвижимость в России подешевела на 3,2%.

Лучший способ добиться реального прироста капитала — сдавать недвижимость в аренду, а не просто ждать, пока вырастут цены продажи. Например, если инфляция составляет 3% в год, а цены растут на 5% в год, реальный прирост капитала составит лишь 2%. В то же время, если бы инвестор сдавал недвижимость в аренду, ему удалось бы получить дополнительные 4–5% годовых.

Стоимость аренды лучше привязывать к той валюте, которая меньше всего подвержена колебаниям инфляции. Например, доллар с 1973 по 2013 обесценивался в среднем на 4,3% в год, фунт стерлинга (за тот же период) — на 6,1%. Что касается рубля, то с 1991 по 2013 год средняя инфляция составила 181% (худшим годом был 1992-й, когда потребительские цены подскочили на 2 508,8%).

Чтобы прирост капитала превысил инфляцию, можно приобретать недооцененные объекты, а также недвижимость, стоимость которой можно увеличить, сделав эффективный и экономичный ремонт. И, конечно, немаловажное значение имеет местоположение здания.

В какие объекты инвестировать?

Одни объекты более чувствительны к инфляции, чем другие. И чем сильнее они реагируют на рост потребительских цен, тем лучше для инвестора. Эта чувствительность чаще всего зависит от срока аренды, то есть от того, как часто арендные ставки пересматриваются в соответствии с инфляцией.

Будет ли индексироваться арендная плата, зависит от условий, прописанных в договоре. Например, в Германии в договор коммерческой аренды нередко включается положение об автоматической индексации арендной платы. Стоимость аренды обычно привязывается к индексу потребительских цен (ИПЦ) Германии. Индексация происходит каждый год, или когда совокупный прирост ИПЦ достигает 10%.

Лучшую защиту от инфляции предоставляют объекты с короткими сроками аренды и объекты, арендная плата которых зависит от размера прибыли арендатора (например, торговая недвижимость). «Это палка о двух концах — слишком бурный рост инфляции снижает покупательскую способность, продажи снижаются, и вместе с ними снижается выручка и арендная плата. В целом, такие механизмы оплаты, а соответственно и риски, больше актуальны для крупных компаний управляющих коммерческой недвижимостью»,— говорит Георгий Качмазов.

Так, гостиничные номера сильно чувствительны к инфляции, поскольку сдаются посуточно, и их стоимость постоянно корректируется, а квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, менее чувствительны, поскольку арендные ставки пересматриваются раз месяц или в год. Арендные ставки торговых площадей обычно корректируются ежемесячно, и если дорожают потребительские товары, то повышается и аренда торговых точек. Аренда офисов тоже часто индексируется в соответствии с инфляцией, поэтому такой тип недвижимости может быть чувствительным к инфляции даже при долгосрочной аренде.

«Инвестиции в земельные участки часто таят в себе большое количество „подводных камней“, начиная от оценки, наличия необходимых коммуникационных сетей и заканчивая вопросами статуса и изменения целевого назначения участка. Пожалуй, данный сегмент наименее привлекателен для частного инвестора»,— говорит Илья Битков. По его словам, коммерческая недвижимость требует основательного подхода, весомых денежных вложений и времени. Получение коммерческих займов для иностранных инвесторов сопряжено с определенной долей проблем.

Инвестиции в жилой фонд — самый доступный способ вложения средств в недвижимость. Для капиталовложений можно рассматривать как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. Рекомендуется покупать доходные дома, где все квартиры предназначены для сдачи в аренду.

Чтобы не потерять средства из-за инфляции, выгодно также вкладывать их в REIT. Обычно доходность таких фондов превышает уровень инфляции, позволяя инвесторам не только предохранить средства от «съедания» инфляцией, но и заработать на ней.

«Средние показатели прибыльности крупных фондов варьируются. В идеале здесь возможно рассчитывать на 6–8% годовых, однако в разных секторах вложений в недвижимость показатели разнятся»,— рассказывает Илья Битков.

Например, в США с 1973 по 2012 годы средняя доходность NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости) составляла в среднем более 11%, а в отдельные годы (1975, 1976, 1979, 1982, 1991, 1996, 2003, 2004 и 2006) превышала 30%. Таким образом, средняя доходность NAREIT с учетом инфляции (в среднем 4,3%) превышает 7%.

Недостатком капиталовложений в REIT может быть лишь отсутствие прямого контроля над инвестированием, однако в период спада такие фонды сохраняют ликвидность, когда индивидуальный инвестор имеет возможность перераспределить свой портфель или избавиться от него.

•

По советам экспертов, чтобы уберечь капитал от инфляции, стоит вкладывать средства в недвижимость. Идеальный вариант — купить ликвидное жилье на растущем рынке и сдавать его в аренду на короткие сроки.

«Чтобы сохранить заработанный капитал для своих детей или внуков, мы рекомендуем покупку недвижимости в странах с сильной экономикой (Германия, Франция, Великобритания, Швейцария и США), на лучших рынках, где концентрируется бóльшая часть населения и высокодоходного бизнеса. Такой подход существенно снижает риски падения стоимости и упрощает возможность быстрой продажи в случае острой необходимости»,— говорит Георгий Качмазов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru