Как сдать зарубежную недвижимость в аренду?

Часто россияне приобретают недвижимость за рубежом не для постоянного проживания, а на время отпусков и деловых командировок, поэтому бóльшую часть года дома пустуют. На это время можно сдавать жилье и получать доход. Если недвижимость куплена в кредит, аренда позволит окупить затраты на коммунальные услуги и ипотеку. К тому же, жильцы будут присматривать за домом в отсутствие хозяина.

Краткосрочная или долгосрочная?

Существует два типа аренды — краткосрочная и долгосрочная.

Краткосрочная аренда — это сдача жилья на на сроки 1–3 недели, как правило, в сезон отпусков. При этом важную роль играет местоположение дома. Если он находится в месте с большим наплывом туристов — например, на горнолыжном курорте или на побережье,— то не возникнет проблем с поиском арендаторов, готовых снять дом на несколько недель.

А если дом находится в сельской местности или в городе, где мало туристов и бизнесменов, то стоит задуматься о сдаче жилья в аренду на длительный срок — полгода и больше.

Можно комбинировать оба типа аренды: в летний сезон сдавать недвижимость разным жильцам на короткие сроки, а на остальное время заключать договор долгосрочной аренды с другими съёмщиками. «Существует множество объектов, к которым применим такой подход. Это и городские квартиры, и дома в сельской местности. Можно сделать жилье более привлекательным для арендаторов, подключив телефон, широкополосный Интернет, центральное отопление и прочие удобства»,— считает Росс Хазбенд, глава небольшой компании «Rent a Place in France».

Но в некоторых государствах для иностранцев существуют ограничения. Например, нерезиденты имеют право сдавать недвижимость на Кипре в краткосрочную аренду, только если получат разрешение от Организации по туризму Кипра. Оформление разрешения занимает много времени и требует дополнительных расходов. На Мальте иностранцам позволено сдавать на короткий срок только виллу с бассейном. В некоторых штатах США, например во Флориде, обычно запрещено сдавать в аренду дома на срок менее 30 дней. Эти меры предусмотрены государством для того, чтобы поддержать местный гостиничный бизнес.

Доход от аренды

Доход от сдачи жилья в аренду зависит от расположения объекта и его состояния. Требования потенциальных арендаторов растут с каждым годом. Например, наличие посудомоечной машины и бытовых приборов считается само собой разумеющимся. Можно сдавать в аренду жилье с мебелью или без. В некоторых странах, в частности во Франции, сдавая в аренду немеблированный дом, можно произвести больше налоговых вычетов, связанных с расходами на жилье. С другой стороны, в случае аренды дома или квартиры с мебелью местные налоги не так высоки.

Большой дом во Франции можно сдавать за 1–2 тыс. евро в неделю, обычный небольшой загородный дом — за 300–500 евро. Скорее всего, придётся нанять работников, чтобы следить за большим особняком. Уборка, чистка бассейна, уход за садом и прочие услуги обойдутся примерно в 25–30% от стоимости аренды. Арендаторы могут причинить ущерб собственности, и такие затраты тоже необходимо учесть. Кроме того, арендодатели во Франции платят местные налоги и налог на доход от аренды, ставка которого для иностранцев составляет 20%.

В Великобритании годовой доход от аренды может достигать 5–20 тыс. фунтов стерлингов, в зависимости от типа жилья и его расположения. Прибыль от аренды облагается налогом по ставке, которая варьируется от 20% до 40% в зависимости от доходности жилья. Можно получить налоговые льготы, если сдавать не весь дом, а только одну комнату. Доход в этом случае составит от 4 250 фунтов стерлингов в год. Собственники жилья получают скидку с налога в размере 2 125 фунтов. Льгота предоставляется каждому владельцу жилья. Например, если их трое, то скидка возрастает до 6 375 фунтов стерлингов. Если доход составляет меньше 2 125 фунтов, арендодатель освобождается от выплаты налога. Все расходы, связанные с обслуживанием арендаторов (уборка, приготовление еды, стирка), должны быть включены в арендную плату, поскольку при расчете налога они не подлежат вычету.

В Великобритании предусмотрены вычеты на расходы на выплату муниципального налога, плату за воду, газ и электричество, содержание жилья и капитальный ремонт, страховку, проценты по ипотеке, зарплаты садовников и уборщиков, услуги агентов недвижимости, расходы на телефонные звонки и рекламу для поиска арендаторов.

В Германии ставка налога находится в прямой зависимости от прибыли арендодателя. Так, налогом не облагается годовой доход в размере до 8 000 евро. Если прибыль составляет от 8 до 13,5 тыс. евро в год, то налог рассчитывается по ставке 14–24%, от 13,5 до 53 тыс. евро — по ставке 24–42%. При годовом доходе более 250 тыс. евро ставка достигает 45%. В связи с расходами на содержание жилья предусмотрены налоговые вычеты в размере 2–3%.

В Италии ставка налога тоже зависит от размера прибыли. Если годовой доход меньше 15 тыс. евро, налог составляет 23%. При доходе от 15 до 28 тыс. евро ставка достигает 27%, от 28 до 55 тыс.— 38%, от 55 до 75 тыс.— 41%, более 75 тыс.— 43%. Для нерезидентов предусмотрены вычеты до 19% от налогооблагаемого дохода. Налоговые льготы можно получить в том случае, если домовладелец выплачивает проценты по ипотеке или делает пожертвования в благотворительные организации.

В Испании прибыль от аренды составляет от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год. Доход облагается налогом по ставке 24%. Вычеты не предусмотрены.

С посредниками или без?

Чтобы сдать жильё в аренду, можно самостоятельно заняться поиском арендаторов, а можно обратиться к услугам управляющей компании или агентов недвижимости.

Владельцы недвижимости имеют право сдавать её без посредников, сэкономив на гонораре агентов. Но при этом собственнику придется самостоятельно решать многие вопросы, связанные с поиском арендаторов и организацией процесса оплаты. Кроме того, могут возникнуть трудности из-за незнания местных законов и языка.

Чаще всего владельцы недвижимости обращаются к услугам управляющей компании. Это может быть как дочерняя компания застройщика, так и самостоятельная фирма. Доверив профессиональным управляющим свою недвижимость, владелец может получать доход, не покидая при этом собственную страну.

Управляющая компания становится связующим звеном между владельцем дома и арендаторами. За свои услуги она берет от 7 до 15% стоимости аренды. Комиссия зависит от типа услуг. Права и обязанности сторон указываются в договоре.

Управляющая компания, как правило, предлагает такие услуги:

• поиск арендаторов;
• реклама жилья потенциальным съёмщикам;
• профессиональные советы и консультации;
• проверка кредитной истории арендаторов, получение справок от других управляющих компаний или банков;
• получение арендной платы с жильцов;
• ремонт дома;
• периодический осмотр помещений и отчёт владельцу о состоянии имущества;
• регулярные отчёты о доходах и расходах, связанных с недвижимостью;
• оформление договора аренды;
• перевод арендной платы на счет владельца недвижимости;
• обслуживание здания и окружающей территории (уборка, чистка бассейнов, стрижка газонов и т. д.).

Помимо управляющих компаний можно обратиться к агентствам недвижимости. Агенты оказывают такие услуги:

• реклама жилья потенциальным съёмщикам;
• консультации;
• размещение объявлений об аренде на сайтах и в газетах;
• встречи с потенциальными арендаторами, демонстрация жилья;
• переговоры с арендаторами о цене (в интересах владельца недвижимости);
• присмотр за домом в отсутствие собственника;
• получение арендной платы с жильцов.

Разница в услугах управляющей компании и агентов недвижимости заключается в том, что компания отвечает за здание в целом (например, за отопление и коммунальные услуги) или за страховку, а агент несёт ответственность только за то помещение, которое сдается в аренду. В основном, агенты ищут арендаторов, и, если требуется, занимаются вопросами арендной платы.

Агентства недвижимости и управляющие компании чаще всего заключают либо обычный договор аренды, либо договор гарантированной ренты (leaseback).

Управляющая компания, как правило, заключает договор гарантированной ренты на срок от 5 до 10 лет. Главное преимущество такого договора — надежность, поскольку собственник получает стабильный годовой доход в размере около 5% от стоимости объекта.

Договор гарантированной ренты особенно выгодно заключать, если жилье приобретено в кредит. В таком случае оно может окупиться за несколько лет за счет дохода от аренды. Эта практика распространена в европейских странах.

После заключения договора гарантированной ренты управляющая компания или агентство сдает объект в аренду. Как правило, при таких условиях собственник может бесплатно пользоваться жильем несколько недель в году. По истечении срока договора он имеет право его продлить.