Инвестиции в доходную недвижимость в Германии: основные тенденции

Германия входит в десятку стран, пользующихся наибольшим спросом среди инвесторов, которые вкладывают средства в доходные объекты. Причины популярности — экономическая и политическая стабильность, хорошо отрегулированный рынок, устойчивость цен и ликвидность недвижимости.

Объем инвестиций — более 30 млрд евро в год

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии растут каждый год. В 2014 году было вложено 39,8 млрд евро, что почти на 31% больше по отношению к 2013 году.

Согласно JLL, с 2010 по 2014 годы средняя ежеквартальная сумма инвестиций в коммерческие объекты составляет 6,93 млрд евро. В I квартале 2015 было вложено 9,5 млрд, что почти в 1,4 раза больше среднего значения, но на 5% меньше, чем в I квартале 2014 (10 млрд евро). Данные Savills и CBRE немного отличаются: 9,2 млрд евро и 9,6 млрд евро соответственно.

Что касается жилой недвижимости, то объем инвестиций в этот сектор непрерывно рос с 2010 года. Годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Возможно, в этом году рекорд будет побит. Для сравнения, в 2009 и 2010 годах было инвестировано лишь по 3 млрд евро.

По данным JLL, только в I квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро. Это самый лучший результат среди первых кварталов последних лет и уже больше, чем 80% инвестиций за 2014 год.

Спрос продолжит расти

Анна Курьянович, консультант по инвестициям Tranio.com, выделяет две основные причины, по которым инвестиции продолжат расти. Во-первых, уровень доходности недвижимости будет оставаться привлекательным по сравнению с другими классами активов, например банковскими депозитами. Во-вторых, нестабильность геополитической ситуации в мире еще раз убеждает инвесторов, что устойчивость — синоним хорошего бизнеса. Экономическая стабильность, прозрачность рынка, сложившиеся устойчивые нормативные нормы и тщательно разработанное законодательство снижают риски.

«Привлекательность рынка Германии, помимо известной экономической стабильности и прозрачных нормативных норм, также обусловлена более широкой „продуктовой линейкой“. Какой тип недвижимости не возьми — офисы, торговая недвижимость, жилая недвижимость, индустриальный сектор, дома по уходу за престарелыми людьми, отели — все востребованы среди арендаторов»,— говорит Анна Курьянович. Кроме того, как отмечает эксперт, возможность дешевого банковского кредитования повышает интерес к использованию долга для повышения прибыли, особенно для тех инвесторов, которые ориентируются на внутреннюю норму доходности (IRR).

Сектора: 45% инвестиций приходится на офисы

Больше всего инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии приходится на офисный сектор. В 2014 году его доля составила 44–45%. На втором месте — торговые объекты (21–22%). (Данные JLL и Savills отличаются на 1%).

Доля остальных секторов менее значительна. В промышленно-складские помещения и отели было вложено по 8% средств, в участки под строительство — 3%.

По информации Savills, в каждом городе Германии доминирует свой сектор недвижимости. В Берлине и Штутгарте это торговые объекты, в Гамбурге, Дюссельдорфе, Мюнхене и Франкфурте — офисы, в Кёльне — логистические комплексы. Однако в целом по Германии преобладающим сектором всё же является офисный.

Половина инвесторов — иностранцы

По данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии значительно выросла с 2009 года — примерно с 10% в 2009-м до свыше 50% в I квартале 2015. Аналитики прогнозируют, что в течение 2015 года доля зарубежных инвесторов продолжит увеличиваться. В частности, ожидается рост спроса со стороны институциональных инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока.

Согласно Savills, в 2014 году инвесторы из Германии совершили 48% покупок, из США — 15%, из Великобритании — 9%, из Франции — 6%.

На рынке жилой недвижимости доля иностранцев гораздо меньше. По данным Savills, в I квартале 2015 инвесторы из Германии заключили 92% сделок на рынке портфельных инвестиций в жилье. Доля иностранцев, среди которых числятся израильские, французские и шведские фонды, составляет, таким образом, 8%. Среди продавцов жилых объектов — компании Германии (48%), Великобритании (25%) и Канады (21%).

По информации Savills, основные покупатели коммерческой недвижимости в Германии — открытые специальные инвестиционные фонды, прочие компании по управлению активами, котирующиеся на бирже компании сферы недвижимости, фонды прямых инвестиций, страховые компании и пенсионные фонды. Основные продавцы — застройщики, компании по управлению активами, открытые и закрытые специальные инвестиционные фонды, а также фонды прямых инвестиций.

Главные рынки: «большая семерка»

Более половины всех сделок на рынке коммерческой недвижимости приходится на семь ключевых городов («большая семерка»): Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт. Еще год назад их доля составляла около 40%. Это говорит о растущем спросе на крупные, устоявшиеся рынки.

По информации Savills, в 2014 году на Франкфурт пришлось 12% всех инвестиций в коммерческую недвижимость Германии, на Мюнхен — 11%, на Берлин — 10%.

В I квартале 2015 на первое место уверенно вышел Берлин (14% инвестиций). Согласно данным JLL, больше всего капитала инвестируется именно в столицу (1,3 млрд евро за первые три месяца 2015). По сравнению с I кварталом 2014 капиталовложения в Берлин выросли на 113%. На втором месте — Мюнхен (1,2 млрд евро).

На рынке жилой недвижимости инвесторы вкладывают средства не только в города «большой семерки», но и в периферию (Гельзенкирхен, Мёнхенгладбах, Цвиккау и другие). Это свидетельствует о том, что инвесторы, вкладывающие деньги в жилье, более толерантны к рискам, чем те, кто инвестирует в коммерческие объекты. В крупных городах меньше риск остаться без арендаторов, поэтому ниже доходность (примерно 4–5%). В маленьких городах риски больше, поэтому добавляется премия за риск, соответственно, доходность выше (около 6–7%).

По словам Анны Курьянович, недвижимость в крупных городах является более ликвидной и имеет более низкие риски остаться невостребованной. «При этом абсолютно неправильно говорить, что инвестиции в населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными,— говорит эксперт.— Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта будет более надежным вложением, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе». По словам Анны Курьянович, более низкая доходность недвижимости городов «большой семерки» также связана с тем, что земля там сто́ит дороже.

•

Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com:

«Недвижимость в Германии продолжит привлекать инвестиции как местных, так и зарубежных инвесторов. Германия — крупнейшая экономика еврозоны. Здесь сосредоточено большое количество крупных и успешных компаний, и это обеспечивает высокий спрос на коммерческую недвижимость и, в свою очередь, обеспечивает высокий интерес инвесторов. Важным фактором также является хорошо развитая нормативная база и широкий выбор различных институтов и инструментов, которые позволяют существенно снизить риски при покупке и последующем владении недвижимостью. И, конечно же, огромным стимулом в последнее время стали самые дешевые за все время ипотечные ставки, повышающие рентабельность инвестиций».

Юлия Кожевникова, Tranio.com