Джордж Маунтис (Emergo Wealth): инвестиционные возможности на Кипре

В интервью с директором по развитию бизнеса консалтинговой компании Emergo Wealth Джорджем Маунтисом были затронуты возможности институциональных инвесторов касательно рынка недвижимости Кипра

— Какие институциональные инвесторы склонны инвестировать в Кипр?

— Главным образом это инвесторы, проявляющие интерес к большим проектам недвижимости, в которых Emerigo Welth осуществляла как продажу, так и покупку части инвестиций. В основном это состоятельные частные лица и институциональные инвесторы, т. е. частные инвестиционные компании, финансовые компании, а также хеджевые фонды.

Больший интерес к коммерческому и смешанному использованию проектов недвижимости (в зависимости от размера инвестиций) проявляют иностранные вкладчики. Некоторые местные инвесторы, казалось бы, готовы вкладывать деньги, но в основном в «проблемные активы» с существенной скидкой от рыночной стоимости.

В сфере объектов жилой недвижимости на I квартал 2014 почти 30% договоров купли-продажи осуществлялось зарубежными покупателями (в основном из Восточной Европы, Ближнего Востока, стран Дальневосточного региона и Великобритании). Также наблюдалось повышение интереса местных вкладчиков.

Местные источники финансовых инвестиций ограничены, поскольку имела место значительная утечка частного капитала, и национальные институциональные инвесторы (пенсионные и накопительные фонды) уже вложили с избытком в кипрскую недвижимость.

Ранее правительство Кипра поменяло условия предоставления гражданства за инвестиции. Минимальный объем инвестиций, необходимый иностранцу для получения кипрского паспорта составил 2,5 млн евро, а для участников коллективных инвестиций — 12,5 млн евро. Эта программа доказала свою эффективность, и мы верим, что новые условия поддержат вкладчиков из Восточной Европы и Китая.

— Насколько реалистично ожидание инвестиций от институциональных инвесторов в вышеупомянутых областях?

— Это вполне возможно. В ближайшие несколько месяцев мы ожидаем ряд инвестиционных сделок преимущественно в сфере гостиничной и туристической недвижимости. Мы верим, что Кипр начал возвращать доверие международного инвестиционного сообщества. Также был отмечен немалый рост интереса институциональных инвесторов.

Мы представляем интересы многих иностранных инвесторов, которые вложили средства в местную недвижимость. Вместе мы рассматриваем конкретные активы и проекты, изучаем возможные цели для инвестирования, начиная от крупномасштабных проектов недвижимости (в основном в гостиничном и туристическом бизнесе) до управления отелями или приобретения непроизводительных активов.

Как уже было отмечено, эти опытные инвесторы уже видели сценарий финансового краха в других странах (Испании, Ирландии, Германии), и они знают, что через 2-3 года экономика снова начинает расти, при условии, что государство уделяет внимание частному сектору, усиливает контролирующие органы и реорганизует банковскую систему.

— Какую цель преследуют институциональные инвесторы? Какие факторы влияют на их инвестиционные решения?

— Очевидно, что они вкладывают, чтобы заработать. Одни — в краткосрочной перспективе, другие — в долгосрочной. Они заинтересованы в инвестициях ниже номинальной стоимости. Проблема Кипра состоит в из-за ограниченном спросе на жилье, особенно на протяжении последних нескольких лет. Инвесторы особенно обеспокоены способами возможного выхода из определенных инвестиционных проектов, т. е. выводом капитала в ближайшем будущем. Сегодня очень легко приобрести, но трудно продать.

Кроме того, иностранные инвесторы становятся все более осторожными, когда дело доходит до комплексной экспертизы текущих активов, поэтому они тщательно изучают как основополагающие финансовые, так и юридические аспекты сделки.

Мы рекомендуем всем инвесторам в недвижимость Кипра принять во внимание изложенные ниже принципы:

• Формулирование четкой стратегии и определение критериев оценки;
• Критический анализ отдельных направлений вашей стратегии;
• Углубленная экспертиза проектов с точки зрения доходности и степени риска;
• Глубокая комплексная экспертиза объекта инвестирования.

— Какие доходы ожидают получить иностранные институциональные инвесторы от вложений в объекты недвижимости таких стран как Кипр?

Доходность инвестиций — нечасто используемое на Кипре выражение. Общеизвестно, что доходность является инструментом, применяемым аналитиками для отражения взаимосвязи между доходом с недвижимости и ценой на нее.

По данным RICS, в конце IV квартала 2013 средний доход для квартир на острове составил 3,8%, для домов — 1,9%, для складов — 4,5% и для офисов — 4,3%. Параллельное снижение стоимости капитала и дохода с недвижимости держит инвестиционные прибыли на относительно стабильном и очень низком уровне по сравнению с соседними странами. Это говорит о том, что еще есть возможность пересмотра стоимости капитала, особенно в сфере коммерческой недвижимости.

— Что вы можете посоветовать владельцам объектов на Кипре, среди которых застройщики, владельцы отелей и другие предприниматели? Что они должны сделать, чтобы на них обратили внимание институциональные инвесторы?

— Чтобы привлечь внимание институциональных инвесторов к своему проекту достаточно следовать некоторым несложным правилам:

1. Рациональное ценообразование — регулирование цен на активы с учетом состояния рынка;

2. Тем, чье имущество обременено залогом, нужно скорректировать цены активов для обеспечения максимально низкой цены, которую банки готовы утвердить, чтобы освободить ипотечные активы. Это рекомендуется сделать, прежде чем вступать в переговоры с институциональными инвесторами;

3. Получить консультацию профессионалов и на ее основе определить уникальные коммерческие аргументы, которые могли бы выделить актив на фоне подобных предложений;

4. Оценка местного рынка и сопоставление с особенностями и ценовой политикой своего проекта (забудьте о ценах 2012 года, институциональные инвесторы не заинтересованы в приобретении активов по наивысшим в истории Кипра ценам на рынке);

5. Организация сведений о своей деятельности и другой необходимой документации (документов на право собственности, разрешений на строительство для любых проделанных работ и т. д.);

6. Проведение выездных презентаций на крупнейших инвестиционных направлениях;

7. Создание портфолио из объектов недвижимости, которые могут быть совместно проданы инвестору. Для таких коллективных схем предусмотрено государственное стимулирование.

Софья Шалдикова, Tranio.Ru