Due Diligence: как проводится экспертиза объекта недвижимости перед покупкой

Due Diligence, «дью-дилидженс» (англ. due diligence — обеспечение должной добросовестности) — процедура всесторонней проверки объекта недвижимости перед его покупкой. В ходе этой процедуры проводится юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению конкретной сделки с недвижимостью. Например, проверяется, не будут ли претендовать на объект в дальнейшем третьи лица, нет ли на нём долгов и обременений, всё ли в порядке с документами и т.д.

Для чего это нужно

Процедура проверки объекта помогает обезопасить покупателя от всевозможных рисков, будь то переплата или покупка объекта с обременениями. Таким образом, Due Diligence позволяет избежать «подводных камней» и обезопасить инвестиции.

Когда проводится

Due Diligence осуществляется после того, как стороны договорились о заключении сделки и обсудили детали, то есть после заключения предварительного соглашения и до подписания официального договора купли-продажи.

Если в ходе проверки выясняется, что объект имеет дефекты или обременения, покупатель имеет право отказаться от покупки и вернуть себе задаток, если тот был внесён.

Что проверяется

Due Diligence включает четыре вида экспертизы, которые предусматривают проверку обременений, расчёт затрат на содержание, выяснение перспектив развития рынка, анализ технического состояния и т.д.

Кем осуществляется

В редких случаях Due Diligence может осуществлять сам покупатель, однако чаще всего к процедуре привлекаются различные эксперты — риелторы, оценщики, юристы, нотариусы, специалисты по инвестициям и другие. Как правило, организовать консультации с экспертами помогает агентство недвижимости, при помощи которого заключается сделка.

Особенности проведения Due Diligence в некоторых странах

Рассмотрим некоторые национальные особенности проведения Due Diligence на примере крупнейших и популярнейших у инвесторов из-за рубежа европейских рынков недвижимости.

Великобритания

В Великобритании привлечение юриста для проведения соответствующей экспертизы является обязательным. В Соединённом Королевстве проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости осуществляется юристом со стороны покупателя, причём право проводить Due Diligence в этой стране имеет лишь специалист, получивший квалификацию в Великобритании. Он запрашивает у юристов со стороны продавца всю необходимую документацию по владению продаваемым объектом, а также делает многочисленные запросы в инстанции местных органов, чтобы проверить, что никакие факторы не могут повлиять на согласованную сделку.

Германия

При покупке недвижимости в Германии рекомендуется воспользоваться услугами юриста, знающего местные законы. В стране предусмотрен 14-дневный срок для ознакомления с договором и его проверки обеими сторонами сделки. Сам договор составляет нотариус, а юрист проверяет его чистоту и может скорректировать текст в интересах покупателя.

Испания

В отличие от Великобритании, в Испании необязательно нанимать адвоката для проверки юридической чистоты сделки: эту функцию здесь выполняет нотариус, и он просто не допустит продажи объекта, по которому есть нерешённые вопросы. По информации экспертов компании Mas-Spain, в Испании Due Diligence может провести и риелтор.

Накануне подписания сделки у нотариуса он запрашивает выписку (Nota Simple Informativa) из реестра собственности (Registro de la propiedad), по которой можно отследить, кто является владельцем объекта, сколько у него собственников, какова доля каждого из них и есть ли на объекте какие-либо долги или обременения. У компаний-поставщиков коммунальных услуг запрашиваются документы, подтверждающие, что у продающей стороны нет долгов по оплате электроэнергии, воды и других счетов.

Италия

В Италии ответственность за юридическую чистоту сделки несёт нотариус. Он проверяет объект на наличие долгов, ипотечных обременений, соответствие градостроительным нормам. Исследуются как бумаги, подтверждающие право собственности продавца, так и реестры недвижимости с историей права собственности за последние 20 лет.

Юлия Кожевникова, Tranio